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上海濱江豪宅價格鬆動 新鴻基高位尋"接盤人"

2011年09月13日08:45    來源:人民網-財經頻道     手機看新聞

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  人民網華東電 (記者 王若宇)成交量的持續僵持,令多年來“隻漲不跌”的上海濱江豪宅區房價首次出現了鬆動。綜合滬上主要兩家地產中介機構數據,進入7月份以來,濱江地區豪宅交易出現“量價齊跌”的態勢。更有長期扎根濰坊西路的豪宅中介向記者指:“賣家信心正在從觀望滑向奔潰,濱江豪宅后市發展情境難料。”

  值得玩味的是,進入9月份以來,媒體頻頻傳出該地段的“標杆豪宅”——濱江凱旋門即將放出首批房源的消息。一方面是開發商豪賭濱江導致的地王輩出﹔另一方面卻是市場交易的持續低迷,成交價不斷向下突破。上海地產界對於新鴻基凱旋門項目的前景,也從之前的謹慎樂觀陡然轉向。

  濱江凱旋門房價:“注水之后再注水”

  “現在賣家都在看新鴻基凱旋門的開盤價,如果新房售價和該地塊二手房房價出現倒挂,那麼濱江豪宅區的房價將再度向下突破”,長期蹲守在濰坊西路的地產中介王濤(化名)這樣告訴記者。

  王濤所指的凱旋門項目位於濰坊西路、浦明路一帶,來自香港的開發商新鴻基在2005年以31.85億元購得該地塊。從2005年拿地,至2011年階段性開盤,濱江豪宅區房價處於“隻漲不跌”的堅挺狀態。調控當前,新開樓盤凱旋門定價幾何,從一定程度上成為了濱江區豪宅市場走勢的一個風向標。

  不過來自滬上主要地產機構的數據,可能使濱江地區賣家陷入焦慮:21世紀不動產8月發布的報告顯示,該板塊豪宅成交價格出現多年來首次鬆動,成交價格普遍下滑10%左右,個別案例降價達到15%。21世紀不動產分析師黃河滔告訴記者,造成目前局面的主要原因是投資者不看好后市,想盡早抽身。

  地產市場普遍現象是,新盤的推出往往能推高該板塊的價格。緣何在濱江板塊,面對業界矚目的“樓王”——濱江凱旋門的開盤在即,周邊樓價不升反降呢?

  擔心“泡沫破滅”,是影響投資者心態的主要因素:中原地產研究咨詢部總監宋會雍告訴記者,幾經炒作,濱江板塊樓價在過去幾年漲幅過高,本身就具備較大水份。“以挂牌價分析,該地區高端物業存在被高估的情況,而某新盤的開售,等於在原本具有水份的板塊樓價中再注入水份﹔水上加水——這正引起越來越多投資者的注意。”

  再審板塊樓價:濱江模式吹起巨大泡沫

  不願具名的地產營銷人士認為,從“湯臣一品”開盤至今,上海濱江豪宅市場其實已經形成了一種市場推廣模式——“濱江模式”。這種模式主要有三個特點:用極高的開盤價引起特定人群關注、每次開盤價格隻能繼續上漲不能下跌、樓盤單價高,但去化緩慢。

  濱江板塊的興起的近五年時間裡,這種模式屢試不爽。“較為經典的案例是,普通市民都認為湯臣一品價格高的離譜、賣的不好,但真相是,該樓盤吸引了大量投資客,多年來不僅銷售情況不錯,而且價格也水漲船高。”

  在分析人士看來,“樓價極高”和“多年來隻漲不跌”這兩點,在炒熱濱江板塊的同時,也為該板塊注入“大量水份”。

  而從宏觀調控至今,濱江投資者基本上與買家處於僵持狀態。不過進入6月份,投資者的信心受到重挫:數據顯示,濱江豪宅交易連續半年低迷,成交價格較挂牌價普遍下滑10%,各種明降暗跌,已然成風。

  在濱江豪宅市場,這10%的下滑意味著賣家損失在500萬元至800萬之間。“許多在高位入場的投資客,現在憂心忡忡,急於離場”,一位中介人士表示。

  在濱江豪宅交易低迷、售價暗降10%的環境之下,業界普遍關心濱江凱旋門會以何種價格開盤。權威地產研究機構負責人告訴記者,新鴻基可能採取低調入市的可能:濱江凱旋門的售價會和周邊“仁恆濱江園”、“湯臣一品”持平。也就是說未來濱江板塊可能出現新房與二手房同價這樣的“變相價格倒挂”局面。

  即便如此,採訪中,多數地產機構仍認為目前投資濱江板塊風險巨大。中原地產宋會雍甚至認為,該板塊樓價被高估份額成分已經在30%以上。

  換言之,如果濱江豪宅價格鬆動的情勢持續發展,那麼未來投資客的損失會在1500萬至2400萬元之間。對二手房的投資者來說,隻要不是在2009年之后的高位入場,投資風險尚處於可控狀態﹔但對於板塊新的新房買家,是否選擇在高位“接盤”,就不得不慎重考慮。

  正值板塊內樓價打破高位,如何為綢繆六年的濱江凱旋門尋找“接盤人”,已然成為擺在新鴻基面前的嚴峻挑戰。

  
(責任編輯:聶叢笑)

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