樓市“限購令”升級 彰顯調控決心--財經--人民網
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7月份,北京、上海、深圳等一線城市房價環比出現“停漲”——

樓市“限購令”升級 彰顯調控決心

王煒 王治尹

2011年08月29日08:19    來源:人民網-《人民日報》     手機看新聞

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  “限購令”升級,彰顯調控決心

  “房價上漲過快的二三線城市也要採取必要的限購措施。”7月中旬召開的國務院常務會議傳出這則消息,清晰的表明了中央政府對房地產調控的態度——非但不會放鬆,還將繼續加力。

  “限購令”是本輪房地產調控以來,見效最快、力度最強的措施。自從今年初部分城市開始實施限購,這些城市的房地產市場成交量再也沒有出現過反彈,房價也出現了明顯的下降趨勢。在這種情況下,大量購房資金涌入二三線城市,導致部分二三線城市房價地價過快上漲,引發了“限購令”升級。

  哪些二三線城市將被限購?住房和城鄉建設部日前下發通知,要求各省在近期上報所轄區內各城市上半年房地產市場調控情況,並提出了新增限購城市的5項建議標准。即6月份國家統計局新建住房價格指數同比增幅或1至6月新建住房價格指數月環比增幅較高、排名靠前的﹔6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標的﹔1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的﹔位於已限購區域中心城市周邊,外地購房比例較高的﹔存在房價上漲過快、調控政策執行不嚴格等突出問題,社會反映強烈的。

  住房和城鄉建設部提出,符合上述條件較多的即2條以上的城市,建議列入新增限購城市名單。參照這些標准,業內機構分析普遍認為,將有30個左右城市列入新增限購名單,這些城市房價過快上漲的局面將得到有效遏制。

  北京中原地產市場研究部主任張大偉認為,今年上半年房地產企業銷售面積、經營業績普遍出現了下滑,其中銷售業績較好的企業,大多是靠二三線城市在支撐銷量。一旦二三線城市開始限購,將直接導致樓市銷售量出現明顯下調。對房地產企業而言,回籠資金的難度會進一步加大,整體降價促銷的動力也會更強烈。

  “限購向二三線城市蔓延,雖然不會直接影響一線城市市場,但是對購房者心理影響非常大,特別是那些認為市場調整幅度不會太大的購房者,他們會意識到這輪樓市調控的力度會比想象的長,對市場的影響也會比預期的大。”張大偉表示,受到這一預期影響,觀望情緒將再次升級。

  中國房地產業協會副會長朱中一認為,限購范圍擴大至二三線城市是對原來調控政策的具體化和延續,體現了國家要把房地產調控堅持到底、毫不動搖的決心。也是要督促一些地方政府自覺與中央政策精神保持一致,不要因為房地產調控影響了一點地方經濟的發展,就開始動搖,從而促進房地產市場健康平穩發展。

  現有政策嚴格落實,調控效果將更明顯

  隨著樓市調控的堅持、深入、不斷強化,效果逐步顯現。國家統計局發布的數據顯示,今年7月份,70個大中城市房價環比下降和持平的有31個城市,接近一半,部分一線城市房價環比出現停漲。

  調控力度最大的一線城市,效果也更明顯。以北京為例,據統計,8月中上旬,北京樓市成交均價為21131元每平方米,相比最近半年的21788元每平方米,下調了3%左右。而成交量則創下了2009年1月以來的最低值。除了特價房、優惠房以外,直接價格下調的比例在逐步增加。

  在限購政策蔓延至二三線城市同時,會不會有更多新的調控政策出台?業內人士普遍認為,當前樓市調控的關鍵不是繼續加碼,而是要把現有的政策執行好。

  記者了解到,以限購、差別化信貸政策等為核心的調控政策,在一線城市執行的較好,但在一些二三線城市,某些政策執行得還不嚴格。銀監會近日重申對於第三套房貸的政策要求:對於商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,暫停發放購買第三套及以上住房貸款。同時,要求銀行業金融機構一以貫之地執行關於土地儲備貸款、開發商貸款和個人住房貸款的監管要求,嚴格落實房地產開發企業“名單式”管理,杜絕各類信貸資金違規流入房地產市場。

