“督查”地方調控:樓市如何沖破“觀望期”?--經濟頻道--人民網
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“督查”地方調控:樓市如何沖破“觀望期”?

2011年04月25日08:26    來源:新華網     手機看新聞

  國務院對地方“樓市督查”剛剛結束。在“最嚴調控”之下,市場正呈現出積極變化,但各種力量博弈也在加劇:“限購”暫時遏制了炒房投機需求,但仍有超過四成的被統計城市3月份房價環比漲幅超過0.5%﹔高房價出現鬆動,但離期待尚有差距。

  督查之后,一輪力度空前的房地產調控是否會再度加碼,市場能否盡快沖破“觀望期”?各方拭目以待。

  樓市“退燒”后陷“僵持” “市場感受”與“統計數據”有異

  “實施‘限購’之后,原來積累的400多組客戶大量流失,隻剩下180多組。”上海中環線內一大型樓盤銷售負責人日前告訴記者。

  “限購”被認為是此次調控的“殺手?”之一。目前看來,投資投機性需求得到了一定程度遏制。中國工商聯住宅產業商會會長聶梅生表示,作為重點區域的35個大中城市,因此導致交易量下降5%-7%。

  招商 銀行20日發布的相關調查報告顯示,90%以上的受訪者表示將不再增加房地產市場投資。

  去年4月起震蕩上行的高房價,其漲勢已有所遏制。國家統計局的數據顯示,3月份全國70個大中城市新建商品住宅價格環比下降和持平的城市達到20個,比上月增加了6個,環比漲幅比上月縮小的城市有29個。

  “地王”也暫時遠離。中國城市地價動態監測系統數據顯示,今年一季度超過半數城市的綜合地價環比增速放緩,漲幅超過5%的城市由上一季度的18個減少至6個﹔六成監測城市的居住地價環比增速回落。記者採訪還發現,不少城市出現了土地底價成交甚至流標的情況。

  在此輪“最嚴調控”中,對房企“銀根”控制之緊超出以往。上市房企的融資受到各部門“名單式監管”,一般房企申請貸款困難重重。聯合產權交易所數據顯示,房企股權、債權的轉讓十分活躍。這種以往少見的現象說明:市場正加速“洗牌”。

  國務院常務會議指出:“隨著房地產調控政策的深入推進,市場供求矛盾有所緩解,不合理需求得到一定抑制,市場出現了一些降溫跡象。這說明,中央關於房地產調控的政策是正確的。”

  不過,市場變化與人們的期待還有一定差距。復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰說:“判斷調控的效果,應該問問買房者的感覺,問問中低收入者有沒有看到更多的保障房投入供應。”

  提防多種因素“對沖”調控成效

  當“最嚴調控”進入關鍵期,各種博弈正在加劇。表面的平靜之后,有多股力量“蠢蠢欲動”,可能對調控構成“對沖”。

  比如,部分二、三線城市的房價仍在上漲,“助漲”效應不容忽視。數據顯示,70個大中城市裡,依然有29個城市3月份新建商品住宅價格環比漲幅超過0.5%。這些城市大部分屬於不甚引人矚目或“限購”令沒有覆蓋的三線城市。這部分城市房價的持續升溫,可能對市場預期帶來不利影響。

  其次,部分地方政府在執行調控政策時“留了后手”。其中最典型的是房價控制目標的制定問題。3月各地陸續公布的“限價”目標,幾乎清一色成了“漲價目標”,個別城市的“漲價目標”甚至超過10%。日前,經國務院督查組督查后,有城市宣布下調此前確定的新建住房價格漲幅控制目標。

  專家提醒“新建住房”除商品房外,還包括大量限價房、動遷安置配套住房等帶有“保障性質”的房屋。而隨著今年“可售型”保障房供應的增加,平均房價自然也隨之“被降低”。

  再次,內外資金面因素仍造成房價上漲壓力。受通脹預期影響,流動性依然充裕,買房仍是許多人的不二選擇。記者採訪發現,為規避“限購”,有些人選擇全款買房但並不辦理房產証,而是欲等到“限購令”取消再辦理。其中有購房者說:“現在物價上漲較快,別的投資渠道又不多,還是買房子比較安全。”

  值得注意的是,國內貨幣政策緊縮、房企資金趨緊,人民幣升值預期明顯,外資以各種渠道進入樓市。國家統計局數據顯示,今年一季度,房地產開發企業本年資金來源中,利用外資144億元,增幅達45.2%,為各類來源中增長最快。中國指數研究院副院長陳晟說,外資的加速進入可能會抵消掉一部分樓市調控效果,對此應予以警惕。

  “政策籬笆”扎牢 防“常態”成“疲態”

  4月上旬起,國務院督查組兵分八路,對16個省(區、市)貫徹落實調控政策措施情況開展專項督查。此次督查力度之大、范圍之廣,震動市場,也激起各方更多期待。

  據統計,自2003年央行“121號文件”發布以來,國務院及有關部委針對房地產市場共發布了40余個全國性文件,掀起數輪樓市調控。但在有些熱點城市,2001-2010年的10年中,僅有2008年的商品住房價格出現了微弱下調,其余9年均保持上漲,更有5年的漲幅在兩位數以上。此輪“史上最嚴”調控能否讓房價回歸合理水平?

  國務院常務會議近期強調“鞏固和擴大房地產市場調控成效”,“要堅持調控方向不動搖、調控力度不放鬆”。重申“嚴格控制投機投資性購房需求,努力增加市場供應,穩定市場預期,把房價控制在一個合理水平”、“切實抓好保障性住房建設,將保障性住房建設任務分解落實情況。”

  “目前市場已充分地感受到政府調控的決心。從現實需要及地方政府公信力角度出發,調控都已沒有退路。”高緯環球中國區董事總經理張良軍說。

  陳杰等多位專家認為,目前關鍵是把現有的“政策籬笆”扎牢。調控“組合拳”涉及多個部門、各級政府,經過此次督查之后,希望能強化執行、監管和問責力度,形成部門合力,杜絕“上有政策、下游對策”的局面。

  業內人士還建議,中央政府對保障房尤其是公租房三令五申,但一些地方在土地、資金等問題上仍處於探索階段。中央應加快保障房的制度創新,完善“頂層設計”,自上而下加快破解保障房尤其是公租房遭遇的一系列瓶頸性問題。(“新華視點”記者葉鋒)
(責任編輯:徐子涵)

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