低地價不等於暴利 碧桂園發力皖江--財經--人民網
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低地價不等於暴利 碧桂園發力皖江

喬治

2011年10月13日13:52    來源:中國經濟網     手機看新聞

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  一次小小的插曲,並沒有打亂碧桂園控股有限公司布局皖江的戰略。碧桂園主席楊國強曾經說過,通過幫助加快地方城鎮化速度,提供更多人買得起的好房子,才是碧桂園的生存之道。

  十余年來,碧桂園以戰略家視野進行前瞻性布局,以區域發展為契機,把振興區域經濟和做強自身產業結合到一起,實現合作共贏。2010年,皖江城市帶開發規劃獲批,在此前后,碧桂園就緊隨“中部崛起”的政策導向,在安徽前矚性地布局了9個項目。

  然而未曾料想,如山湖城,因陷入“圈地萬畝”的輿論漩渦,也因政府土地違法案件而被迫停工。在風波發生1年多之后,今年3月,如山湖城再次獲准開工。如山湖城的“鳳凰涅槃”再次給了碧桂園加快地方城鎮化速度,做好城市運營商的信心與決心。

  低地價不等於暴利

  今年4月,國土資源部公開通報,事實大白於天下。

  根據國土資源部通報,2007年6月至2008年7月,安徽省和縣政府違法批准征收集體土地5043.83畝,違規收儲國有農用地1239.9畝。2007年6月和2009年8月,和縣政府將其中的3034.89畝集體土地分兩期違規出讓給安徽和縣碧桂園房地產開發有限公司和安徽和縣碧桂園鳳凰酒店有限公司。

  此案受到關注的焦點是,當地13名官員因在發展地方經濟過程中操之過急的“變通”違法用地行為遭處分。

  盡管事件的本質已經明白無誤地澄清,然而碧桂園在此事中,蒙受了不白之冤。如山湖城項目受到的責難一是“低價”。一直活躍在二、三、四線城鎮的碧桂園,近年來也有其他幾個地塊被描述為“低價”甚至“零地價”。

  碧桂園如山湖城原來的兩次摘牌分別在2007年和2009年,原一期2653.34畝土地於2007年的摘牌價為底價2.6613億元,原二期1248.32畝土地於2009年的摘牌價為底價1.25207億元。兩次出讓的土地單價均約10萬元/畝,合150元/平方米。

  而且據了解,碧桂園如山湖城所處地塊多為山坡、灘涂等不毛之地。同時期當地的地塊出讓價格普遍為5萬元/畝左右。今年3月1日,和縣如山湖城項目已建設工程所佔土地重新挂牌出讓,出讓面積2130.5畝,碧桂園挂牌價格為35931.15萬元,折合16.87萬/畝,252.98元/平方米。三次公開挂牌出讓的起始價,都是在經過政府的合法程序嚴格評估后確定的,招拍挂流程也是和縣國土資源局向全社會公開組織的。

  碧桂園方面在接受記者採訪時解釋:由於原地塊其實是荒蕪的生地,后期土地“熟化”的投入成本非常高。加上公建配套等費用,實際的土地成本約為35萬/畝(折合成每平方米525元)。

  造成誤解的原因在於,外界隻知“低地價”的噱頭,卻忽略了碧桂園在參與土地開發中的投入、沉澱大量現金的機會成本,以及較低的銷售均價。總之,低地價不等於暴利。另外,碧桂園被誤解為“違規”的所謂“萬畝規劃”,其實是項目所在鎮對如山湖區域的一個整體規劃,並不專指碧桂園房產項目。事實上,碧桂園“如山湖城”只是區域內的一個居住社區。在因果關系上,碧桂園在此事件中也是受害者。

  風波之后默默升級產品

  今年河北香河某樓盤也因土地問題而遭遇風波。最終政府退地、企業退房,留下一系列賠付糾紛。一場源於政府失職的事件,最終隻能由購房者及開發商來承擔后果。

  近年來各地土地違法問題尤為突出,被卷入漩渦的地產企業也遠不止碧桂園一家。據悉,為了妥善解決如山湖城的問題,碧桂園僅在退樓賠付方面的損失就逾億元。

  在土地查處后補辦手續重新挂牌時,碧桂園也是在沒有其他公司願意競買的情況下,出於對購房業主負責,重新摘牌土地。碧桂園集團對於因停工導致的延期交房採取了一系列切實措施,以提供更高品質產品的形式維護企業及項目品牌。

  如對項目綠化景觀進行全面升級,包括沿路的行道樹、交付苑區的綠化、入口處景觀、增加名貴的樹種打造等。僅綠化升級所增加的投資就達2000萬元。另外,原計劃水泥路面交付的苑區道路也升級為瀝青路面,截至目前的道路改造支出已達1000萬元。此外,國慶期間如山湖城五星級標准鳳凰酒店將迎來盛大試業,這將填補當地沒有五星級酒店的空白。

