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中國人成海外房地產市場重要買家

2011年07月22日07:21    來源:《經濟參考報》     手機看新聞

  如果南極大陸上的土地可以出售,中國人或許會是最踴躍的購買者。

  如今,中國人成為海外房地產市場的重要買家,其中“純投資型”的購房者越來越多。一些普通投資者甚至開始“團購美國土地”,希望通過“炒地”獲取較高的投資收益。

  業內人士指出,很多中小投資者把在海外買房作為全球資產配置的重要部分,“炒地”也成為他們的投資方式。不過,有專家指出,投資中國房地產市場的“國情”不能簡單復制到國外,應該更多地了解國外的市場和法律,防范可能存在的風險。

  海外買房“純投資型”增多

  “前一段時間去朋友家,看到好多中國人在看別墅。”在歐洲經商的邱女士對記者說。事實上,隨著國內房地產市場的調控收緊,金融危機以來中國人的海外購房潮顯得愈發洶涌。

  搜房國際董事總經理庄諾清楚地記得,2009年,搜房網組織的第一批海外購房團沒有實現成交。而去年12月至今年2月,他帶了三個購房團去澳大利亞,最終成交額達到近三個億。

  “在當前國內外匯管制沒有放鬆的背景下,中國人海外買房比以前活躍很多,且剛剛起步。”戴德梁行綜合住宅服務經理張永恆告訴《經濟參考報》記者,在英國、加拿大、澳洲房地產市場,買房的外國人中,有六成俄羅斯人,二到三成中東人,一成中國人,還有一成是日韓等其他亞洲人。倫敦和新加坡市中心有10%以上的新房被中國內地購房者買走。在溫哥華,中國內地的購房者已經超過了港台。

  相比於以前的“買房養學”“買房養老”,現在海外購房增添了更多的投資色彩。張永恆說,由於移民門檻近幾年普遍增加,所以中國的海外購房者以“純投資型”居多,而不是自己持有。其中,大部分為退休人員,尤其以公務員為主。他們希望能在晚年獲得固定的投資收益。

  據搜房網的統計,中國人海外買房主要集中在幾個熱點國家,包括美國、澳大利亞、加拿大、英國、新加坡、馬來西亞。其中美國又集中在紐約、舊金山和洛杉磯等三座城市,是投資的首選地。

  庄諾認為,很多中國的中小投資者把在海外買房作為全球資產配置的重要部分,這成為最時尚的投資方式之一,這些人可以說是“胸懷祖國,‘房’眼世界”。

  不過,在有的業內人士看來,所謂的海外購房以投資為主更多的是一種炒作。上海佑威房地產研究中心副主任陸騎麟(微博)告訴《經濟參考報》記者,大部分海外購房者還是為了移民和子女留學,並非純粹為了投資,而是資產的保值增值。

  邱女士說,中國人買房還是以自住為主,當地房地產市場不景氣,很多房子蓋了都沒人買,這幾年房價變化不大,“沒什麼可投資的”。

  投資海外房地產風險大

  在網上搜索“海外購房”,會出現大量中介機構,這些機構反復強調海外房產的位置優勢、回報率高,對於可能存在的風險和問題則避而不談。

  陸騎麟說,事實上,相比於投資國內房地產,投資海外的風險更大,房地產價格升值空間不大,而且投資收益回流到國內還需要付出成本。

  “最大的風險是匯率變化,海外購房受匯率的影響巨大。”張永恆說。據了解,在海外購房,涉及的是兩個國家的貨幣投資,因此一定要及時關注房屋所在國的匯率變化,以免因為房產貸款周期長致使還貸金額增加而給自己帶來巨大的損失。

  最近一條名為“100萬人民幣在世界各地能買到啥樣的房子”微博廣為流傳,微博裡的圖片顯示,100萬元在澳大利亞新南威爾士州能買到一套五臥室三浴室的房子,在俄羅斯莫斯科市中心能買到一套兩臥室兩浴室的房子,在北京隻能買到郊縣房山某村60平方米的毛坯房。

  然而,投資房地產並不能如此簡單的對比衡量,海外相對低房價的背后是名目繁多的稅收和雜費,以至於有的人在海外買了房后才發現“養不起房”。以美國為例,購房期間和購房后所需的費用包括產權保險費、交易稅、政府登記費、律師費、專業檢測費、過戶中介費、物業管理費、財產保險費、房地產稅等。

  此外,在海外購房后,后續管理尤其關鍵。有分析稱,在中國內地,買了房子后可以長期不住人,就算因拖欠物業費而被物業公司起訴,也不會使自己受多大損害。但在國外就不同了,如果房屋長期空置,且拖欠物業費,甚至拖欠銀行貸款,就會使個人的信用記錄受到影響。

  如果購買的是別墅,對管理的要求將更加嚴格。張永恆介紹說,別墅需要定期對草坪除草,冬天要鏟雪,否則會遭到周圍居民投訴。比如,如果冬天因為沒有鏟雪而有人滑倒,法院會判定別墅擁有者對受害者進行賠償。

  海外“炒地”成另一個投資渠道

  既然海外買房稅費多、管理難、風險大,“炒地”便成了另一個投資渠道。

  近日某知名房地產網站組織了“一美元起價競拍美國土地”和“團購美國土地”的活動。這些土地位於美國佛羅裡達州,每塊土地平均面積約1000平方米,“團購”最低價不到兩萬美元。網站上的信息顯示,已有超過400人報名參加該活動。

  另據媒體報道,在巴西,每平方米購地成本僅30元,廉價的土地引來了中國人的海外買地潮。兩年前,巴西獲得世界杯和奧運會的承辦權,聖保羅、裡約熱內盧等大城市周邊地價水漲船高,有些地段幾乎翻番,但也沒有阻擋中國人的買地熱情。

  庄諾告訴《經濟參考報》記者,“炒地”更適合於中小投資者。在海外買房要交各種稅費,還要考慮房子能否租出去,而買地隻需要每年交評估價的1%。現在美國土地價格隻有金融危機前2/3的水平,以后地價上漲了,委托律師賣掉就行了。

  據了解,美國的土地具有永久所有權,而且土地所有權與國籍身份分開管理,外籍人員也可買賣土地,並且享受相關的法律保護。購買土地后,房主可由自己或委托中介公司完成新房的修建。

  業內人士提醒說,在中國的房地產市場,土地的升值快於房產的升值,“炒地”能夠獲得很高的收益。但美國的情況並不一樣,隻有在土地上蓋建筑物才有長期的投資價值,純粹“炒地”並沒有多少收益,而且存在風險。
(責任編輯:喬雪峰)

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