居住地價回調能否持續?--財經--人民網
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二季度,超過六成城市環比增速有所回落 

居住地價回調能否持續?

本報記者 於猛

2011年07月21日07:57    來源:人民網-《人民日報》     手機看新聞

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  上半年,主要城市居住地價漲幅放緩、增速回落。這主要是因為,限購、限貸、限價等調控政策,致使開發企業資金面持續趨緊,房價、地價逐步平緩回調。

  下半年,隨著緊縮性調控政策的細化和落實、貨幣信貸的常態回歸,以及調控政策威力的繼續釋放,全國各主要城市居住地價將總體趨穩。

  盡管如此,專家提醒,各種調控措施不能放鬆:一要謹防地方政府落實中央政策的力度有所弱化﹔二是謹防三、四線城市曲線規避調控政策現象,以免土地市場再度過熱。

  

  全國城市地價動態監測系統發布的最新數據顯示,二季度全國地價總體水平小幅上升,環比增速持續回落。商業地價環比、同比的增長率最高,超過六成城市的居住地價環比增速有所回落。

  總體地價小幅上升

  二季度對全國105個主要城市的監測表明,地價總體水平小幅上升,環比增速持續回落。二季度全國主要監測城市地價總體水平為3000元/平方米,商業、居住、工業分別為5506元/平方米、4443元/平方米和645元/平方米。環比增長率分別為1.87%、2.77%、2.17%、1.13%,較1季度分別下降0.33、0.56、0.27和0.30個百分點﹔同比增長率分別為8.85%、11.76%、10.73%、5.45%。

  監測顯示,全國三大重點區域中,綜合地價環比增速均呈回落態勢﹔其中,長江三角洲地區綜合地價水平最高,為4574元/平方米﹔珠江三角洲地區次之,為4097元/平方米﹔環渤海地區最低,為3288元/平方米。

  珠江三角洲地區環比、同比增長率居於首位。西部地區重點城市綜合地價環比、同比增長率均高於全國和東中部重點城市平均水平﹔東中西部地區綜合地價同比增速持續高位運行。

  對此,監測報告分析認為,在嚴厲的樓市調控政策持續推進的背景下,各用途的地價增速較上一季度均有所放緩,對商品住宅交易的嚴格限制,投資持續轉向商業地產,全國商業地價環比、同比的增長率最高。

  中國土地勘測規劃院地價所所長趙鬆認為,持續向好的國民經濟支撐了土地市場的穩中有升態勢,宏觀經濟總體增長,對我國土地市場平穩發展產生深遠影響,為土地市場注入強勁的剛性需求。

  他說,加之通貨膨脹率持續高漲,以及人民幣升值預期導致的境外熱錢流入,部分持幣觀望和避脹需求入市顯化,推動了土地價格總體水平小幅上漲。

  土地市場交易冷清

  監測數據顯示,居住地價變化與綜合地價狀況基本保持一致。超過六成城市的居住地價環比增速有所回落,其中,熱點城市北京和杭州居住地價略有下降,降幅分別為0.58%和0.53%,另有溫州等四個城市本季度居住地價出現負增長。近五成監測城市的居住地價同比增速有所回落。

  “從數據看,房地產市場變動初步向下游土地市場傳導,對土地市場的抑制效應顯現。”中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明說,居住地市場根植於樓市,而樓市的走向,也決定著居住地市場的走向,從國家統計局發布的數據看,6月份與5月份相比,70個大中城市的房價環比價格下降和持平的城市增加了6個。

  此外,購房者的觀望情緒帶來的樓市下滑,多數企業通過銀行信貸和公開資本市場融資難度加大,市場拿地更為理性,高價拿地現象明顯減少。他說,去年底國土資源部通知要求堅決抑制少數城市地價過快上漲趨勢,對發現競買人及其控股股東存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地、非法轉讓土地使用權、因企業原因造成土地閑置一年以上、違背出讓合同約定條件開發利用土地等違法違規違約行為的,不得通過競買資格審查。

  “這個措施很嚴厲,很多有閑置土地的開發商根本不具備購地的資格了。一系列的因素,導致整個上半年土地交易市場冷清。”嚴金明表示。

  趙鬆認為,上半年,主要城市的居住地價回調主要是因為在限購、限貸、限價“三限”嚴厲趨緊調控政策基礎上,銀根進一步收緊,上半年六次上調存款准備金率、兩次加息,對開發企業資金面持續施壓,基本緩解了企業高價搶地的狀況,房價、地價逐步平緩回調。

  未來走勢總體趨穩

  監測報告分析,預計下半年,隨著緊縮性調控政策的細化和落實、貨幣信貸的常態回歸,市場整體寬裕流動性逐步有效回籠,以及調控政策威力的繼續釋放,全國各主要城市居住地價將總體趨穩。

  “去年二季度居住地市場也並不活躍,到了下半年,卻加速上漲,盡管上半年供需趨冷,下半年,居住用地價格漲起來難度在加大,但也要看到推動其價格上漲的動力還很大。尤其要嚴防三、四線城市的地價過快上漲。”嚴金明說,由於全年土地供應計劃已經確定,下半年,地方政府仍將大力度推出新的土地,土地市場的成交有望重歸活躍。

  嚴金明分析,相對一、二線城市而言,三、四線城市對土地財政的依賴度更大,隻有高漲的房價才能把土地價格一波一波的向上推,以高額的土地收入來彌補政府要償還的債務。雖然在政策的強力壓制之下房價處於穩定狀態,但是受利益驅使,隻要政策鬆動,地方政府就有極大的沖動繼續抬高房價,最終造成惡性循環。

  他說,三、四線城市居住地基礎價格較低,土地市場發育不健全,市場競爭不充分,一方面要防止地價的過快上漲,另一方面在居住地市場趨冷的大背景下,也要防止一些優質地塊“被低價”——以假的招拍挂人為壓低地價,造成國有資產的流失。

  “目前,房地產市場調控中的一些難題仍未有效破解,例如土地、金融、稅收等政策的調控力度和綜合協調能力有待提高等。各種調控措施不能放鬆。”趙鬆認為,下半年,一要謹防地方政府落實中央政策的力度有所弱化﹔二是謹防三、四線城市曲線規避調控政策現象,以免土地市場再度過熱。

(責任編輯:徐子涵)

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