中國熱錢席卷全球樓市 倫敦悉尼溫哥華全秒殺--財經--人民網
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中國熱錢席卷全球樓市 倫敦悉尼溫哥華全秒殺

2011年06月20日08:54         手機看新聞

  中國大陸投資者在加拿大溫哥華的購房比例已達到29%,越來越多的海外房地產項目意識到了中國購買力的強勢“崛起”

  □ 財新《新世紀》見習記者 朱以師 記者 孫慧霞 特派華盛頓記者 章濤 | 文

  中國購買力正在席卷海外房地產市場。

  5月底,在超過400人的排隊搶購下,加拿大新威斯敏斯特市一棟153套的公寓在兩個半小時內全部賣出。這棟將於2012年完工的公寓樓並無特別之處。銷售如此火爆的原因就是中國投資者的介入。項目銷售負責人比爾·莫裡森(Bill Morrison)對當地媒體透露,在項目進行到一半時才想到向中國人營銷,但“需求簡直瘋狂”。在最終成交名單中,中國買主佔了40%。

  6月初,加拿大列治文市(Richmond)中心的一棟豪華公寓樓出售。本計劃在一個周六開盤,但是從當周周三開始,就有80多位購房者冒雨排隊。最終,周六一天賣出270多套房。冒雨排隊的絕大多數是中國人。

  類似場景與案例,近來屢見於加拿大各大媒體報道。中國人正將之前在國內買房、“炒房”形成的激進風格,帶到海外,攪起一波波房市熱潮。

  諸多數據及分析顯示,目前中國購買力不僅支撐了加拿大溫哥華、多倫多等中國移民密集地區的房價,英國倫敦、澳大利亞悉尼和墨爾本、新加坡和美國舊金山等地,亦到處可見中國投資客的身影。越來越多的海外房地產項目意識到了中國購買力的強勢“崛起”,紛紛趕赴中國進行專場推介,或亮相大陸的各種房展會。

  中國人海外“淘房”的背后,是中國移民潮、留學潮以及投資潮。據財新《新世紀》從多家國際房地產代理行採訪了解,雖然移民、留學等傳統需求仍是海外置業的主流,但近一年來純粹投資性購房的比例正在迅猛上升。政府對國內房地產市場加強調控,出台各種限制措施,再加上國內通脹形勢嚴峻,中國的富裕階層由此加緊了對海外房地產的搜羅,在世界范圍內尋找投資性房產。

  去海外買房,正在成為一種新興的投資趨勢。由此,全球范圍資產配置的理念也開始沖擊缺乏經驗的中國普通投資者。實際上,在那些於國外排隊買房的中國人中,有很多人對當地情況並不了解,還有很多人習慣性地寄望從房價上升中牟利,如此投資隱含的風險問題不言而喻。

  中國買家四處出擊

  6月14日,一場加拿大房地產項目的媒體推介會在北京金寶街舉行。兩個位於溫哥華市中心的豪宅項目將於近期在中國北京、上海、南京等地公開銷售。組織者高力國際加拿大西區住宅部高級副總裁斯考特·布朗(Scott Brown)對此行的銷售前景頗為樂觀,他對財新《新世紀》記者說:“來自中國大陸的購買力越來越被重視,中國人為溫哥華的住宅市場提供了強有力的支撐。”

  據高力國際最新發布的《2011年第一季度溫哥華房地產市場調研報告》顯示,在大溫哥華地區,2011年第一季度溫哥華多戶住宅市場銷售堅挺,共成交2527套,同比上漲35%。成交的大幅增長主要源於中國大陸投資者的激增。上述報告稱,中國大陸投資者在加拿大溫哥華的購房比例持續增加,截至2011年第一季度,已經達到29%。此外,加拿大房地產協會今年5月的報告也顯示,溫哥華4月的房價同比又上漲了10%,主要原因是豪宅價格的上升。

