房地產統計數據互相矛盾 樓市期待雲開霧散--人民財經--人民網
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房地產統計數據互相矛盾 樓市期待雲開霧散

周文天

2011年05月11日08:49         手機看新聞

  數據各執一詞

  “樣本不一樣、研究方法不一樣、統計口徑不一樣,房地產數據結果肯定不一樣。數據不僅混亂,有時甚至截然相反。”上海乘星行行銷服務機構總經理李驍表示,目前樓市數據分三類:一類是有關部門的數據,如統計局、住建部等﹔一類是以高校和社科院系統為主的研究機構發布的報告﹔一類是房地產中介機構和其他商業機構發布的報告。

  李驍介紹,部分開發商有兩個版本的數據,一個供內部研究使用,一個上報主管部門。這一現象在房產交易數據沒有上網的地方比較突出。

  佑威機構執行董事黃志堅表示,雖然佑威的信息化系統僅供開發商、代理商內部使用,但佑威服務的客戶數量多,數據“滿天飛”也是不爭的事實。甚至有個別機構不惜採用各種手段,將佑威的數據或照搬或“改頭換面”,變成了他們自己的數據了。

  李驍認為,由於樣本有差異,許多市場研究缺乏科學性,研究者只是按照自認為所謂的專業方法去統計,談不上權威。一些房地產數據堪比“達·芬奇密碼”,讓參與房地產市場的各方“霧裡看花”。

  背后存在“貓膩”

  “目前我國缺乏獨立、客觀的第三方數據監測機構。”李驍說,事實上,各數據發布機構所代表的利益不一樣,難免帶有一定的傾向性,多數機構成為利益集團的代言人和吹鼓手。

  “一些商業機構為滿足客戶需要,做一些定向宣傳,根據利益需要,對數據進行加工,導致數據亂象叢生。”李驍說。

  業內人士表示,一個以商業利潤為目的的機構難免不會與房地產開發商結成同盟,每一種數據都有被操縱的可能。中介機構希望樓市保持交易活躍,房地產開發商希望有關部門出台有利於自己的政策。各方在統計數據時傾向於使數據偏向對自己有利的方向。

  在某些地方,房地產開發商擔綱決定房價數據的“主角”。房價漲幅的“統計表格”如何填?填多少?主動權掌握在房地產開發商手裡。在某些地方統計局採集房地產行業數據樣本時,多由房地產開發商“填表”報價。

  知情人士透露,在有些地方辦房展會時,主辦方會派人到每家房地產公司展台前詢問銷售情況。有些參展房地產商為制造樓市回暖或交易火爆假象,往往會虛報一定的成交量。

  方法亟待改進

  對房地產行業數據亂象,李驍認為,其根本原因是各部門之間沒有一套統一的統計制度。有技術原因,也有人為因素。

  “目前我國房價指數統計主要是採用加權平均法。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭(微博專欄)認為,統計均價不能反映成交結構,但因均價數據容易得出,所以採用均價的情況比較多。時間跨度越長、成交規模越大,均價才越能反映樓市價格趨勢。否則,對短期均價的統計沒有意義。

  他建議,在統計某地房價時,可持續多個月甚至多年,定點跟蹤當地某些具體樓盤二手房交易情況。

  楊紅旭說,這在發達國家被稱為重復交易法,用同一棟房屋在兩個時期售出的價格計算房地產價格指數,在不同時期考察相同的樓盤(結構、材料等相同)。該方法經過實踐,在理論上已相當完整,被稱為國際上最先進的計算方法,能夠客觀、准確地反映出房地產市場的狀況。

  業內人士認為,加權平均法不適用於精確的房地產價格指數計算,因為加權平均法經常是“拿橘子和蘋果作比較”。國外在統計某一城市房價時,很多是用傳統城市區域來作統計比較的。

  “房價統計數據不能隻報一個平均價格,上海貴的樓盤10萬元/平方米,最便宜的1萬元/平方米,統計平均價沒有意義。”李驍表示,在國外房地產價格指數的統計實踐中,加權平均法多用於地價指數編制,而用在住宅價格指數編制上的較少。

  業內人士建議,在各城市選擇市中心與郊區的標志性樓盤,將二手房成交價變化情況記錄在案,從某個樓盤價格的漲跌中直接看到樓市變化。

  房地產數據是有關部門制定行業調控政策時的重要參考之一。數據亂象已成房地產行業領域的一大“公害”,各方數據“掐架”,不僅讓購房者一頭霧水,還可能會誤導行業調控的實施。專家認為,房地產數據的統計方法亟待改進。(來源:中國証券報-中証網)
(責任編輯:徐子涵)

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