地產大佬集體看跌房價 最悲觀認為要跌三成--財經--人民網
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地產大佬集體看跌房價 最悲觀認為要跌三成

2012年01月13日08:09    來源:《南方日報》     手機看新聞

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  近日,華遠地產董事長任志強、北京首創集團總經理劉曉光和中坤集團董事長黃怒波等地產大佬在“2012中國地產新視角高峰論壇”上表態,集體看跌今年樓市,僅在降幅多少上存在分歧。其中,中坤集團董事長黃怒波最為悲觀。他認為,本輪樓市調控不會停止,價降幅應該在30%。林達集團董事長李曉林則分析稱,如果今年GDP增幅達到7.5%,那麼房價降幅將達到20%。陽光100置業集團常務副總裁范小沖表示,政策收緊的極限已經到來,現在開始慢慢回調,但房價會有下調,不排除個別現金流非常緊張的項目為了活命,房價出現“跳水”。

  同時,近日瑞銀大中華研討會發布的數據顯示,2011~2012年度,全國商品住宅的供應或超出需求20%~40%左右。瑞銀預測:今年上半年,房價會繼續下跌5%-20%。

  ●南方日報記者 牛思遠

  理由1

  調控不放鬆

  銀行信貸仍嚴控

  事實上,伴隨著中央連續表態2012年調控不會放鬆,看跌房價早已成業界一大共識。此前世聯集團召開的媒體發布會上,世聯地產董事長陳勁鬆就透露,萬科總裁郁亮曾向他表示,萬科規模太大,不保持充裕現金,萬一市場再有不利變化就很危險。萬科現在拼命賣樓不是為了抄底,是為了保命。“2012年哪有什麼底可抄?沒有!”

  1月9日央行公布2012年主要工作措施,其表態更加深了市場對政策的悲觀預期。

  央行行長周小川日前表態稱,中國房地產價格不會大起大落,金融機構完全可以承擔和控制房地產調控帶來的風險。四大銀行方面也都認為,房地產價格調整的整體風險依然可控。評級機構惠譽9日發表最新報告稱,中國政府為了實現抑制並穩定房價的目標,在2012年不可能取消現有住房限購令。此外,銀行業整體向房地產商放貸仍將受到嚴格控制。

  面對政策面的種種負面消息,市場走勢也迅速作出了反應。

  來自中原地產的統計顯示,2012年第一周,全國主要的一二線城市中,接近9成城市的成交量出現了環比下調的現象。其中北上廣深等一線城市全部環比下滑,上海成交1839套,環比上上周下降43%﹔廣州成交1038套,環比下降37%﹔深圳成交579套,環比下降30%。18個主要城市中有5個城市的成交量環比下降超過了50%,下降超過10%的城市更是達到了14個。

  理由2

  住宅存銷比創新高

  下半年將是買方市場

  近日,也有某大型房地產央企內部人士向記者透露,其公司內部對新一年樓市走向早已判定為:目前市場已經變為買方市場,降價走貨是必然趨勢。

  來自中國房地產決策咨詢系統和國家統計局的數據顯示,截至2011年12月底,我國10個典型城市新建商品住宅庫存總量高達5998萬平方米,同比增長約39.22%,環比新增4.05%,庫存量處於高位運行狀態。

  分城市來看,北京、上海、深圳、廣州4個一線城市新建商品住宅庫存總量比去年同期增長約46%左右,增幅與上月同期相比有所下跌。其中,廣州新建商品住宅庫存800萬平方米,同比增長64.53%。

  值得注意的是,一線城市商品房住宅平均銷存比已經達到14.4,創下兩年內的新高。包括杭州、南京在內的典型二線城市新建商品住宅存銷比快速上漲,由去年1月的6.0上升到12月的15.3,存銷比甚至高過一線城市。

  按照這一數字,以目前的銷售速度,一線城市要14.4個月才能將當前的庫存消化完,二線城市則需要15.3個月,樓市的寒冬已經從一線城市開始蔓延到二線城市。

  上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭表示,新建商品住宅存量不斷增加的主要原因一是開發商資金鏈趨緊,加大新增供應量﹔二是受限購、限貸等調控政策影響,投資投機需求被有效打壓,而自住需求者仍在觀望。雖然部分開發商開始打折促銷,但是仍難帶動樓市整體回暖。

  根據預測,今年的新增商品住房供應將達到11.13億平方米,但市場需求量據預測僅為8.04億平方米。

  數據顯示,現階段房地產開發企業新開工面積和施工面積仍都處在歷史高位,因此,未來1~1.5年,商品房供應量仍保持較大規模的供應。

  “預計一季度住宅成交量將繼續徘徊在底部,樓市將繼續深度調整。”楊紅旭分析,2012年上半年多數城市住宅存銷比還將進一步升高。瑞銀執行董事李智穎認為,從供求關系來判斷,預計2012年一季度樓市將繼續深度調整。

  理由3

  房企資金缺口或超萬億

  壓力倒逼降價促銷

  面臨持續增加的庫存,開發商的現金流還能支撐多久?瑞銀房產10日警示稱,今年一季度末與二季度初是房地產高危期,或出現風險集中爆發、中小房產商資金鏈斷裂、房地產市場洗牌整合。

  國泰君安報告指出,2012年2月-3月房地產信托也將迎來本金到期兌付第一個高峰期。而據不完全統計,2012年房地產信托總到期規模超過1700億元。其中,7月為年度高峰,達504億元。一季度預計366億元,二季度368億元,三季度716億元,四季度309億元。

  而房地產信托還只是今年房企將面對的債務之一。世聯地產董事長陳勁鬆此前表示,若以項目計,過去一年大概有1000個項目進行了海外私募融資,這數百億債務今年年中將會集中兌付。“屆時會引起項目方、私募管理者和債權人之間的糾紛。”

  國泰君安的研究報告顯示,2012年房企資金缺口量將達到1.35萬億元,這一數字相當於2011年萬科銷售額的約11倍。這份報告指出,整體而言,2011年房地產資金需求並沒有出現缺口,但2012年整個房地產行業的資金需求量將沖高到10.84萬億元,而包括自有資金、商品房銷售回款、銀行貸款、房地產信托貸款等途徑,房企能夠募集到的資金量隻有9.49萬億元。

  按此計算,2012年房企的資金缺口量將達到1.35萬億元。而2011年銷售額排名前20名的房企,包括萬科、恆大、保利、中海外等,去年合計銷售額僅8773億元,1.35萬億元相當於2011年銷售額排名前20名的房企銷售總額的約1.5倍。

  華遠地產董事長任志強表示,目前還不是房地產開發企業“最差的時候”。2011年房地產開發商的開發資金和到位資金的比例是1:1.78,比2009年略低。在現有政策下,現在的確有個別開發商挺不住了。

  面對集中到期的債務壓力,黃金灣投資集團副董事長全亮透露,在銷售回款繼續疲軟的形勢下,轉賣項目或合作開發將成為2012年房企解決資金壓力的最佳辦法。據中原地產的統計數據,2011年交易市場共出現近500宗房地產行業股權及資產交易(不包含關聯交易),涉及金額超過1500億元。如果降價促銷不利,今年可能還會有更多項目會被轉賣。牛思遠
(責任編輯:聶叢笑)

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