  也許這些數字還略顯保守。在蘭克數據公司(Landcor Data Corporation)的2011年第一季度報告中,該公司一名來自中國大陸的房地產分析師發現,2010年加拿大列治文市和溫哥華西區高檔住宅的買主中,至少有74%的購房者來自於中國大陸。蘭克數據公司擁有英屬哥倫比亞省最權威的房地產統計。

  2006年移民加拿大的張軍對此頗有同感。張軍歷經了溫哥華樓市在金融危機期間的短暫低迷、反彈和最近一年多的火熱。他對財新《新世紀》記者稱,“越來越多的國內朋友向我咨詢在加拿大買房的流程、法規和稅收政策。現在溫哥華有一套房子出來,看房的十個人當中有九個是中國人,但是房價這兩年已經被炒得很高了。”

  除了加拿大,中國買家也逐漸成為美國、英國、澳大利亞、新加坡等地房地產市場的投資主力。美國全國房地產經紀人協會5月發布的一份報告顯示,在截至2011年3月的12個月內,海外購房者在美國房地產市場上投資了大約410億美元。其中,來自中國的購房者佔全部海外買家人數的9%,躍居第二位,僅次於加拿大。

  美國加州洛杉磯的房地產經紀人陳萍向財新《新世紀》記者証實,2010年以后來自中國大陸的買房人開始增多,不僅投資住房,還買地、投資賓館或一些大的項目。

  據英國萊坊房地產經紀公司一項最新調查顯示,中國買家近兩個月在倫敦花費了1.2億英鎊。在卡納利沃夫金融區新建住房的購買者中,目前有三分之一來自中國大陸和香港。此外,第一太平戴維斯的最新數據也印証,倫敦一手物業的購買者中有35%的人來自東亞和南亞,其中以中國大陸和香港的購買者居多。世邦魏理仕則進一步預測,2011年倫敦住宅物業銷售總量5%-10%的買家將來自中國大陸。

  在新加坡,中國大陸的購房者已經超過印度尼西亞和馬來西亞,上升為新加坡私宅第一外籍買家。因房價上漲過快,新加坡已推出第二套房房貸提高首付比例的政策。6月10日,香港金管局也推出了類似的“限貸”新政,對“收入來源非香港”的外地借貸者,要求比本地人多付一成首付。

  從去年下半年至今,國內五大外資代理行相繼成立了海外物業部。“最近一年來,有大量的中國投資者向我們詢問,在英國、新加坡、澳大利亞等地有沒有物業投資的機會。”戴德梁行華北區董事總經理何衍鈞預計,未來投資海外房地產市場,將成為中國人理財的重要組成部分。在國內通脹形勢日益嚴重、樓市調控層出不窮的背景下,中國普通投資者在全球范圍內配置資產的理念正在逐步形成。

  何衍鈞還告訴財新《新世紀》記者,現在國外很多房地產經紀公司都專門配備了會講中文的房產經紀人,用以接待中國客戶。一些法律、醫學、工程等專業背景的海外留學生,最近紛紛開始轉行做房產經紀人。

  調控下的投資擠出

  據高力國際透露,2010年該公司向亞洲買家推介銷售了790套海外物業,其中中國買家約佔5%。而在過去的六個月,這一比例已激增至10%。

  過去六個月,通過高力國際中國國際物業部完成的海外住宅投資項目已經超過50套,成交金額約1.3億元人民幣。高力國際北亞區董事總經理柳維綸向財新《新世紀》記者透露,從成交案例來看,長三角區域的上海、寧波、溫州及杭州等地的私營企業主是海外置業的主體。此外,北京、天津等環渤海區域、東北以及成都等地也出現了非常明顯的增幅。

  高力國際華北區董事總經理高曉輝對財新《新世紀》記者分析稱,海外置業人群大體分為三類:一是留學,一些有經濟能力的留學家庭考慮到子女在國外租房不如買房,有的甚至還購買大面積房產,將部分用於出租實現“以房養學”﹔二是移民,伴隨著2010年前后的這一波移民潮,國內投資移民的數量大幅增加,在加拿大、澳大利亞等主要移民目的地,新移民帶來的剛性需求以及對高端物業的需求迅速增加,由此催生了主要移民國家房地產市場的火爆﹔三是純粹的物業投資者,相對於國內的限購、限貸等政策,海外的一些國家貸款政策較為寬鬆且利率較低,逐利的資金由此越來越多的投向海外置業。

