專家稱一旦限購令取消樓市或現報復性反彈--人民財經--人民網
人民網

專家稱一旦限購令取消樓市或現報復性反彈

2011年05月05日09:03    來源:中國經濟網     手機看新聞

  2011年,中國房地產市場經歷著一場最嚴的調控政策,限購令響徹大江南北。目前樓市調控初見成效,但是部分城市房價仍在高位波動,一些未實施限購的區域城市住房成交出現量價齊升的勢頭,未來市場走勢將會如何?房價能否回歸理性?炒房現象能否因此消弭?

  限購是房地產高熱的“一劑退燒針”

  今年1月“新國八條”頒布后,北京、上海、天津、長春、成都、廣州、貴陽、哈爾濱、濟南、南京、南寧、石家庄、太原、武漢、寧波、青島、無錫、廈門、杭州、蘇州等城市陸續出台了新版限購令。

  清華大學經濟管理學院金融系主任李稻葵(微博專欄)曾形象地把“限購”比作是常規調控手段失效的情況下所採取的最后“一劑藥”,“在目前地產價格持續攀高的形勢下,‘限購’就像給高燒病人的一劑退燒針,有其副作用,但無疑是必需的。”

  中國人民大學城市規劃與管理系葉裕民教授向人民網記者分析,由於“國八條”限購的嚴厲程度超過了預期,對地方發展將產生多方面復雜的直接與間接影響,地方政府對此准備不足。大量城市還需要一定的時間消化新政策,研究該政策對本城市的影響,從而制定更加符合本城市發展的實施細則。

  對於各地的限購政策,大部分城市如廣州、南寧、長春、貴陽、青島和上海的購買條件都是“本地戶籍居民或一年以上納稅証明或社會保險繳納証明”。目前,大部分城市將在本城市工作居住一年以上的人口登記為常住人口,上述限購條件是將戶籍人口和外來常住人口平等對待,限制炒房,是公平合理的。

  “但是,有些城市把非本地戶籍居民的納稅或社保繳納時間大幅度延長,比如北京延長到五年,實際上對非戶籍常住人口構成了嚴重歧視。應該通過逐步的改革來淡化戶籍對居民權利的限制。政府應該並且有能力通過其他標准來甄別個人自住需求、投資需求、投機性需求,並在政策上嚴格區分。”葉裕民教授說。

  限購政策短期效果明顯交易量持續下降

  據統計,2011年2月北京共成交商品住宅3535套,環比下降69.4%。相較前兩年春節期間的成交量,今年2月樓市成交量是近三年來的最低值。

  4月北京商品住宅累計成交6983套,環比3月成交套數上漲了22%,但扣除保障性住房,商品住宅實際成交4786套,環比3月還減少了10%,同比去年4月大幅下滑了5成多。新建和二手房均出現了連續四周住宅簽約量持續上升,但是與去年同期相比成交量仍低42.7%,表明北京樓市整體仍處低位運行。

  針對限購政策導致以上兩種成交量的下跌形勢,葉裕民教授分析說,“限購政策對房地產市場的短期均衡有較大的影響。短期內限購政策將導致住房有效需求總量快速減少,有可能使住房供求在相對較低的價格上達到均衡,從而抑制房價快速上漲,甚至使某些城市住房價格在一定程度上下跌。”

  葉裕民認為,從短期來看,北京出台最嚴格的限購政策,短期內房價很難繼續大幅度上漲,增速減緩,也有可能在局部地區出現價格下降。

  “限購政策可以在短期內快速消除投資性和投機性購買多套住房,或者大幅度增加該類住房購買的難度,從而大幅度減少投資性的住房需求,有利於控制房價快速增長,使以購買自住型住房為目的的普通老百姓,可能以相對低的價格買到住房。”葉裕民教授說。

