北京試點限地價競房價 售價隻能降不能漲--財經--人民網
人民網

北京試點限地價競房價 售價隻能降不能漲

馬力

2011年08月05日08:48    來源:《新京報》     手機看新聞

  • 打印
  • 網摘
  • 糾錯
  • 商城
  • 分享到QQ空間
  • 分享
  • 推薦
  • 字號
  今后,北京商品房將增添一種全新的土地出讓方式,即地價是事先限定好的,然后設定一個將來銷售的最高房價,開發商在此基礎上,誰報的價格越低最終誰就拿地。昨天,北京首個“限地價競房價”的地塊———門頭溝區永定鎮東辛坪村項目挂牌上市。

  昨天入市的這個試點地塊,面積約19公頃,總建筑規模約38萬平米,其中商品房面積約28萬平米。這是近年來,北京西部地區推出的最大規模居住用地,至少可以提供3000多套房屋。雖然該地塊位於門頭溝區,但交通比較便利,位於長安街西延長線上,距離西六環路僅約1公裡,而且距地鐵S1線直線距離約2公裡。S1線已於去年正式開工建設,預計將於2016年正式投入運營。

  地塊出讓金提前確定

  “這種出讓方式簡單來說,就是在事先確定地價的情況下,以商品房售價‘價低者得’的原則,確定最終的競得者。”市國土局相關負責人告訴記者,該地塊的樓面地價定為5850元/平米,總地價22億多元。無論最終是誰競得該地塊,需要支付的土地出讓金都是一樣的。

  “地價定好了之后,再設定一個最高售價。然后由所有競買人報出未來在該地塊上建設的商品房銷售價格,承諾銷售價格最低的就是競得人。”這位負責人說,該地塊的房屋銷售價格最高限價為13600元/平米,在競買時,競買人每次可向下降低50元/平米來報價。這意味著,北京土地市場屆時將出現從未有過的“奇特”景象,開發商們的報價將比著向下降。

  銷售限價隻能降不能漲

  “這種出讓方式中的銷售限價,指的是將來的最高銷售價格。”這位負責人表示說,此次試點的地塊,將不存在向上的浮動。“比如最后競得者承諾的售價是1.3萬元/平米,那麼將來銷售房屋時,即便是戶型最好、朝陽和樓層最好的戶型,也不能高過1.3萬元/平米!隻能比它低,不能比它高。”

  據了解本次出讓宗地所建商品住房均為“中低價位、中小套型普通商品房”,商品房套型建筑最大面積為120平米,且滿足套型建筑面積90平米以下的住宅房屋不低於總住宅建筑規模70%的要求。

  ■ 追問

  誰有資格購買?

  三類家庭具有優先購買權

  北京市國土局相關負責人表示,由於同為中低價位、中小套型普通商品房,因此該方式出讓地塊將來的銷售對象,也將與“限房價競地價”地塊相同———優先滿足擁有北京市戶口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自主及改善型購房需求。

  去年北京試點的首個“限房價競地價”中低價位、中小套型普通商品房———長陽國際城的銷售對象為:符合“京十五條”、“限購”政策的家庭均有資格購買。

  其中有三類家庭具有優先購買權,一是在北京首次購買住房的本市戶籍家庭﹔二是持有本市有效暫住証在本市首次購買住房,且連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭﹔三是已經通過住房保障資格審核,正在輪候保障性住房配售,且同意購買該項目后放棄保障性住房購買資格的家庭。

  地價如何算的?

  最高房價比地價高7000元

  在這種出讓方式下,事先限定的地價,以及13600元/平米房屋銷售最高限價是否合理?

  這位負責人表示,該項目限定的地價,是政府在除去一級開發等成本后,隻收取了較低的土地收益,因此地價水平是較低的。而且由於該地塊的一級開發主體是市、區土地整理儲備中心,因此一級開發成本也較低。

  據了解,今年此前成交的另一處門頭溝區的地塊,地理位置相比一下還稍差一些,但商品房的樓面地價也已達6100元/平米左右。

  至於13600元/平米的銷售最高限價,這位負責人表示,制定該價格主要考慮兩個方面的因素。一是即便是最高的“起始報價”,也要比周邊的商品房價低20%左右﹔二是考慮到了開發成本,在5850元/平米的地價與13600元/平米的最高房價之間,有約7000元的空間,這保証了開發該項目能有一定的利潤空間。

  據了解,該項目周邊的商品房價約在17000元左右。

  房企能賺錢嗎?

