社科院不看好今年房價回落 認為可能成相持態勢--人民財經--人民網
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社科院不看好今年房價回落 認為可能成相持態勢

2011年05月06日08:35    來源:《經濟參考報》     手機看新聞

  進入5月,膠著多時的樓市重回政策“敏感期”。雖然熱點城市成交持續低迷之下價格仍未出現明顯鬆動,但隨著“降房價”,這一房地產調控公開表態的變化,深化調控的預期再次高漲。

  中國社會科學院城市發展與環境研究所5日發布的2011年房地產藍皮書認為,房地產調控面臨攻堅戰,並預測,更嚴厲的調控政策在2011年將被迫陸續出台,住房持有環節可能成為未來政策調控的重點,建議全面開征房產持有環節稅收。

  低迷

  多地樓市環比仍呈頹勢

  中國指數研究院發布的最新數據顯示,上周(4月25日至5月1日)監測的35個城市中,20城市樓市成交量上漲,13城市成交量漲幅在30%以上,昆明、大連、三亞漲幅逾100%。重點城市中,4城市成交量均環比上漲,其中北京漲幅最大,達42.67%,其次是南京,漲幅達到41.15%,廣州漲幅亦達15%。

  不過,雖然上周環比有所反彈,但多數熱點城市成交量與去年同期相比仍呈頹勢,市場依舊低迷。今年1至18周,深圳、南京、蘇州、成都、北京、長沙、上海、重慶等重點城市中,僅成都成交面積同比2010年上漲,其余皆下跌。北京跌幅最大,達33.49%。

  美聯物業全國研究中心主任徐楓認為,在成交萎靡的背后,市場信心不足,各方預期不一是重要原因。相當一部分購房者對后續政策及房價下跌抱以期待,加之限購、限貸等政策約束,這些因素綜合在一起就造成了買方推遲入市的現狀。另一方面,政府干預銷售的策略之下,二手房業主並不會急於拋盤,因此,買賣雙方都認為現在不是出手的有利時機,成交低迷在所難免。

  2011年房地產藍皮書認為,由於政策實施存在反復性,導致市場主體對未來政策預期的不確定性,潛在投機性需求向現實需求轉化將有所收斂,但轉化動力仍存。

  就開發商而言,經歷2008年至2010年間短暫V形調整反轉的經驗和教訓,房地產開發企業控盤願望大大加強,經歷2009年至2010年火爆的銷售市場繁榮,房地產開發企業也積累了巨額的銷售收入和利潤,控盤能力也大大增強。

  徐楓認為,雖然目前市場上個別開發商開始進行試探性降價促銷,但仍不能稱之為普遍現象,多數開發商還是處於觀望狀態,況且相當一部分開發商資金面只是“有點吃緊”,還未到危險的地步。

  對於未來一段時間的成交走勢,徐楓預測,熱點城市的一手住宅成交量可能會維持4月份的水平,不過,如果后續供應量與現在持平的話,也不排除小幅回升的可能。就二手市場而言,目前整體上處於回升階段,以周為時間段進行考量的話,隨后可能會以5%左右的幅度緩慢抬升,但如果各地推行評估價過戶,二手房的成交量將會遭遇重創。

  相持

  房價或進入拉鋸戰狀態

  成交量持續歷史低位徘徊並未帶來普遍的價格鬆動。根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市的全樣本調查數據,2011年4月,全國100個城市住宅平均價格為8773元/平方米,較上月上漲0.40%。其中,北京等十大城市4月平均價格為15802元/平方米,環比上漲0.13%。

  價格的微漲態勢在四大一線城市二手房市場表現得更為明顯。“一手住宅成交價格的形成由於穿插了過多的行政痕跡,所以二手房的成交情況是更為可信的風向標。”徐楓說。

  根據美聯物業的最新統計數據,4月,北上廣深四地二手房成交價格環比、同比均呈漲勢。其中,上海二手房的成交均價達31030元/平方米,環比漲幅為3.6%,為四城市中最高,北京、深圳、廣州的環比漲幅分別為1.1%、1.1%和0.7%。同比來看,廣州二手房均價達19346元/平方米,同比漲幅高達32%,北京、深圳、上海的同比漲幅分別為15%、13%和18%。

  對於未來的價格走勢,2011年房地產藍皮書並不看好今年房價回落,認為今年年內商品房價可能進入相持態勢。

  中國社會科學院城市發展與環境研究所副研究員、藍皮書副主編尚教蔚表示,2011年房地產市場結構分化,商品房供給增幅放緩,保障性住房加大入市力度,將導致房價走勢出現分化格局。中高檔商品房價存在走高壓力,低檔商品房價存在下調壓力。

