“以房養老”如何突破瓶頸(民生一線)--財經--人民網
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倒按揭模式現身京滬

“以房養老”如何突破瓶頸(民生一線)

謝衛群 余榮華

2011年11月10日07:53    來源:人民網-《人民日報》     手機看新聞

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宋 嵩繪


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  “你留下子,我為你養老”。老人將自有產權的房子抵押給銀行等機構,機構每個月付給老人“養老金”或者提供養老服務——“以房養老”逐漸進入人們的視野。

  這是一種在一些國家已經比較成熟的養老模式,中國對此探索了數年,但至今仍沒成為較普遍的選擇。按理說,這種方式對老人提高晚年生活品質多提供了一種選擇,它在推廣中究竟遇到了什麼阻礙呢?

  以房養老形式多

  以房養老的形式挺多,隻要是利用房產的價值改善老人生活的方式,比如收房租、賣房養老都可以算在內。而近年新興的嘗試則更為多樣。

  國外較流行的“倒按揭”是一種比較成熟的以房養老模式,老人將房子抵押給銀行等金融機構,銀行根據房產價值以及老人的預期壽命評估,每月發給老人一定數量的資金。老人在世時可以一直居住此房屋,而老人去世后,房產則由銀行處置。

  此前,也有養老機構推出以房養老的服務。比如與老人簽訂協議,約定老人住在老年公寓,享受飲食起居照料服務,而老人去世后房產則由養老機構處置。

  中信銀行日前推出中老年借記卡,其中的養老按揭功能備受關注,也再次讓“以房養老”成為公眾關注的熱點。

  中信銀行上海分行介紹,中信銀行“養老按揭”貸款業務是以住房為抵押,向借款人分期發放貸款,用於養老用途。

  從目前的方案看,中信銀行的“養老按揭”業務與國外流行的“倒按揭”業務比較類似,但根據中國的國情進行了改進。中信銀行上海分行相關負責人介紹,國外的以房養老業務在期滿后,銀行會收回房產。但是,中信的以房養老按揭不同,貸款期限后並不收回房產。房產的處置由借款人決定,銀行隻收回貸款本息。這樣房子依然屬於老人,將來也可留給孩子,更符合當前中國人的習慣。

  採訪中,有老人表示,如果以房養老方式能實施,是對傳統觀念的顛覆。過去有房有地要留給子孫,現在,也可以留給自己用了。擁有住房的老年人可以通過以房養老,實現老年生活的衣食無憂。在保証擁有居住權的前提下,既能保持退休前的生活質量,又不會增加子女的負擔。

  適用人群有點窄

  中信銀行的養老按揭如何操作呢?借款人以自己擁有所有權的住房抵押,中信銀行核定一個養老貸款額度,最高不超過房屋估價的60%,貸款期限內約定每月放款金額,按月直接發放養老貸款資金進入養老人賬戶。對老年客戶每月發放不超過2萬元,最長貸款年限不超過10年。

  “過去,銀行貸款一般都是先一次性發放一筆總額,然后分月還。而養老按揭則是零貸,每月發放一小筆,最后一次性償付本金總額。概括為按月還息,到期一次性還本。”中信銀行上海分行相關業務部負責人說。

  如果到期后不能償還本金,房子該怎麼辦?中信銀行相關負責人介紹,如遇這種情況,將以所抵押房產處置后資金償還銀行貸款。

  與房屋出租相比,這一模式對老人而言究竟劃不劃算呢?

  粗略地估算,以北京一套價值為200萬元的房子為例,如果出租,目前每月租金收益大概為4000元﹔如果抵押10年,按照價值的60%則可獲得貸款120萬元,平均每個月可貸1萬元(扣除利息,實際到手不到1萬元)。當然,這本息都是要還的。在此期間,老人可以同時獲得租金收益,因此每月最高可以拿到1.4萬元。

  顯然,如果純粹想賺錢,這樣的方式是不合適的,它本質上是一項抵押貸款業務,貸款人要以支付利息為代價。但是如果10年之內經濟負擔較重,並且預期將來有還款能力,這便是個可以考慮的選擇。

  比如,55歲的居民,未到領取養老金的年紀,但是孩子正在上大學,開支較大。這樣的情況下,可以考慮抵押房屋,等將來孩子工作了,自己也有養老金了,就有能力償還貸款了。從這個角度來說,這種方式的“以房養老”是一種過渡舉措。

  依照中信銀行的設計,隻有年滿55歲以上的老人,名下有兩套以上的房產,才符合貸款條件。適用人群比較有限。

  水土不服怎克服

  記者在北京市東花市街道對5位老人進行了隨機採訪,他們大多對記者所說的以房養老感到陌生。聽了記者的介紹后,有4位老人明確表示,目前的養老金足夠生活,不會考慮把房子抵押出去。

  67歲的陳大爺退休前在一家企業任經濟師,他認為,人口老齡化問題是中國未來的大問題,將來完全靠養兒防老不現實。國外的成功模式,我們可以探討和嘗試,但能不能符合國情要看今后的實踐。“不過,在目前年輕人買房艱辛的情況下,這樣的觀念恐怕暫時很難獲得認同。”

  事實上,以房養老的模式進入中國已有數年時間,但是卻表現出“水土不服”的症狀。“有房要留給孩子”,這一傳統觀念正是以房養老難以得到推廣的重要因素。中信銀行的模式基本克服了這一問題,不過門檻較高,覆蓋面較窄,未來前景如何,仍有待觀察。

  除了觀念問題,以房養老也存在現實操作層面的問題。此前,除了銀行、公積金中心,甚至一些民營養老院等都曾借鑒國外的“倒按揭”模式,均未能走遠。究其原因,金融機構和老人之間在有關具體細節方面較難達成默契,機構的收益難以確定,再加上國內缺乏完善的配套法律政策,因此有關機構開展此項業務積極性不高。

  而養老機構的不穩定性,則讓老人心有疑慮:在簽訂房屋抵押協議之后老人可能還健在幾十年,幾十年間該養老院如果發生變故,協議該如何執行?如果服務質量與預期有差距,老人的權益如何保障?

  有關銀行業務專家認為,目前在我國60歲以上老年人達11%以上,而公共養老保障體系的覆蓋面隻佔人口總數的15%,推出養老按揭是對社會養老體系的有效補充。在房產仍然被視為保值增值的資產的當下,以房養老對於相關機構來說仍然有較大吸引力。

  但是,眼下的重重困難惟有得到確實破解,以房養老才能真正成為老人們放心的選擇。

  北京“十二五”老齡事業規劃鼓勵“以房養老”(鏈接)

  10月公布的《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》提出,北京將鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門建立公益性中介機構,開展“以房養老”(住房反向抵押貸款)試點業務。

  該規劃顯示,2010年,北京全市戶籍人口中60周歲及以上老年人口為235萬,佔戶籍人口的18.7%。預計到2015年,戶籍人口中60周歲及以上老年人口將達到320萬,佔戶籍人口的23%﹔65周歲及以上人口將達到212萬,佔戶籍人口的15%。

  (本報記者 余榮華整理)
(責任編輯:喬雪峰)

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