  項目利潤空間小但不愁賣

  開發商如想獲得該地塊,就必須報出比其他人更低的房價。那麼對於以追求利潤最大化的開發商而言,這種地塊是否缺乏吸引力?

  業內人士認為,在一般的市場規律下,如果房價和地價之間能有6000元/平米的差距,那麼除去了建安、銷售等成本外,開發商依然還會有利潤空間,因此該地塊開發商還是“有利可圖”的。他預測該地塊最終成交的銷售價格應該在12500元/平米左右。

  此前,“限房價競地價”長陽國際城項目受到了消費者的巨大關注和歡迎。“可以說,中低價位、中小套型普通商品房是不愁賣的。而目前在開發商普遍遭遇銷售冷淡的情況下,這種“一搶而光”的房屋對於開發商有著很大的吸引力。”這位人士說。

  記者從市國土局了解到,僅昨天上午,該地塊的挂牌文件就已經賣出20多份,可見不少開發商都有興趣。一家國企開發商告訴記者,當前商品房市場的銷售並不樂觀,雖然利潤空間小一些,但這種“不愁賣”的項目,卻能迅速的盤活資金,因此如果售價合理,還是值得開發的。

  ■ 新聞背景

  土地出讓頻出新招

  從去年試點的“限房價競地價”、“限地價競配建政策房面積”,到此次推出的“限地價競房價”,北京近一年多來,不斷探索和嘗試新的土地出讓方式,而且這些都屬於全國首創

  “去年試點了‘限房價競地價’方式,得到了購房者和社會的認可。”市國土局相關負責人告訴記者,在首個長陽試點地塊推出后,市國土局就一直在選擇其它地塊,以推廣這種方式。包括大興、通州等地的一些地塊。

  “但無論哪種土地出讓方式,都不能說是完美的,所以必須去探索有沒有更好的方式。”這位負責人說,早在去年開始,國土部門就一直在研究是否能探索其它的土地出讓方式,讓百姓更能得到“實惠”。“限地價競房價”就是在這個背景下展開試點的。

  ■ 對比

  限地價競房價

  把政府的土地收益固定,房價則是越低越好,以最大的限度讓利於民。在這種新方式下,政府限定死了較低的地價,可以完全地將地價控制在合理區間。而房價則是在出讓過程中,越競爭越低,也可達到抑制房價過快上漲的目的。

  限房價競地價

  把房價事先以較低的價格固定下來,政府的土地收益是可以浮動的。一位業內人士說,如果此次門頭溝該地塊依然用“限房價競地價”,以13600元/平米的銷售限價來倒推地價,將不止現在的22億多元,可能至少會多出3億元。

  “房屋質量不會受限價影響”

  誰的售價最低誰拿地,這種情況下,低廉的房價會否會造成房屋質量的下降?

  北京市國土局相關負責人表示,無論是哪種類型的住房,都必須執行同樣的質量規范標准,建設等部門也會按照商品房同樣的要求和標准進行監督和驗收。

  “另外你可以注意到,除了價格、地理位置等因素外,選取該項目作為試點還有一個很重要的原因,就是它的規模比較大,光地價就20多個億,小公司肯定‘吃不下’。我們也希望是大型開發企業來承接,確保品牌質量。”

  這位負責人表示,無論是“限房價競地價”還是“限地價競房價”,都是針對中低價位、中小套型普通商品房的土地出讓方式。面對的都是社會上大量的,超過了保障房申請資格但又無法承擔商品房高額售價的“夾心層”人群。

  “我們會根據試點的情況,研究下一步的推廣。可以肯定的是,這些項目都會位於交通便利的地區。而今年北京的中低價位、中小套型普通商品房將全面推廣這兩種方式。”

  同時,業內人士認為,此次在京西門頭溝區推出這種低價商品房,尤其是規模比較大、套數比較多的項目,會對該區域的房價有一定的推動作用。“簡單地說,如果這個項目賣一萬三,那麼還會有人去買周邊一萬七的房子嗎?而且這個項目靠近石景山區,對於石景山區的房價,都會產生良性的影響。”(本報記者 馬力)分享到: 新華微博
(責任編輯:喬雪峰)

  • 打印
  • 網摘
  • 糾錯
  • 商城
  • 分享
  • 推薦
  • 字號
手機讀報,精彩隨身,移動用戶發送到RMRB到10658000,訂閱人民日報手機報。
  • 熱點新聞
  • 精彩博客