葉檀:3月份房地產數據顯示拐點已不遠--經濟頻道--人民網
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葉檀:3月份房地產數據顯示拐點已不遠

2011年04月19日09:08    來源:京華時報     手機看新聞

  昨天房地產數據公布,從一些前瞻性數據看,房地產市場拐點隱現。

  3月份70個大中城市住宅銷售價格,同比下降的有2個,比2月份增加1個,同比漲幅回落的有46個城市,比上月增加16個。3月份,同比漲幅在5%以內的有26個,比2月份增加2個。由於二手房住宅價格注水成分較多,新建商品住宅的網簽數據相對准確得多,從新建商品房住宅價格看,70個大中城市中,環比價格下降的有12個城市,持平的有8個城市。相對較為敏感的環比數據下降和持平的城市個數增加了6個,環比漲幅比2月份縮小的城市有29個。

  這是調控政策效果積累后的成果,這樣的數據雖未必令人滿意,但價格拐點隱現,房價走穩有了基礎。

  最樂觀的看法是,新建商品房價格環比下降。環比持平、下降、漲幅縮小的有35家,佔比一半。從同比來看情況顯然並不樂觀,雖然46個城市漲幅回落,考慮到去年上半年房地產價格處於歷史高位區域,定基較高的石家庄等城市依然處於歷史高位,說明一些三、四線城市的房價上升依然較瘋狂。

  以上數據說明,中國的房地產調控從環比看起到了一定的作用,但地區性失衡的現象越來越突出,三、四線城市把其他地區的限購當作了擴張地盤的機會,他人之降價就是自己之漲價的機會。如果三、四線城市房價繼續上升,將導致工商業成本急速躥升,透支中國中西部地區未來經濟發展的空間。因此,在著重調控一線城市的同時關注三、四線城市的逢低擴張,是未來調控工作的要點。

  春江水暖鴨先知,投資品都有先行指標可供觀察。在房地產市場,成交量與商品房庫存這兩大重要指標,說明市場總體而言已經轉向平淡,未來隻存在短暫的結構性投資機會。

  成交量總體處於下行通道之中。3月是房地產市場的傳統旺季,各城市交易量較2月有所上漲,但回暖乏力。中房指數研究院的數據顯示,3月該機構監測的30個大中城市中,七成城市樓市成交量環比上漲,相比去年3月,則有近八成城市同比下跌。所監測的重點城市同比全線下滑,總體下滑40.5%。其中,北京下滑幅度最大,達到48%,南京、杭州下滑幅度也超40%。標志性的高房價城市出現拐點。中國房價第一高的溫州,今年一季度房地產市場降溫明顯,二手房成交量創下近三年來一季度交易量最低紀錄,呈現出“量跌價滯”的局面,新房銷售價格環比有所下降,有9宗土地相繼流拍。

  作為投資品遵循的規律就是量在價先,成交量大幅下滑、現金流吃緊是市場價格鬆動的前兆。與去年下半年開始的調控、成交量下滑相對應,上市房企的現金流下降而庫存上升。據Wind的統計顯示,按照申萬一級行業分類,截至4月11日,兩市已共計有84家上市房企公布了2010年年報。數據顯示,84家上市房企經營性現金流量淨額為-705.9億元,同比大減1150億元。另一組數據顯示,可統計的81家上市房企2010年末的存貨總量達7520億元,同比增長42.3%。81家上市房企中,69家的存貨出現不同程度的增長,其中,萬科保利地產金地集團招商地產的存貨分別增長了48%、83%、12%和27%。按照目前的形勢,房地產行業在未來半年將出現洗牌。

  目前調控處於關鍵階段,拐點不明顯,成交量反復震蕩,2月下行后3月出現回暖,房價爭奪戰正酣。隻要調控放鬆,房地產就會馬上成為抗通脹的重要投資品。另外還要注意的是要防數據失真,因為今年地方政府出台的限價標准多是針對新建住房,而且把保障房也包括在內了,因此,要明白未來房價數據與此前的房價數據范圍已不同。
(責任編輯:聶叢笑)

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