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四季度地價下降城市將會逐步增多

王濤

2011年11月18日09:09    來源:《經濟參考報》     手機看新聞

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  多城市無宅地推出 房企“棄購潮”隱現

  □記者 王濤 北京報道

  延續10月的慘淡,土地市場在進入11月后仍未有較大起色,繼首周小幅回調后,供應量和成交量再次跌入波谷。深圳等重點城市整周無地塊推出,多城市住宅用地依舊零成交。

  接受《經濟參考報》採訪的專家認為,未來一段時間內土地市場的頹勢難以扭轉,房企謹慎拿地甚至“棄地”行為表明成交不太可能在短期內回歸高位,四季度會有更多城市加入地價下降的行列。

  供應下滑 多城市無宅地推出

  中國指數研究院發布的最新報告顯示,剛剛過去的一周(11月7———13日,下同)全國20個主要城市共推出土地177宗,較上周減少34宗,推出土地面積609萬平方米,較上周減少189萬平方米。

  各地住宅用地供應也大幅縮量。上周20個主要城市共推出住宅用地47宗,較前一周減少43宗,推出面積達180萬平方米,較前一周減少202萬平方米。其中,天津、廈門等10個城市無住宅用地推出。

  不過,在整體冷清中土地市場也有引人關注的熱點。北京等重點城市近期推地逆市提速。北京土地整理儲備中心的數據顯示,北京7日挂出了8宗經營性用地出讓公告,其中包括6宗住宅用地,據統計,這6宗宅地面積合計約78萬平方米,規劃建筑面積合計達到119.2萬平方米。隨后的9日又推出6幅經營性用地,包括2個二類居住用地項目和2宗住宅混合公建用地。

  業內人士分析說,部分城市較短周期內的供應小幅回調難以扭轉冷清的大勢。據中原集團研究中心對北京、上海等13個主要城市土地出讓市場的監測顯示,上周上海、天津、成都、杭州、蘇州5城市供應居住用地23公頃,其中商品住宅用地僅14公頃。與前兩年周均供應水平相比,13個城市今年以來周均供應量仍有23%的差距,僅廣州、深圳、長春、南京超過前兩年平均供應水平,其余城市平均降幅達42%。

  中國房地產學會副會長陳國強接受《經濟參考報》採訪時表示,總體來看,今年的土地市場受調控影響比較明顯。由於調控的因素地方政府在推地上比較謹慎,有意識地把住宅用地放在下半年甚至是年末推。四季度,由於年度用地計劃遠未完成等原因,地方政府推地數量會有所增加。

  世聯地產首席分析師王海斌認為,對土地出讓收入依賴較大的城市如果年底財政吃緊,就可能會加大推地的力度,而像深圳這樣對土地出讓收入依賴程度比較低的城市則不太會加緊推地。從推地類型看,商業用地、綜合性用地佔比可能會高一些。對開發商來說,除了基本上不會受樓市調控政策的影響外,商業用地開發在申請銀行貸款或進行信托融資時會比宅地容易。此外,相當一部分開發商都已開始商業模式的轉型,拿一些商業地塊也比較契合其轉型目標。

  流拍增加 房企“棄購潮”隱現

  土地供應下滑的同時,成交也再度遇冷。中國指數研究院數據顯示,上周20個主要城市共成交土地66宗,較前一周減少102宗,成交土地面積276萬平方米,較上周減少了328萬平方米,成交量環比增加160%。其中,住宅用地方面,20個主要城市共成交住宅用地14宗、較前一周減少39宗,成交面積92萬平方米,較上周減少171萬平方米。其中,深圳、南京等12個城市住宅用地零成交。一線城市成交面積環比減少55%。

  流拍、地塊延期出讓等情況也仍屢屢發生。廣州市國土資源和房屋管理局網站11月15日最新公告顯示,原定於2011年11月18日公開出讓的8宗地塊現因故中止出讓其中7宗。此次已經是廣州11月以來的第三次對原定出讓土地中止出讓。在11月1日和11月8日廣州已經分別對廣州南站12宗地塊和廣州南站核心區12宗地塊中止出讓。

  除了廣州之外,上海、南京等大城市也有類似情況發生。上海11月以來先后中止出讓奉賢南橋4宗,嘉定1宗及鬆江1宗地塊,“棄拍”地塊起始總價均較高﹔南京10月下旬以來,15宗地塊中共有7宗中止出讓,另有1宗於拍賣現場流標。

