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潘石屹:開發商年底有道坎

嵇晨

2011年11月18日09:11    來源:《第一財經日報》     手機看新聞

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  嵇晨

  近來房地產市場喧囂不斷,太多的房價走勢預測並無實質意義,而開發商降價銷售的背后根本邏輯,隻為一個字“錢”。

  近日在英國《金融時報》主辦的2011中國高峰論壇上,SOHO中國有限公司董事長潘石屹接受《第一財經日報》專訪時表示,從銀行貸款到IPO再到房地產信托乃至發債,面向開發商的各種融資渠道幾乎被卡死,對許多開發商而言,隨著年前工程款結算日期的臨近,今年年底將是第一道坎。

  不過,潘石屹也表示,SOHO中國並不缺錢。“現在賬上還有200億現金,我覺得有錢了心裡就踏實了!”

  缺錢!

  融資渠道卡死 二級市場乏力

  在中國,房地產項目幾乎是被現金流綁架的產業。潘石屹感慨創業初期最大的壓力就是缺錢,而今缺錢的壓力非但沒有改變,甚至更大。

  “現在房地產開發商融資特別難。”潘石屹對記者表示,在過去幾年,開發商最優質、最有效的融資渠道是上市IPO,趕上這班車的房地產企業都實現了比較好的融資效果,而這些企業也大多成為了國內地產行業的龍頭開發商。

  “比如我們SOHO中國當時就通過IPO融到了127億港元。”潘石屹說,二級市場融資不僅成本低,而且錢是“無限期”的,和現在市場上的地產融資成本相比,性價比簡直太高了。在潘石屹看來,年利率15%的地產融資成本已經非常高了,之所以還有開發商願意承受,隻緣“攸關生死”。

  但是,隨著之后監管機構對內地房地產企業上市喊停,開發商IPO融資窗口已被關閉。

  對於在港上市的SOHO中國目前股價,截至周四收盤報5.19港元,潘石屹認為“還可以”,同時也不否認“即便已經上市,但當前二級市場的融資功能幾乎已經失效”。

  至於銀行貸款,潘石屹表示:“銀根收緊就是限制房地產開發商貸款,也不期望從緊政策會在短期內有所改變,而之前銀行和房地產開發商組合做房地產信托貸款,也隨著傳言‘綠城破產’,基本上目前房地產信托融資的管道也漸漸被封鎖,國外發債基本也沒有可能性。”

  潘石屹表示,對於開發商來說,回籠資金最根本的還是通過銷售。當下,在明年2、3月很多房地產信托融資產品的到期還款壓力之下,開發商隻能下調價格,促銷賣房。在此之前,由於年前要結算工程款,今年年底就是許多開發商面臨的第一道坎。

  不缺錢?

  算著過冬 兼並談何容易

  那麼,寒冬當下,地產開發商如何過冬?潘石屹把開發商分成三類:跑路的“大雁型”、冬眠的“烏龜型”和膘肥的“北極熊型”。

  “現在,有些開發商撐不下去了,就索性清盤移民走人﹔有些採取收縮策略,停止擴張,進入休眠﹔或者是資本實力相對較強,就能挨過這段艱難時期。”潘石屹說,SOHO中國努力成為第三種“北極熊型”。

  “現在我們賬上還有200億現金,估計還能收一兩個項目。”潘石屹表示,會非常謹慎地處理這筆資金,因為“還有很多在建項目仍然會有成本支出”。據透露,SOHO中國計劃繼續收購上海、北京的高檔優質商業物產,此前已經在上海收購9個項目,投資總金額達到180億元。

  對於未來地產行業可能出現的兼並重組機會,潘石屹認為,“對實力雄厚的大開發商來說,當然是個機會,但是具體操作上也並不是很容易。”

  公開信息顯示,今年6月,SOHO中國獲得匯豐、渣打、工銀澳門等十家非境內銀行共約6億美元貸款,期限三年,利率為Libor加每年3.55厘。

  對於這筆“比較劃算”的融資,潘石屹透露:“由於種種原因,錢始終沒有進入境內,已經被用於收購項目了,由於項目股權都在境外,整個交割也都在境外完成。”

  對於市場近日盛傳的“索羅斯在港基金公司欲抄底中國房地產”,潘石屹認為分析上是認同的,“因為索羅斯不看好歐洲和美國,所以他比較關注新興市場”,但具體操作方面卻依然存在技術性壁壘。

  至於這股房地產行業寒流中可能出現的倒閉潮,潘石屹對記者表示:“由於中國目前仍然處於高度的城市化進程中,內地並不會重演香港在90年代末‘幾百家開發商變成幾家’的房地產風暴。”

  最后,潘石屹稱“近幾個月的商業地產租金回報率在持續上升”,並強調“SOHO中國不會降價”。



(責任編輯:夏曉倫)

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