房價降不抵利息漲 明年房貸月供為三次加息買單--財經--人民網
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房價降不抵利息漲 明年房貸月供為三次加息買單

2011年12月07日08:33    來源:《新京報》     手機看新聞

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  本報訊 (記者李捷)昨日,記者從多家銀行獲悉,受到今年央行連續三次上調貸款利率的影響,下月起不少房貸客戶將要開始為加息“買單”。由於房貸利率大多按年調整,央行在今年2月9日、4月6日、7月7日三次加息的疊加效應將在明年集中體現。以貸款100萬元20年期為例,如果按照此前的7折利率計算,月供將增加422元﹔如果以基准利率計算,月供將增加653元。

  房價降不抵利息漲

  記者了解到,目前北京樓市貸款繼續收緊,大部分首套房購房者都需要執行基准甚至以上利率。以一套200萬房產計算,如果去年10月貸款100萬,按照當時的利率來看,20年需要支付的利息款為47.5萬左右。目前購房者如果購買一套200萬的房產則需要支付接近87萬的利息,20年貸款期增加利息支出接近40萬,也就是接近房價的20%左右。

  “貨幣政策緊縮是本輪調控限購之外,最嚴厲的政策。”一位資深的業內人士對記者表示,調控在前,即使通州、大興等板塊出現了跳降,也沒有超過20%,但購房者選擇現在入市,實際支付的成本並沒有降低。而貸款利息大漲,不過是減少了部分首付﹔在總的購房成本中,減少給開發商的房款變成了銀行的利息。

  7折優惠與存款利率“倒挂”

  據銀行方面相關工作人員介紹,目前的基准利率為7.05,2009年到2010年大部分貸款執行的都是0.7倍,而2009年之前的貸款也全部在2009年更換為7折貸款利率,而且在貸款合同中明確規定:在貸款合同續存期內,執行基准利率的0.7倍。也就是說,到了2012年1月1日,之前的房貸需要執行7.05的0.7倍,也就是4.94的利率。

  但連續加息后,現在5年期的定期存款利率已經達到了5.5的高點。中原地產三級市場研究總監張大偉算了一筆賬,同樣現有50萬資金,以貸款100萬20年期為例,如果選擇提前還貸,5年內節省的利息為123375元,如果選擇5年期定期存款,獲得的利息則為137500元,還可以賺取1.4萬﹔如果將100萬全部提前還款,根據還款節奏還款,在20年內最少可以損失6萬元的利息差。他同時表示,而且一旦再加息,利率差距還將拉大。如果選擇銀行其他理財產品或者信托等,收益將更高。

  記者還了解到,目前多數銀行已停止辦理房貸業務。廣發銀行一位工作人員透露,時至年根加之限購影響,“即使可以辦理,也需要至少在基准利率上浮30%以上。”該工作人員還透露,最高上浮100%的情況也存在。

  ■ 專家建議

  三類情況不著急提前還貸

  本報訊 (記者蘇曼麗)記者昨天從銀行了解到,目前尚未出現提前還貸潮。特別是在對降息預期高漲的情況下,貸款買房者更是不著急。

  每年年底都是提前還貸的高峰,但今年卻沒有出現提前還貸潮。記者昨天從工行、招行、農行等銀行了解到,距離年底隻有20多天時間,但打算趕在新利率實行前還款的人較前幾月並沒有明顯增加。

  銀行理財專家指出,如果手上確有閑散資金,並且不想承受那麼大的利息壓力,可以考慮提前還貸,此外有三種情況不太適合提前還貸。

  一是享受7折利率房貸。在目前首套房貸款利率都比基准利率高的態勢下,提前還款看似節省利息,實則得不償失。以100萬元20年期等額還本息貸款為例,部分客戶按照今年調息前5.94的基准利率打7折計算,每月月供為6463元,明年這部分客戶還能按7.05基准利率的7折還房貸,則每月月供僅為6563元,利率調整前后月供之差不過100元。

  二是等額本金還款已過1/3。等額本金是將貸款額總額平分成本金,根據所剩本金計算還款利息,隨著還款時間的增加,所剩本金減少,還款利息也越來越少。

  三是投資收益高於貸款利率。管投資時雖有風險,但如果不貪心,一年賺10%還是很有希望的。目前半年期、一年期理財產品的收益率就已經高於打折后的房貸利率,足以應付加息后的房貸利息支出。

  

(責任編輯:喬雪峰)

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