  值得一提的是,所有的升級改造投資和新增服務項目都是在原有合同之外,由碧桂園集團“自掏腰包”進行的。停工直接導致了項目工程進度的延遲,原定於2010年11月30日收樓的煙波環玉和山湖翠柳苑區,最終推遲到了2011年3月17日才交付使用。其間,碧桂園認真配合相關部門調查,積極與業主溝通協商。

  對於項目的延遲交付,部分業主提出了退樓要求,碧桂園也積極作出響應,多次與業主協商,最終給予了高出合同規定的退樓賠償額。

  碧桂園一方面與提出退樓要求的業主積極協商,另一方面對選擇不退樓的業主也進行了相應的延期交樓賠付。如山湖城項目總經理李總表示:“由於項目停工導致的延期交付我們深表歉意,碧桂園也完全依照購房合同約定的標准進行賠付。目前對於已收樓業主的補償金也已經全部給到了業主手中。”

  據悉,目前如山湖城項目的五個苑區:煙波環玉、山湖翠柳、觀瀾竹韻、鳳棲三山和碧嶺清溪已經全部交付使用,剩下西山秀色苑區也將於10月底交付使用。7個月的停工時間或許不長,但對於一直以“快速開發、快速銷售”模式的碧桂園來說,7個月足以讓碧桂園損失很多很多。然而碧桂園並沒有過多地渲染自己承受的損失,相反地,這家低調踏實的企業,默默地將項目全面升級,再次推向市場。

  布局皖江助推區域發展

  碧桂園?如山湖城項目的鳳凰涅槃,給和縣石楊鎮的經濟再次注入了活力。對縣域經濟的持續推動,也日益顯現。和縣作為安徽的東大門,區位優越,水陸空交通便捷。加上自然資源優越,人文歷史悠久,政府計劃以溫泉開發為核心,以香泉湖、半月湖、如山湖旅游開發為重點,加快建設北部山區特色旅游度假區。碧桂園的項目正好緊鄰如山湖,因此也吸引了大批南京和長三角的高端人群置業落戶,到如山湖城旅游、休閑和度假。

  同時,如山湖城項目正處於皖江城市帶“一軸”區域,為承接產業轉移的重要示范區。項目的開發,配套的逐步投入使用,將極大提升和縣旅游度假產業的接待功能,吸引長三角更多旅游、度假、休閑人士落戶,使安徽加速融入長三角,同時項目在稅收、就業等方面也將進一步加快當地城鎮化進程。巢湖拆分后,另外兩個項目碧桂園?濱湖城和巢湖碧桂園也順理成章歸入合肥。在新版圖中,兩個項目正好處於未來大合肥主力發展的濱湖新區。安徽大學金融系教授徐亞平直言“濱湖區成為最大贏家”。碧桂園兩個項目,將繼續為當地市場提供大量物超所值的高品質人居產品,並持續為當地的就業和稅收做貢獻。

  8月22日,安徽省宣布拆分巢湖市后,合肥、蕪湖、馬鞍山市實現了無縫對接。此番整合將帶動基礎設施完善,使經濟發展的聯動更加便捷,促使整個城市帶良性發展。在這次行政改革中,碧桂園三盤直接受益,足見其遠見卓識。放眼安徽,從2007年起,碧桂園便以戰略家視野布局九子,正是看好“皖江城市帶”的發展潛力和無限空間。

  碧桂園的9個項目,基本沿著“一軸雙核兩翼”分布,“一軸”包括安慶(安慶碧桂園)、池州(池州碧桂園)、銅陵、蕪湖(蕪湖碧桂園)、馬鞍山(碧桂園?如山湖城)5個沿江市,這是承接產業轉移的主軸線﹔“雙核”指合肥(巢湖碧桂園、碧桂園?濱湖城)、蕪湖(蕪湖碧桂園),是經濟發展最具活力和潛力的兩大增長極﹔“兩翼”包括滁州(碧桂園?歐洲城、碧桂園?城市花園)和宣城市,著力打造承接沿海地區特別是長三角產業轉移的前沿地帶。

  與其他開發商不同的是,碧桂園在安徽的9個項目,選址並不在城市中心區,而是位於二、三線城市的新城區。這也正符合碧桂園多年的布局思路:選址二、三、四線城市具有發展潛力的新城區。其郊區化大盤模式,起到了分流中心區人口、降低市民生活成本、貢獻地方政府稅收、解決當地就業問題、促進區域經濟發展等作用。

  在剛召開的2011年中國城市規劃年會上,國家住建部副部長仇保興表示:中國城市化進程要堅持鞏固緊湊型城鎮、警惕大城市的盲目擴張、鼓勵發展綠色小城鎮的原則。這恰好與碧桂園堅持多年的發展模式不謀而合。

  隨著中國城鎮化進程的加速,特別在當前房地產政策調控日趨嚴厲的情況下,碧桂園與所布局區域合作共贏的發展模式,其前瞻性和合理性,將被不斷証明。
(責任編輯:曹華)

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