  王海斌告訴《經濟參考報》記者,現在土地流拍是正常的,一是到年底開發商的一系列支出會比較多,比如銀行短期貸款、付給建筑商的項目款等等,再者,開發商對未來前景不是特別看好的時候,也不會輕易拿地。現金流比什麼都重要,重金拿地的話可能會使現金流變得比較緊張。

  而一些已經拿地的大型房企近日紛紛表示放棄依約購地,一股“棄購潮”在土地市場隱現。瑞安建業有限公司3日發布公告表示,瑞安已同意終止以約32億元人民幣的價格收購南京市一處地塊的合營協議。公告稱,董事會認為此刻作出如此重大的資本承擔乃財務輕率表現,故決定不參與此次買地。

  另據披露,此前一天,山東省濟南市出讓一幅土地,其中九幅因無人申請而流拍,另外兩幅以底價成交。這九幅地皮原本龍湖有意向購買,前期已簽訂了熟化協定,並繳納了兩億元熟化金,但最終放棄了競拍。

  北京一家上市房企資深人士告訴《經濟參考報》記者,除了對市場前景不樂觀以外,一些房企最終選擇放棄購地的一個主要原因是“地價高了”,價格還沒有降到開發商所能接受的上限。

  土地市場與樓市唇齒相依,眼下宅地的成交乏力是否會在一定程度上影響未來兩三年后商品住宅的供應逐漸引起關注。對此,陳國強認為,理論上是這樣的,但現在萬科、恆大等大型房企仍有比較充裕的土地儲備,因此,短時間的低迷對未來商品住宅的供應影響不大。不過,如果相當長一段時間內都持續這樣的低迷狀態,當然會影響后續市場供應。

  王海斌也持類似觀點,相當一部分開發商的土地儲備都比較豐厚,即使現在不拿地也不會影響未來兩三年內的供應。他們可以在年底或明年銷售回暖、土地市場持續低迷的時候趁機大舉拿地,充分補充土地儲備。

  溢價觸底地價下降城市將繼續擴容

  隨著成交低迷的持續加深,土地市場的成交價格,尤其是住宅類用地的溢價率也低位徘徊,多數地塊仍以底價成交。

  中國土地勘測規劃院上周發布的監測報告顯示,地價增速全面回落,第三季度,全國主要監測城市綜合、商業、住宅和工業地價環比增長率分別為1.33%、1.98%、1.69%、0.64%,較上一季度分別下降0.54、0.79、0.48、0.49個百分點﹔同比增長率較上一季度亦分別下降0.48、0.22、0.25、0.84個百分點。住宅地價環比負增長的城市從二季度的6個擴大到12個。

  另據中國指數研究院的統計數據,11月第二周,按照住宅用地成交活躍度排名,位列前十的城市中,有五個城市宅地成交溢價率為零。前10個月,全國133個城市住宅類用地溢價率在一月創下高點后,一直處於平穩下滑走勢,且均低於去年同期,更是在10月降至今年最低水平。

  這在北京等一線城市表現得較為明顯。11月8日,房山良鄉地塊(二類居住、商業金融用地)以網上最高報價5.64億元成交,折合樓面價4250元/平方米,遠低於同區域9月份出讓地塊7343元/平方米的樓面價,業內驚呼,這一價格幾近腰斬,已低於最近4年房山住宅土地的樓面均價。稍早的幾天前,北京市成交了3宗經營性用地,其中2宗土地以底價成交,其中北京市大興區一項目因隻有一家報價,最終以底價出讓。

  業內人士認為,底價成交甚至流拍的增加可能會在一定程度上促使地方政府調整土地出讓價格。事實上,已經有一些地方政府表示要適當鬆動土地出讓政策。南京市政府近日印發的《關於應對當前經濟形勢保持經濟平穩健康運行的意見》指出,加快經營性用地上市速度,逐一明確地塊上市時間。對重大建設項目用地在一定時間段內給予付款的靈活性和寬限期。隨后,有媒體披露,北京醞釀如遇市場過於冷清將考慮降價出讓等政策調整。

  中國土地勘測規劃院發布的最新監測報告認為,目前調控處於關鍵時期,房地產市場總體上仍處於僵持階段。預計在第四季度,重點監測城市的住宅用地地價增幅將進一步回落,地價水平下降的城市會逐步增多。


(責任編輯:夏曉倫)

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