調查稱炒作樓市限購令影響成為房租上漲主因--經濟頻道--人民網
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調查稱炒作樓市限購令影響成為房租上漲主因

鄧華寧 任會斌 殷麗娟 黃玫

2011年04月09日08:57    來源:《瞭望新聞周刊》     手機看新聞

  炒作“限購令”對租房市場影響拉抬租金,成為推動近期國內主要城市房租上漲的主因。治本之策還在於強化針對房產結構的政策調控

  “我去年4月在西便門租了一套63平方米的兩居室,月租3200元﹔昨天房東通知我說,要求將月租金提高到3600元,我不想再續租了。但是找了一圈后發現,房租都漲了。”在北京工作的高田既郁悶又疑惑,為什麼房租漲得這麼猛?

  《瞭望》新聞周刊近來在房屋租賃市場調研了解到,北京、上海、廣州、南京等熱點城市房租連續兩年呈快速上漲態勢。今年一季度,部分城市房租同比增幅超過10%,有的超過20%。

  業內人士告訴本刊記者,租金快速上漲與房價居高不下、中介公司借“限購令”炒作等因素密切相關,也暴露出中小戶型房源嚴重不足的結構性矛盾,“我國要形成租售並舉、多渠道解決住房問題的格局,還需要加大樓市結構調整力度,同時要有效監管租賃市場。”

  城市房租全線快速上漲

  前述高田租房的經歷並非孤例,在南京工作的黃靜也有相似的遭遇,“去年房東已經漲兩次房租了,60平方米不到的房子,去年初也就1200元,現在已經1800元了。”在南京后宰門租房居住的黃靜向本刊記者叫苦不迭,“最近,房東又來電表示要漲房租了。”

  從本刊記者採訪看,東部一線城市近兩年房租上漲可謂“來勢洶洶”,與此同時,二三線城市房租也逐步跟進。

  “京15條”出台以后,引發北京的房租上漲聲一片。根據“我愛我家”市場研究院的統計,3月中旬,北京市租賃市場交易總量環比3月上旬上漲了8.5%,與去年同期相比上漲了22.2%。北京市租賃均價為3162元/月/套,與去年同期相比則上漲了16.6%。上海房屋租賃指數辦公室發布的報告顯示,2月上海房屋租賃指數為1276點,較1月份上升15點,漲幅比1月擴大1.03個百分點。高、中、低端租金全線大幅攀升。

  據國家統計局廣州、江蘇、內蒙古、陝西調查總隊的統計數據,今年以來,廣州房租出現較大幅度的增長。2月份廣州房租環比上漲1%,同比大幅上漲了21.9%﹔江蘇省2月私房出租價格同比上漲12.5%,與1月份相比上漲了1.8%﹔內蒙古自2010年四季度起,到今年2月底,呼和浩特、包頭、鄂爾多斯、呼倫貝爾等城市的房屋租金,漲勢明顯。調查顯示,這些城市的租金水平總體上的漲幅一般在3%到4%左右,其中學校周邊區域和城鄉結合部區域,上漲的幅度較大,一般在5%左右,最高的漲幅在7%左右﹔陝西省2月份私房租金同比上漲19%。

  值得關注的是,根據國家統計局的數據,居住類價格同比上漲過快是推動目前CPI上漲的重要因素,僅次於排在第一的食品價格上漲。

  四因素合力推漲

  多位受訪業內人士和租房者表示,有四種因素在推高房租:

  其一,房租快速上漲背后有中介公司炒作“限購令”的因素。本刊記者到位於北京西城區的中大恆基房屋中介機構詢問租房時,一位中介人員說,“京15條”對外地人購房進行了嚴格限制,導致大量欲購房者由買轉租,增加了租賃需求,“租吧!現在不租,往后租金還會上漲。”

  “一些人把租金上漲歸因於‘限購’,這是不正確的。”北京中原地產市場總監張大偉解釋說,事實上,“限購”使各地本來用於出售的房源很可能轉移到租賃市場上,增加的房源有可能消化增加的需求。北京一家樓盤在“限購”后增加了10%的出租房源就是証明。

  “租金上漲中介得到的佣金就會提高。”南京“滿堂紅”置業公司主管李寧告訴本刊記者,比如一些城市規定了租金在1500元以下,隻能收取房客半個月的租金作為佣金,如果租金超過了1500元,就可以收取租賃雙方各半個月的佣金,“有的中介為了多掙錢,會想方設法拉抬價格。”

  北京居民宋先生也向本刊記者表示,近期全國住房成交量萎靡不振,於是房租收入成了房產中介用來彌補收入的重要手段,“中介勸房東提價現象普遍,有的片區甚至報出的價格驚人的一致,其背后有明顯的人為操縱痕跡。不排除中介聯手炒作抬高房屋租賃價格。”

  其二,“結構性短缺”。李寧說,許多大城市中租賃房供應總體充足,但供應結構嚴重失衡,“中低租金的中小戶型緊缺,近些年新建商品住宅戶型偏大,而小戶型比較集中的房改房小區、城中村由於舊區改造和市政建設拆遷而越來越少。”也正因此,一遇需求增加,中低價位、中小戶型房源的租金便容易上漲。

  其三,通脹預期驅動。從通脹的角度看,至少有兩大因素會使房東提高租金,一是各類生活消費品價格明顯提高﹔二是與房屋直接相關的水、電、裝修建材等成本也在上升。

  其四,“租房旺季”使然。許多大城市春節后的租房客比節前要增加三四成甚至更多。春節后新增租賃需求的主要是返城務工人員和大學畢業生。每年到4月份,房租會趨於平穩,但是6月份又會因大學生畢業而緊張。

  租金驟漲需綜合治理

  國家統計局江蘇調查總隊消費價格處處長趙繼東告訴本刊記者,租金上漲與房價高有關,房東都認為現在房價高,租金也應該漲,“房價久調不下,一定程度上也支撐了房租上漲。要通過持續調控改變房價隻漲不跌的預期,這是遏制租金過快上漲的根本。”

  李寧說,樓市的結構調整要下大力氣抓落實,“相關部門幾年前就有鼓勵建設中小戶型住房的政策,但是這麼多年來,開發商出於利益考慮,多是以大戶型為主打產品。有關部門新近規定70%以上的土地用於廉租房和中小戶型住宅開發,這個要求一定要落到實處。”

  他分析說,目前南京市場每年出租房需求量約10萬套,公共租賃房今年的建設任務是2萬套,“即便是今后維持這麼大的建設力度,扭轉結構也要好幾年。從市場供需來看,房租上漲可能是一個較長的趨勢,調結構要常抓不懈。”

  “我愛我家”經理舒莉莉為本刊記者分析說,按照國家規定,房屋出租先要到房管部門備案,出租后要交納5.5%的稅收。為了逃稅,市場上90%以上的出租戶沒有備案登記,管理部門掌握不到情況。這也是租金市場難以規范的原因。住建部近日表示要規范租金市場,建議加大對出租戶的監管力度,可以通過減稅收的方式,鼓勵備案登記。

  受訪業內人士還建議,今年確定的保障性住房建設目標為1000萬套,較去年幾乎翻了一番,而公租房將成為其中的“主力軍”,“既要大力發展公租房這種融合保障和市場的有力‘武器’,也要加快促進市場化租賃房的供應,讓更為廣泛的社會群體通過租賃解決‘住有所居’的問題。”文/《瞭望》新聞周刊記者

  鄧華寧 任會斌 殷麗娟 黃玫
(責任編輯:曹華)

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