  不過她同時表示,在商品住房市場中高檔房價走高、低檔房價走低的相持格局下,納入銷售市場的低檔保障性住房統計范圍的平均房價將呈現下調趨勢。

  國家發改委投資研究所房地產研究中心副主任劉琳也持類似看法。她在藍皮書中撰文稱:“在影響住宅市場供求兩方面的因素作用下,預計2011年住宅市場基本平穩。”

  文章表示,短期看房價上漲仍存在一定的壓力。在這樣的形勢下,2011年尤其是上半年房地產市場的政策環境仍會很嚴厲,穩定物價的政策目標要求一定會繼續控制房價的上漲,抑制住房投資投機需求的政策仍將從緊。

  而且從供給方面看,劉琳表示,未來一段時間隨著我國城鎮化的穩妥推進,住房供求將保持增長態勢。具體到住宅市場自身的供求狀況來看,2010年住宅新開工面積保持較高增速,這將增加2011年住宅市場的供給,也為市場需求者提供了較多的選擇,有助於住宅成交量的增加。同時,保障性住房建設將對住宅開發投資產生較大貢獻,因此預計2011年住宅開發投資仍將表現為同比增加。

  劉琳稱,2011年我國經濟增速的放緩將減小房價漲幅增加的可能性,住宅市場供給量的增加將減小供求矛盾,伴隨宏觀政策特別是貨幣政策的調整、保障性住房體系和商品房體系的逐步完善,預計2011年住宅價格將保持基本平穩。

  攻堅

  更嚴厲調控將延伸至存量市場

  基於對房價可能進入相持態勢的判斷,藍皮書表示,房地產調控面臨攻堅戰,更嚴厲的調控政策在2011年將被迫陸續出台。

  尚教蔚說,2006年以來,由國務院和國辦頒發針對房地產市場的調控電文達11件,土地供給、交易稅費、金融約束、結構限制等政策措施均被採用,但房地產市場特別是住房市場投機性需求仍未被有效抑制。由於土地供給、交易稅費、金融約束等政策工具往往隻針對新增市場,較少觸及既得利益,但更嚴厲的調控政策可能向存量市場延伸,住房持有環節可能成為未來政策調控的重點,將嚴重影響多套住房持有人群的既得利益,增加政策出台和實施難度。

  未來,住房持有環節可能成為政策調控的重點。尚教蔚表示,經過多年呼吁,作為調節住房持有、抑制投機性需求的住房持有稅,已經進入醞釀和試點階段,重慶和上海率先開始了政策試點探索。但全國更全面的房產持有稅征收還有待社會各階層進一步達成共識。建議全面開征房產持有環節稅收,將目前上海、重慶的房產稅試點在“十二五”期間應加快向全國推廣。

  她表示,開征房產稅不僅可增加地方財政收入,形成穩定稅收來源,也可抑制房價過快上漲,調節收入分配差距,達到“削貧富差距之峰”的效果。

  住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林在接受《經濟參考報》記者採訪時表示,國家對房地產行業的調控政策肯定將持續下去。今年1月份出台的“新國八條”現在正在貫徹落實過程中,走在“半道”上,它的效果如何到年底才能檢驗出來。

  王玨林稱,目前出台的一些政策屬於限制性政策,一旦放鬆就可能反彈。這種反彈帶來的損失非常之大,一是這幾年的調控成果就沒有了,而且再實施調控難度加大﹔二是可能導致市場更加混亂。

  國家統計局投資司李洪俠博士預計,2011年,各項房地產調控政策將圍繞“新國八條”進一步細化、落實。

  包括:保障性安居工程建設力度將進一步加大,相關土地、財稅和信貸支持政策將進一步完善﹔抑制投資投機性購房需求的差別化信貸政策將繼續,並有視市場情況不斷趨緊的可能﹔違法違規閑置和囤積土地行為將被切實追究責任﹔穩定房價和落實調控政策不力的地方政府將很可能被問責﹔限購等必要的行政手段將會適時增加並擴大應用范圍﹔促進房地產市場健康發展的長遠規劃和政策有望出台﹔《住房保障法》起草有望取得突破性進展﹔房產稅有望在上海和重慶試點基礎上全國推廣。
(責任編輯:徐子涵)

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