  世邦魏理仕中國住宅部執行董事安東向財新《新世紀》記者指出,今年以來,純投資的案例數量不斷攀升,已佔到海外置業總數的近三分之一。

  一位不願具名的外資代理行人士告訴財新《新世紀》記者,在投資客中,有相當數量的國內房地產業內人士,他們本來與代理行有合作伙伴關系,由於國內政策多變以及房地產市場的不明朗,他們索性將投資的關注點轉移至海外物業。

  一位東北的私營企業主也表示,國內現在一二線城市的租售比過高,在政策打壓下升值空間非常有限,未來兩年內投資的價值不大。他正在考慮將手上的物業脫手,轉向海外購置一些房產,“比如倫敦或悉尼,無論是出租回報還是升值空間,都比國內更加開闊。”

  在何衍鈞看來,通過買房進行境內、境外資產的“換籌”,不僅是應對通脹的好途徑,還能使個人資產結構更加穩健。

  加拿大房產經紀人康姆·古德(Cam Good)為了銷售多倫多市郊埃托比科克的一個項目,在香港和北京分別開了辦公室。他認為,中國人在加拿大買房主要是為了將財富放在一個安全的地方。

  此外,人民幣在匯率市場上的優勢,也推動了中國大陸投資者海外置業。人民幣兌美元五年內累計升值了22%,不僅購買力提升,同時海外貸款的還款壓力也持續降低。

  有英國媒體抱怨,英鎊大幅貶值和低利率,使得倫敦及其周邊的房地產對中國投資者而言價格低廉。英鎊自2007年以來相對多種其他貨幣暴跌了25%左右。倫敦當地的一名置業顧問說,由於英鎊疲軟,倫敦的房產現在與北京、上海和香港相比更值得購買。萊坊公司的數據顯示,中國人在倫敦購入的房產價格大多在40萬英鎊(約為400萬元)到100萬英鎊(約為1000萬元)之間。

  在外匯管制的現階段,資金外流有相當大的隱蔽性。很難找到一個准確的數據,來描繪海外置業熱潮帶來的資金流出規模。據美亞置業統計,2010年通過房產中介赴海外買房的金額超過50億元。而多位代理行人士均對財新《新世紀》記者表示,實際規模肯定遠遠大於這一數字。

  在現有政策下,每人每年僅有5萬美元(約33萬元)的換匯限額。巨額的買房資金,如何進入海外市場?

  高力國際華北區國際物業部董事鄒世宏解釋稱,一般情況下,能夠在海外買房的客戶,都會有在海外的公司或賬戶,或者有家庭成員移民海外或留學,能夠實現海外轉賬。如果沒有離岸公司或賬戶,也可以通過親朋好友的幫助,用不同的身份証向海外賬戶匯款,但這種情況相對少見。

  “在海外買房,很少有要求一次性付款,而且首付比例都比較低。”鄒世宏稱,一般情況下,外匯管制不會成為海外置業的障礙。

  前不久,上海版個人境外直接投資試點方案上報至國務院。據媒體報道,上報方案將個人境外直投設計為非金融類的外匯投資,主要投向移民投資、房地產投資和企業投資。對此,鄒世宏表示,個人境外房地產投資的放開,將有助於緩解國內樓市調控的壓力。

  中國式“炒房”

  與中國資金一道進入海外房地產市場的,還有中國式的“炒房”思維。

  斯考特·布朗告訴財新《新世紀》記者,溫哥華和多倫多的房價現在已處於高點,租金回報率已經低至2%左右。

  以高力國際近期將在北京推介的豪宅項目Jameson House為例,526平方英尺的單間公寓售價約為88.8萬加幣(約586萬元),其預計租金為每月每平方英尺2.5-2.85加幣(約16.50元-18.81元),據此計算,其租金回報率約為2%。如果再考慮到物業費、貸款利息、物業稅等成本,投資回報已微乎其微。

