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地產商砸鍋賣鐵融資

2011年04月25日09:27         手機看新聞

  □本報記者 陳光

  在上海某融資租賃公司工作的小朱將他忙活兩個月的項目戲稱為:讓地產商“砸鍋賣鐵”,因為這回他瞄上的是一個地產項目裡的電梯、水管、噴淋設備。

  “我們公司買下對方商廈裡的48部電梯,包括水管、噴淋等整套消防設備,然后反租給他。”小朱告訴中國証券報記者,整個項目中所有承租物市場價預估1億元,按行規七折計算為7000萬元,扣除保証金、未來三年手續費等費用后,客戶實際獲得融資5000萬元。

  眾所周知,融資租賃承租物一般價值較大且折舊時間長,如飛機、大型生產設備等。相比之下,電梯、消防設備這樣的承租物則面臨較大的變現風險。小朱說:“如果是飛機、大型生產設備,對方還不出錢來,我可以對承租物進行拍賣,但電梯和消防設備難道還能從牆裡挖出來賣嗎?”

  除承租物的風險之外,貌似合理的估值過程也是“水分十足”。

  “客戶需要5000萬元資金,然后照著這個標准倒推,尋找價格合適的標的物。”小朱說,承租物中48部電梯估值就超過5000萬元,但這只是發票價格,“真到市場上買,每部電梯價格不超過50萬,總價也就不到2400萬。”換言之,即使把這些設備從商廈裡挖出重賣,也遠賣不出5000萬元。

  冒著巨大風險給地產商“砸鍋賣鐵”,圖的是地產商資金緊缺帶來的商業機會。“博的就是對方資金周轉不靈只是短期現象。”小朱說,對方公司是上海一家小有名氣的地產商,當前除需要償還銀行近7000萬元貸款外,一個商業地產項目亟待裝修出租,另外還有一塊土地也急需資金開工建設。“他在兩三個月裡需要1個億周轉,等到商業項目出租后,資金困境就會緩解,這也是我們敢給他錢的信心。”

  當前,這樣的地產商並不鮮見。自房地產調控以來,能提供給房地產商的錢越來越少,常規銀行信貸渠道受阻,資本市場融資也被叫停,房地產商十分缺錢,這給融資租賃公司帶來機會。小朱透露,目前公司一半的融資項目都跟房地產有關,幾乎每個業務員手上都有房地產融資項目在跟進。

  房地產商缺錢,“小朱們”則要賺錢。名義上,融資租賃利率只是由貸款利率水平上浮20%左右,但這個項目中融資租賃公司的資金收益超過16%。“除利息外,我們還要收取每年2%的手續費,10%左右的保証金,以及其他費用,內部核算下來總的收益超過16%。”小朱坦言,這個價格在市場上不算高。

  融資租賃公司資金也自有其低價的“門道”。“大部分融資資金來自銀行,有杠杆才有低價資金。”小朱說,融資租賃公司一般由母公司或其他主體擔保,從銀行貸出款項,按照7:3的比例配合自有資金投入項目。也就是說,在5000萬元融資資金中,隻有1500萬元是融資租賃公司的自有資金,其余3500萬元來自銀行。經過融資租賃公司的一番騰挪,信貸資金不入房地產的禁令被悄悄繞過。

  多重風險、幾番波折,小朱對他的項目一言以蔽之:“打的就是一記擦邊球。”上海中城世紀律師事務所郭智宏律師告訴中國証券報記者,目前關於融資租賃的法律法規並不健全,資金借此違規進入房地產開發正是鑽了法律法規的空子。分拆開來看,融資租賃項目的每個環節都合規,但組合起來,信貸資金就順順當當地流進房地產商的口袋裡,這需要監管的及時介入。
(責任編輯:徐子涵)

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