日本人為何不談房子--財經--人民網
人民網

日本人為何不談房子

2011年11月25日08:37    來源:《中國青年報》     手機看新聞

  • 打印
  • 網摘
  • 糾錯
  • 商城
  • 分享到QQ空間
  • 分享
  • 推薦
  • 字號
  我發現,中國的年輕人多談房子,不過日本的年輕人基本上不在乎房子。為什麼?

  一個住在東京的朋友最近告訴我,她的房租佔薪水的八分之一,因為她所屬的嬰兒用品公司向她發放租房補貼。我姐姐目前住在九州,她說,全家人從來沒有感到房租是個問題。我卻在北京,一度過所謂的“蝸居”生活,常常辛苦尋找便宜又合適的房子。一位從事房地產行業的員工告訴我,北京一套三室一廳房子,24個人住在裡面。

  面對讓民眾不堪重負的住房問題,中國政府決定在未來5年裡,提供3600萬套保障房。對此,輿論有不少擔憂。我們能從戰后日本住宅政策的“功”與“罪”中學到什麼?

  首先,我認為明確的規則是不可缺乏的。1947年的日本新憲法25條規定:“所有國民均有享有維持健康且文明的最低限度生活的權利”。因此,日本政府陸續啟動住宅政策的三根支柱——公營住宅(1951年,下稱“公營”)、住宅金融公庫(1950年,下稱“公庫”)及日本住宅公團(1955年,下稱“公團”),試圖以此度過住宅短缺的難關(1946年時,短缺460萬套)。

  公平分配是中國保障房面對的挑戰之一。這一難題,應該由規則來解決。

  日本北九州市相關人士介紹,與中國不同,騙購及定向房等問題基本上不可能發生。申請市營住宅的市民,必須提交市政府稅務司出具的所得稅証明,逃稅的處罰在日本相當嚴厲。此外,官方抽簽來決定可以入住的市民。“如果3次沒抽中,你的號碼增加1個,6次沒抽中,你的號碼增加至3個,可能性會越來越高”。

  從政策的對象看來,中國與日本的對比鮮明。保障房的對象並不包括白領等社會中層骨干,而是為收入最低的群體。恰恰相反,在農民大量流向城市的背景下,戰后的日本政府不僅為地方貧困家庭提供公營住宅,而且經過公團及公庫確保白領家庭的居住。

  對此,神戶大學教授、都市問題專家平山洋介表示,經濟增長惠及中產階級,中產階級在政府財務支持的基礎上,能夠購買且持續擁有房產,這又推動了經濟增長。與此同時,政府稅收也得以增加。在他看來,這是“經濟增長與房地產行業之間的良性循環”。我認為,中國政府最好也加強對中產階層的支持政策,從而提高白領在內的老百姓的生活。

  其次,在住房貸款制度方面,中國還需要提高。日本公庫最近直接向購房者提供長期固定利息的住房貸款。從1950年到2006年,由公庫融資建筑的戶數,已經超過1900萬。2010年,貸款余額約為30萬億日元,佔整個住房貸款余額的3成。而且,自1970年以來,民間住房貸款也逐漸發達。如今,民間機構負擔剩下7成的貸款余額。

  而按照中國不少城市的規定,第一次購買房子的人,需要支付四成的首付。由此,大多數中層收入群體要依靠父母籌資,否則無法買房。可以說,“裸婚時代”不是電視劇裡的事情,而是不少年輕人的現實。

  此外,我們還要面對住宅的質量問題。對開發商來說,保障房的利潤率沒有其他商業住宅那麼高,我們不得不擔心開發商為了減少成本而在房屋質量上有所放鬆。曾去過汶川的東京大學地震研究所教授纈一起最近提醒我,“為了盡量減少地震災害,中國最需要的政策是提高建筑物的質量”。從長遠來看,低質量房子不僅讓其價格快速下降,而且修繕費用也有增無減。

  日本政府戰后一直重視房產,並促進個人購買房子的“房產政策”。然而,泡沫經濟崩潰后,上述的“良性循環”已經告終。政府在1993年出台“特定優良租房制度”。這証明日本政府再度關注租房的作用。此項制度為低收入者提供便宜的租房,以平衡房產與出租房子的供給。中國政府也要保持房產與租房的平衡,使用政策工具進一步減輕租房居住者的負擔。

  財政方面,保障房面臨地方政府財政投入不足的困窘。日本是怎麼應對財政挑戰的?以公庫為例,日本從郵政存款與養老金中籌資。但是,由於對財政負擔的擔憂,在2007年4月,公庫改名為住宅金融支援機構,原則上由市場進行資金籌集,以將風險轉移至投資者。看起來,為了負擔保障房的巨大費用,中國政府也需要進一步對金融市場進行改革。

    

(責任編輯:喬雪峰)

  • 打印
  • 網摘
  • 糾錯
  • 商城
  • 分享
  • 推薦
  • 字號
手機讀報,精彩隨身,移動用戶發送到RMRB到10658000,訂閱人民日報手機報。
  • 熱點新聞
  • 精彩博客