  即便如此,中國人仍然熱衷於買房。“中國人對物業升值的期望,遠遠超過對租金收益的預期。”張軍告訴財新《新世紀》記者。

  在溫哥華,即使是非居民外國人,也能夠從銀行獲得最高60%-65%的貸款。以一套50萬加幣(333萬元)的房屋為例,簽署合同時僅需支付10%,即5萬加幣(33.3萬元),3個月之后再支付5萬加幣,余下的40萬款項在交房時才需繳納。如果獲得六成的銀行貸款,交房時購房人隻需補足剩余的10萬加幣(66萬元)即可。並且,加拿大目前的五年期變動利率貸款的利息僅為2.3%左右。與國內相比,加拿大的購房貸款成本和首付付款壓力都要小很多。

  張軍告訴記者,由於貸款利息低,很多在加拿大買房的中國人都會利用銀行貸款,貸款比例多在50%左右。“一些中國移民家庭有很強的炒房意識,有了一套想買兩套,有了兩套想買三套。”張軍說,這些行為已經引起了本地居民的抱怨。有當地人稱,房價上漲“都是中國人惹的禍”。

  房價上漲,一方面意味著當地人換更大房屋時需要支付更多的成本﹔另一方面,由於價格上漲,每年需要繳納的物業稅也相應增加。在加拿大,每年4月都要對物業進行報稅,政府會對每一棟物業給出評估價格,物業持有人需按照一定的稅率納稅。在溫哥華,物業稅稅率為0.41%。

  溫哥華房價的快速上漲,使得當地一些人開始呼吁遏制外國投資,以防止本地人被高價“擠出”於房地產市場之外。加拿大皇家銀行的經濟學家羅伯特·霍格(Robert Hogue)小心翼翼地不把溫哥華房地產市場說成“泡沫”,但是他認為那是一個“高風險區域”。

  不過,“炒”加拿大的房,還須算清各類稅負的成本。在買房時,買房人要支付12%的統一銷售稅物業轉讓稅(20萬加幣以上1%,超過20萬部分交2%)。這兩項稅,如果房屋屬於自用,則必須要支付﹔如果房屋用於出租等商業性用途,則可以獲得最高26250加幣的退稅。相應的,用於出租等商業性用途的房屋,其租金收益需要繳納淨收益25%的稅款。

  “總價大概是50萬加幣的房屋,如用於經營性用途,就可以獲得全額退稅。”高力國際的鄒世宏表示,不過一些自住但又非常住的外國人,可以通過假期出租等方式實現避稅。

  同樣,通過出售物業獲得投資收益,如果是當地納稅居民且屬於自住房,增值部分並不需要納稅﹔如果是非居民外國人,賣房時須繳納一定的保証金給稅務當局,房屋售出后,增值部分的稅務結清之后,再退還保証金。盈利部分,參照所得稅率征稅,一般為淨收益的25%。

  因此,高力國際北亞區董事總經理柳維綸建議,盡管加拿大一些城市的房價在上漲,但也很難通過炒賣方式來獲得很高投資收益,通過持有出租的方式獲得穩定收益仍為上策。他的同事高曉輝也認為,去海外置業投資,應盡量少地從“中國式炒房”的思路出發去考慮“抄底”,因為海外市場依然存在風險,投資者在決策前需謹慎考慮自身的風險承受程度。她建議大陸投資者關注一些有大量移民或留學生的國家,並且當地經濟受次貸危機的影響有限,或者已處於危機后的上升經濟周期,如加拿大、英國和澳大利亞等。

  據高力國際提供的數據,2010年,倫敦和悉尼的租金回報率都達到了6%。除去英國3%-3.8%的貸款利率,如果再考慮到一定的杠杆比例,在倫敦進行物業投資的資金回報率仍為可觀。更為重要的是,英國對國際買家不增收資本利得稅。(來源:《新世紀》-財新網)
(責任編輯:徐子涵)

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