別太指望“以房養老”--財經--人民網
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別太指望“以房養老”

2011年11月01日07:22    來源:人民網-《中國經濟周刊》     手機看新聞

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  近日公布的《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》提出,鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門,建立公益性中介機構以開展“以房養老”試點業務。

  這項業務也可稱為“住房反向抵押貸款”,究其實質乃是一種通過住房反按揭以為居民養老提供貼現的金融安排。也就是說,老人將自己的產權房抵押給銀行等金融機構,經過評估后,每月給房主發放養老金。其特點是分期放貸,一次償還。作為舶來品,自其移栽國內以來,雖然始終境遇不順,但又每每勾人遐想,其間原委,無非在於“以房養老”一頭連接多數國人甚為疑慮的養老負擔,另一頭連接時下中國依然固著的金融壓抑,因此在它身上,寄托著通過金融技術創新的社會福利合理化的急切願望。

  然而願望不能替代事實判斷。盡管我們高度認同金融的力量,但若具體至“以房養老”則隻能斷定其難堪大用。原因很簡單,“以房養老”無論從宏觀還是微觀視角來看,都是一種前提條件極為苛刻、交易成本相當靡費的小眾化金融安排,即便在其行之有年的發達國家,它也充其量不過是專事特定人群的輔助性養老模式之一,而至於中國,基礎性的缺失更是使其多半隻能停留在概念探討階段。

  許多人認為,中國獨特的房屋土地產權制度將會成為“以房養老”推廣中最大的障礙,其實不然。因為從“70年產權”來看,雖然“以房養老”可能會有貸款期限不確定的特殊性,但這種特殊性一則可以通過適度改造加以規避(如中信銀行規定,“養老按揭”貸款期限最長不超過10年)﹔再則,“以房養老”相比貸款期限最長可達30年的正向按揭貸款,不見得就會遭遇土地使用權時限制約。

  真正阻礙“以房養老”落地生根的特定因素是,中國快速變化且難以預期的市場環境顯著矛盾於“以房養老”格外倚重的穩定訴求,具體來說就是:“以房養老”與住房按揭等其他超長期限貸款品種不同,后者還款的第一來源是借款人未來創造的現金流,而“以房養老”的風險則完全限於兩個變量,即利率與房價。其中就利率而論,由於國內債券市場至今存在基准利率闕如、長期品種匱乏、行為主體趨同等缺陷,因此,本應作為長期金融產品定價基准的收益率曲線基本不具備說服力與指導力。

  再就房價而論,首創“以房養老”的美國在最近經歷的四個完整周期內,實際房價波幅僅為7.7%~20.7%,且這一波幅還在不斷呈現縮小趨勢並已縮至10%以內,而中國的情況則是,且不說近幾年來房價波動幅度之大,更糟糕的是,中國至今還未經歷過哪怕一個完整周期,而且政府人為的干預,至今仍是左右房價最強的力量。

  上述兩點基礎缺失決定了中國的“以房養老”很難消化市場風險。事實上,起自2006年上海試行這一業務,盡管政府向來不乏鼓勵態度,但是應者寥寥的慘淡局面足以說明“以房養老”並不具備自生能力。因此,中國的養老問題終究還要靠加速構建財政投入為主的社會保險制度予以托底。(
(責任編輯:喬雪峰)

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