  另一方面,由於樓市低迷,土地流拍或底價成交現象明顯增多,資質和管理差的中小開發商已面臨資金鏈斷裂的風險。在這種情況下,銀行出於風險控制的需要,也將進一步縮減房地產信貸。

  此外,股市再融資、海外融資、房地產信托等融資渠道也在收窄,整體看,房地產企業資金鏈得到進一步遏制。

  成交量持續低迷、資金鏈緊繃,在這種情況下,樓市即將迎來傳統銷售旺季“金九銀十”,市場供應量將大幅增長,開發商面臨的競爭壓力也在不斷增加,更多開發商將選擇降價,調控效果將進一步顯現。

  盡管如此,房價過高的局面仍沒有明顯改觀,調控的效果距離老百姓的要求也還有差距。朱中一認為,中央政府對房地產市場的調控力度不會放鬆,其原因有三:一是國家為滿足百姓的基本居住需求,必須要遏制投機、投資性的需求﹔二是目前不少城市的房價仍在高位,與多數購房者的支付能力不相適應﹔三是今年開始的大規模保障性安居工程能在很大程度上沖抵商品住宅投資的波動,國家也在主動調整經濟發展方式,降低經濟發展對房地產業的依賴度。

  制度改革開始啟動,推動市場長期平穩

  8月初,北京首個“限地價競房價”地塊挂牌上市。今后,北京商品房將增添一種全新的土地出讓方式,即地價是事先限定好的,然后設定一個將來銷售的最高房價,開發商在此基礎上,誰報的價格低最終誰就拿地。

  此前召開的國務院常務會議指出,要“推進商品住房用地供應由價格主導向雙向定價、配建保障房等轉變”。所謂的雙向定價,就是政府定價和市場定價。商品房以前都是市場定價,現在要控制房價,政府也要有個指導價,結合市場價,確立一個合理的價格。不能完全把土地和商品房交給開發商市場化操作,要有個可控的土地收益和房產價格,才能真正抑制住房價。

  本輪調控開始以來,調控政策不斷出台,但關系到房地產市場長期平穩發展的制度改革卻動作較小。限購和加息壓抑了大量剛性購房需求,這部分處於觀望等待狀態的剛性需求十分旺盛。由於股市持續低迷、缺乏其他投資渠道,投資性需求也隨時可能重回樓市。調控一旦放鬆,必然面臨房價報復性反彈。堅持調控不放鬆,在執行好現有調控政策的同時,關鍵是要利用當前市場平穩的時候,加快啟動制度改革。

  最近一段時間,除土地招拍挂制度外,房產稅試點擴大等制度改革消息不斷傳出,讓人們看到市場長期穩定的希望。

  財政部財政科學研究所所長賈康表示,行政性的調控手段只是過渡性的,而房產稅等制度改革才是長期影響房地產的最重要因素。房產稅能夠支持房地產業長期可持續健康發展,壓抑房地產泡沫,使其正面效應能更好貢獻於國民經濟全局,同時也是優化收入分配結構,抑制兩極分化必須要用到的工具。房地產調控要標本兼治、收入分配要有效遏制差異擴大,房產稅改革非常必要。

  金融改革方面,房地產投資信托基金(REITs)作為一種新的房地產投資工具,近年來正得到越來越多的關注。中房集團理事長孟曉蘇認為,通過金融創新可以有效推動中國房地產制度的改革。“REITs到了在中國推出的好時機,尤其在租賃型保障房市場,REITs將是生力軍。”

  住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹表示,房地產基金的運作非常值得關注。“在現階段銀行信貸收緊的局面下,房地產基金的可操作性顯得非常重要。隻有加快金融改革,才能讓房地產業擺脫過度依賴信貸資金、發展不穩定的現狀。”

  朱中一指出,當前房地產市場調控進入攻堅階段,幾大領域的頂層設計尤其重要,其中之一是房地產持有稅在評估、普查等環節的技術完善。另外,土地招拍挂制度和中央與地方的事權、財權再分配,都將作為中長期的制度進行考慮。
(責任編輯:喬雪峰)

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