  限購抑制房價快速上漲 長期謹防報復反彈

  “房價從根本上取決於供求關系,如果限購政策不能扭轉住房供不應求局面,房價很可能會快速反彈,高位運行,正如此前多次調控的軌跡一樣”,葉裕民教授分析說,“限購政策的長期效果,還取決於政策能否得到嚴格的執行,以及在一些細則上有沒有制度漏洞可鑽。比如有些人通過假離婚、假結婚,購房前補交所得稅或社會保險費等,規避限購政策。如果不能在政策細則制定和執行上加以完善,則限購政策在長期中可能失效”。

  限購令后,北京、廣州等城市的房價依然處於高位。有觀點認為,北京出台限購政策以來,房價因區域不同有漲、有落,但是要讓目前高昂的房價出現拐點還需要一個過程。

  北京大學房地產研究所所長陳國強認為,作為一個特定時期的特殊手段,限購政策的實行短期內在調節市場、抑制投機購房方面肯定會有明顯的效果,但這並非長久之計,如果長期實行,肯定會扭曲市場關系。長遠看,限購令是不可能長久實施的。

  復旦大學中國經濟研究中心主任張軍認為,該政策目的是壓縮北京非戶籍人口的購房比例,但從長遠來看,由於一線城市在公共服務以及生活質量上對人才的吸引力,限購政策仍然難以阻擋樓價的反彈。

  河南台興房產有限公司董事長王超斌委員兩會期間說,“限購令”下,實際需求其實並沒有減少,只是被壓制了。出於成本的考慮還有對政策調整的預期,以及對需求的判斷,開發企業不一定就會大幅度調整房價。不僅如此,一旦限購取消,難保市場不會出現報復性的反彈。

  部分未限購城市住房成交量價齊升政策還需配套

  “買房到增城,這裡不限購”,2010年10月,廣州宣布實施限購政策,但當時增城未納入限購范圍。隨后“不限購”作為一個賣點,經常出現在當地房地產的廣告中。

  在廣州、深圳、佛山限購后,珠三角的其他城市成為房地產市場關注熱點。調查顯示,在深圳限購令下,超六成網友有赴周邊城市置業的計劃,東莞、惠州成為深圳人投資和置業的首選。一些未限購樓盤,外來人口的購買比例超過了本地人口。

  受不限購影響的“樓市窪地”現象不僅僅出現在珠三角,在北京、江蘇、福建等全國其他地方也先后出現。偉業我愛我家市場研究院2月底的調研數據顯示,盡管處於銷售淡季,北京限購后的幾周,燕郊、固安等地部分項目的來電來訪量卻出現了明顯上升。部分城市市民建議,應關注非限購城市的房價異動現象,合理增加限購城市,限制“樓市窪地”的形成。

  “限購可以看成是針對中國高速城市化時期在房價持續快速上漲的階段採取的一種特殊措施,不應該成為市場經濟體制下的經常性和長期性的房價調控政策。” 葉裕民教授認為,應通過財政政策、貨幣政策等宏觀調控政策從整體上控制經濟體系中的流動性,降低通過購買住房規避通貨膨脹的投資需求,改變房地產市場作為流動性“蓄水池”和通脹“避風港”的狀況。

  還有一些專家認為,在嚴厲的調控政策下,不少資金仍在尋找政策空隙。追逐進入房地產市場的根源在於,房地產行業進入門檻偏低,而且是個暴利行業。

  對此,中國人民大學經濟學教授向鬆祚指出,“大部分制造企業都進入了房地產行業。如果房地產利潤一直暴漲,有誰還願意做實業?個人有錢除了買房子還能有什麼更好的選擇?資金不斷追逐進入樓市,給當前房地產調控增加了難度,因此調控應著眼於消除樓市不合理的暴利現象。”

  中國房地產研究會副會長童悅仲建議,提高房地產准入門檻,盡快在全國范圍內開征房產稅,讓房地產重回良性發展軌道。
(責任編輯:徐子涵)

手機讀報,精彩隨身,移動用戶發送到RMRB到10658000,訂閱人民日報手機報。
相關專題
  • 熱點新聞
  • 精彩博客