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人民財評:擠出房價泡沫才能迎來樓市新生

譚樹森

2011年11月28日09:14    來源:人民網-財經頻道     手機看新聞

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  目前,地產市場宏觀調控進入關鍵時期。一些主要城市的房價開始出現實質性鬆動,市場行為漸趨理性。與此同時,房地產市場的利益相關者則從不同角度進行著風險“警示”,盡管他們在前幾年房價快速上漲的過程中並沒有刻意防控風險。

  例如,有銀行業人士表示,房價下跌20%以上就會給銀行帶來風險,這是因為房價下跌幅度超過了首付款比例,購房人可能斷供“棄房”﹔很多房地產商更是在房價高漲時期不惜血本,高價拿地,高負擴張,遭遇資金鏈緊張時,不惜以破產相要挾。

  一些學者也站出來表達自己的看法,聲稱房價下跌使得各行各業都在受拖累,相關行業會因為沒有市場而大幅蕭條﹔甚至認為,如果房價在北京、上海、廣州出現10%下降的話,一定會帶來比房價上漲30%還大的社會問題。部分投資客和買房人總以為房價會不斷上漲,不自覺地卷入“擊鼓傳花”式的游戲,房價下跌就大呼“賠償”。

  上述現象或者觀點,是我國部分城市房地產市場泡沫化嚴重危害的外在表現。面對宏觀調控的大背景、大趨勢,市場參與者有必要進一步澄清認識。隻有擠出房地產市場的投機泡沫,才能使住房回歸其保障改善民生的商品屬性,才能實現房地產市場的可持續發展,房地產行業才能成為推動經濟增長的健康力量。

  最近幾年來,我國部分城市的房地產投機炒作瘋狂,價格翻著跟頭往上漲,一方面是普通百姓望房興嘆,另一方面是各路資金向房地產領域集聚,泡沫化程度不斷加深。我們看媒體2010年5月報道的一組數據:北京平均租售比高達1︰546,最高達到1︰700,上海租售比高達1︰500,深圳租售比高達1︰480。全國主要省會城市平均租售比超過1︰300。1︰500的租售比意味著,依靠出租賺錢,平均需要45年才有望收回購房資金。而全國主要城市購房人群,以投資或投機為目的者,比例達到46%。北京、上海、深圳等一線城市,投資比例遠超50%。投資或投機氛圍濃厚。

  如果聽任房地產泡沫由市場力量繼續吹大,對我國經濟和社會的沖擊將是難以估量的。

  從世界范圍來看,主要發達國家最近十年來也都經歷了房價快速上漲的過程,同時給經濟帶來了莫大的風險。

  英國《經濟學家》周刊2005年6月報道說:“發達經濟體的住房總價值在過去的5年裡增加了30萬億美元,達到了 70多萬億美元。這不僅使得以前的房價上漲相形見絀,而且比20世紀90年代末的全球股市泡沫或者20世紀20年代末的美國股市泡沫更為嚴重。換言之,這是有史以來最嚴重的泡沫。”

  媒體的提醒並未起到應有的作用。以美國為例,主要城市的房價繼續上漲,並在2006年年中達到頂峰,隨后開始一路下滑。房地產泡沫的破滅是導致2008年次貸危機的重要原因,美國經濟因此陷入衰退,甚至到現在也沒有完全走出衰退的陰影。

  而美國房地產經紀人協會2004年的一項調查就發現,在這一年美國人購買的住房中,有23%是用於投資而不是居住。另有13%是作為第二居所。投資者購買住房然后賠本出租,原因只是由於他們認為價格會不斷上漲。

  美國政府的政策也給我們提供了鏡鑒。從克林頓執政時期開始,美國政府鼓勵“居者有其屋”,也就是鼓勵所有居民購買住房,並通過房利美和房地美等准政府機構為低收入人群提供住房信貸擔保。這讓許多低收入人群擁有了自己的住房,成為“美國夢”的一個重要象征。美國居民首次購房的首付款最低僅為房價的3%。同時,在低利率的刺激下,美國房價一路高歌猛進,投資性購房不斷增多,房地產泡沫不斷吹大。美國政府和中央銀行未能及時採取調控措施,因而未能阻止房地產泡沫給經濟帶來的沖擊。

  任何經濟泡沫都逃脫不了破滅的命運。從1637年的荷蘭郁金香泡沫到2008年的美國房地產泡沫,都給我們足夠的警示。由此看來,對我國部分城市的房地產泡沫保持清醒認識和高度警惕,採取果斷的宏觀調控措施,是十分及時和必要的。隻要房地產行業的投機泡沫不消除,宏觀調控的措施就不可輕易放鬆。

  部分房地產業內人士也已經認識到,過去幾年我國房地產行業快速增長,企業的利潤率非常高,但這種“美好的歲月”並不正常。經過這一輪嚴厲的房地產調控,未來住房的投資屬性將難以體現,也就意味著房地產行業很難再回到過去的暴利時代。在“下半場”,企業應該更加注重產品的性價比,更好地滿足普通人的居住需求。

      
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  • (責任編輯:呂騫)

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