新華社曝樓市3大暴利法則 北京3大豪宅被點名--財經--人民網
人民網

新華社曝樓市3大暴利法則 北京3大豪宅被點名

2011年06月07日07:32    來源:《新京報》     手機看新聞

  
5月26日,位於北京西三環內的釣魚台7號院。新華社發
1日,位於北京王府井附近的霞公府。新華社發
1日,位於建國路與西大望路交會處東南角的長安8號。新華社發


  京城最貴樓盤成本4萬元/平米 

  新華社記者調查發現,房地產行業普遍存在三種牟利手段,京城多處豪宅演繹房產暴利法則 

  5月份,北京豪宅逆勢而動,釣魚台7號院漲至30萬元/平方米,從北京最貴躥至全國最貴,曝出最嚴限購令下的樓市暴利,3日該項目已被暫停銷售。然而經調查發現,京城另外兩大在售豪宅霞公府和長安8號,盡管價格未現漲勢,卻也在以不同的手段攫取著暴利。狂漲價、久囤地、撬地球———最經典的樓市三大暴利法則,在京城三大豪宅項目中演繹得淋漓盡致。據新華社電

  成本僅4萬售價30萬

  手段1:狂漲價 案例:釣魚台7號院

  想描繪北京豪宅價格步步高漲路線圖,不能不提到位於西三環內的釣魚台7號院。

  2009年7月21日開盤時,以7.2萬元的最高售價刷新北京最貴豪宅紀錄。2010年第1季度,每平方米銷售均價突破8萬元,3季度已達到10.35萬元。開盤后一年多的時間內,在北京市豪宅均價排行榜中,釣魚台7號院穩居榜首。

  不過,釣魚台7號院似乎並不滿足於北京最貴。

  近日,該樓盤剛剛公布了一批拿到銷售証的現房,其中3號樓為30萬元/平方米,1號樓和4號樓為20萬元/平方米,2號樓為18萬元/平方米。這不僅是目前北京最高的價格,也是中國內地可公開查詢的單價最高項目。

  從7萬多元/平方米漲至30萬元/平方米,僅用了不到兩年時間。分析人士指出,該樓盤成本最高很可能在4萬元/平方米以下。

  目前,該項目涉嫌暴利已引起北京市相關部門的重視,北京市住房和城鄉建設委員會3日宣布,已暫停該項目23套定價過高房屋的銷售,並已聯合北京市地稅局對該項目展開調查。

  ■ 業內規則

  飛速漲價非豪宅專利,據了解,通州區在2009年底時房價普遍在每平方米1萬元左右,而在2010年3月份,這一區域的很多項目將房價猛漲至每平方米25000元。

  北京聯達四方房地產經紀公司董事長楊少鋒表示,2008年前北京15000元/平方米就可以算上是高檔住宅,現在至少需要30000元/平方米才算得上高檔項目,三年間北京主流房地產項目價格增幅約100%,而房地產項目完全由開發商自主定價。

  地價2千多房價10余萬

  手段2:久囤地 案例:霞公府

  去年8月14日,位於王府井的霞公府以均價10.791萬元/平方米開盤。

  據北京市國土資源局資料顯示,該項目2005年已拿地,當時這一地塊的規劃建筑面積為26萬平方米,土地成交價為58030萬元,即樓面地價僅有2232元/平方米。

  北京市國土資源局的數據顯示,2003年,海澱區部分項目的樓面地價已高達2000元/平方米,而如今2232元/平方米的樓面地價,至少要在六環外。

  憑借分期開發,該項目經歷了2007、2009年兩次房價上漲高峰,至去年上市時,已賣至10萬多元/平方米。

  業內資深人士稱,分期開發、對項目中黃金位置地塊長期撂荒,享用因土地增值帶來的暴利,是房地產業的潛規則。

  湘財証券地產研究員張化東表示,盡管不排除規劃和拆遷難等原因,但更多的開發商囤地就是為了坐享土地升值,近年來地價飆升太快,尤其是市中心地塊已成稀缺資源,如果一次性建房銷售,就無法享受地價溢價的利益,反之閑置土地有時候收益更大,分期開發變相捂盤、盡量延長開發進度都能起到囤地效果。

  ■ 業內規則

  據了解,分期開發、圍而不建的現象在地產界廣泛存在。據香港上市公司碧桂園2010年年報顯示,截至去年底碧桂園已取得國土証的建筑面積約4830萬平方米,其中滿洲裡碧桂園項目的完全竣工日期為2024年。此外,東三環雙井橋南,華潤置地旗下的一塊地6年來基本處於停滯狀態,而地價則上漲了好幾倍。

  楊少鋒表示,除了獲得土地增值,開發商囤地還可以造成商品房供應市場的房源數量減少,進而推高房價。

  五千萬“運作”到150億

  手段3:借殼 案例:長安8號

  在建國路與西大望路交會處東南角,總建筑面積達23萬多平方米的長安8號項目,正在進行最后階段的施工。按照該項目目前售價每平方米7萬多元來計算,其市值最少為150億元。

  但是,這個項目的啟動資金隻有5000萬元。

  2004年,北京王府世紀發展有限公司旗下北京耀輝置業拿到了長安8號地塊,佔地面積2.745萬平方米、規劃建筑面積23.29萬平方米。

  天鴻寶業當年的公開資料顯示,耀輝置業的淨資產不到3000萬元,注冊資本隻有5000萬元。要想獨立成功運轉這個預計投資數十億元的大項目,無疑困難重重。

  起初,王府世紀將耀輝置業62%的股權,以3100萬元賣給了上市公司天鴻寶業。隨后,天鴻寶業通過銀行貸款等,為項目籌集拆遷款和建設資金數億元,項目順利啟動。

  合作中途,天鴻寶業被控股方首開股份借殼整體上市,運作一段時間,將其轉讓給奧園地產。奧園地產又為該項目注入大量資金,提供償還欠款、建設裝修的費用。

  ■ 業內規則

  通過合作買家的不斷更迭和資本運作,長安8號目前基本建成,已上市銷售。

  事實上,在房地產領域,借助金融杠杆使投資收益翻番的情況不勝枚舉。例如一個住宅項目的預計投資額是10億元,利潤是3億元,項目利潤率為30%。實際上開發商隻需拿出2.5億元啟動項目,后期可利用土地抵押貸款、預售資金來分期滾動開發,不用再自掏腰包,最終利潤率將超過100%。
(責任編輯:喬雪峰)

手機讀報,精彩隨身,移動用戶發送到RMRB到10658000,訂閱人民日報手機報。
  • 熱點新聞
  • 精彩博客