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貸款比例降低可否取消購房

2011年05月24日09:00    來源:《經濟參考報》     手機看新聞

  去年以來,隨著以“新國十條”為標志的樓市調控利劍的祭出,央行一步步收緊各商業銀行的信貸“閥門”,提高購房首付、降低貸款比例、貸款利率上浮、限制貸款條件等一系列調控房地產的政策陸續出台,為曾經像打了雞血一樣亢奮的房地產市場強制降溫。但政策的變化也對一些正在履行過程中的房屋買賣合同帶來影響,導致了一些新類型的房屋買賣合同糾紛。

  江蘇省蘇州市中級人民法院近日審結的一起房屋買賣合同糾紛案,就是因為可貸款比例忽然從80%下降到50%,而讓購房人措手不及付不起首付款,無力繼續履行合同。此種情況下購房者可以毀約嗎?他能夠要回自己的定金嗎?

  外地人買房遭遇貸款瓶頸

  33歲的江蘇省興化市農民古地久進城打工,在蘇州市從事酒水推銷業務。古地久也打算來此“人間天堂”安家落戶,看中了蘇州一家房地產中介公司推薦的蘇州工業園區的一套房屋,成交價86萬元。中介公司介紹,當前貸款政策可貸到總房價的80%,隻需首付20%即17萬余元就可以了。

  2010年4月5日,古地久與賣方錢進、葛梅芳夫婦簽訂房屋買賣合同一份。合同中關於免責條款的約定為:如因洪水、地震、火災或法律法規變化、政府政策變化等不可抗力原因導致合同不能全面履行的,互不承擔違約責任。

  合同簽訂后,古地久向錢進、葛梅芳交付定金5萬元。然而,中介公司在為古地久辦理貸款手續時,發現由於房地產市場宏觀調控導致銀行信貸政策調整,對於像古地久這樣外地戶籍且不在蘇州居住生活的購房者,已經無法取得80%的貸款,最多隻能貸款50%了。中介公司立即通知了古地久,讓他准備50%的首付款。古地久一下子傻了眼,要多交30%將近26萬元呢!經過兩個月的奔波,古地久借錢收獲甚微,不得不決定放棄在蘇州購房的打算。6月8日,古地久以房貸政策發生重大變化為由主張無力購買此房、要求撤銷合同並返還定金5萬元,但錢進、葛梅芳予以拒絕。古地久無奈之下向蘇州工業園區人民法院提起訴訟,請求法院判令錢進、葛梅芳返還定金5萬元並支付相應利息。

  貸款比例降低不是免責理由

  錢進、葛梅芳在庭上指出:國家政策變化只是降低了房貸比例而並未限制房屋所有權轉移,不必然導致合同履行不能。我們已按合同全部履行了自己的義務,我們的房屋原有公積金貸款20萬元尚未到期,為履行合同我們進行了提前還貸,產生了利息損失近4萬元。古地久單方解除合同沒有法律依據,請求駁回古地久的訴訟請求。

  經雙方當事人確認,本案雙方當事人的爭議焦點是:由於房地產市場宏觀調控導致的貸款政策變化能否構成古地久解除合同的理由。

  古地久表示,在政策變化之前古地久是積極履行合同的,但因貸款政策變化導致他無法取得80%貸款而沒有經濟能力購房,不是不想履行合同而實在是面對突發情況無能為力。

  蘇州工業園區人民法院審理后認為,雙方當事人所訂立的房屋買賣合同系雙方對於房屋交易的真實意思,故雙方買賣合同關系成立,合同有效。現古地久堅持要求解除合同,被告對此亦不持異議,應視為雙方協商一致解除合同。雙方最終交易不成的根本原因在於由於房地產市場宏觀調控導致貸款政策變化,因古地久系外地戶籍且不在蘇州居住生活而無法取得80%貸款。雖然雙方在合同中約定了政府政策變化導致合同不能全面履行的,互不承擔違約責任。但是從合同條款來看,80%貸款並未在合同中被列為合同履行的必要條件﹔從事實上來看,政策變化並不是限制古地久購房,僅僅是以信貸手段提高了古地久的購房成本,古地久還可以貸款50%,銀行信貸政策調整所致的成本增加屬於當事人應當預見的商業風險,古地久不能以貸款政策變化為由主張免責。根據本案實際情況,綜合比較古地久違約給被告造成的實際損失,法院酌定被告返還古地久定金2萬元。

  法官點評

  由於房地產市場宏觀調控導致的政策變化,引發了一些新類型的房屋買賣合同糾紛。如何處理和對待這類糾紛,此案的最終判決結果無論對法官還是對公眾都深有啟發。可以看出,無論政策如何變化,首先還是看雙方簽訂的房屋買賣合同條款是如何規定的。

  本案的合同中關於免責條款進行了如下約定:如因洪水、地震、火災或法律法規變化、政府政策變化等不可抗力原因導致合同不能全面履行的,互不承擔違約責任。這裡的關鍵詞語在於“不可抗力”和“全面履行”,本案在雙方履行合同過程中,確實出現了相關的貸款政策變化這一情況,但是不是屬於“不可抗力”?是不是必然導致合同不能“全面履行”呢?本案中的政策變化只是降低了可貸款比例,而不是完全不能貸款,更不是禁止本案的買方購房,所以這只是以信貸手段提高了買方的購房成本,不是屬於“不可抗力”,並不能因此產生合同不能“全面履行”的后果,且雙方並未約定買方取得80%的貸款為履約的必要條件。所以法院認定買方不能以貸款政策變化為由主張免責。

  但考慮到貸款政策變化導致履約困難並非買方本人主觀過錯所致,且本案中雙方當事人約定的定金數額較高,過分高於給賣方造成的實際損失,所以酌定賣方退還了部分定金。
(責任編輯:喬雪峰)

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