地方利益驅動 多地樓市變相“鬆綁”暗流涌動--財經--人民網
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地方利益驅動 多地樓市變相“鬆綁”暗流涌動

2012年02月22日08:33    來源:《中國証券報》     手機看新聞

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  近期,天津部分樓盤開始針對外地購者主打“限外放鬆”牌,宣稱可以幫助購房者補齊社保繳費証明。據了解,這種現象不僅發生在天津,三亞、佛山、長春等多個城市均存在變相放鬆“限外令”跡象。

  業內人士認為,多地放鬆首套房貸以及變相放寬外地人購房條件有深層原因。2011年以來樓市與土地市場低迷,給地方政府償帶來很大壓力,不少執行限購政策的城市存在“鬆綁”沖動。受制於財政壓力,地方政府存在弱化執行限購政策的利益驅動,房地產調控政策的落實可能會面臨更多困難。

  樓盤促銷主打“限外放鬆” 

  “隻要您名下沒有天津的住宅類房產,那麼一年社保的限制我們可以幫您解決。”近期,合生珠江地產旗下位於天津寶坻區的京津新城項目,在面向北京地區客戶營銷時,便開始主打“限外放鬆”牌。據京津新城的售樓人員介紹,由於多數項目銷售的是期房,而房產証辦下來還得有1-2年的時間,外地客戶購房后有充足的時間補齊當地1年社保繳存証明。“當地社保和房屋產權管理部門對這種做法也持默許的態度。”

  “現在地方不可能違背國家的樓市調控基調和精神,但一些地區政策執行存在變通之處。”三亞海棠灣一位開發商透露,當地政府對非本地戶籍居民實行限購1套商品住房的政策,但由於建設、民政、公安等系統尚未聯網,今年開始,外地居民購房已基本不受限制。

  上述開發商介紹,隻要能拿出不同的身份証,三亞市住建部門就能給外地客戶購買的房產備案。

  無獨有偶,天津、西安、佛山、珠海等城市對非本地居民購房,要求提供至少1年的個人所得稅繳納証明或社會保險繳費証明。而這些城市的有關機構均存在代為補繳個稅及社保証明的“業務”。據知情人士透露,在這些“限外”相對寬鬆的城市,部分開發商已將補繳的稅款或社保費用納入總房款,外地人購房時可直接予以減免。

  據中原地產市場研究部提供的最新調研結果,自2011年10月以來,佛山、杭州、天津、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖等10余城市出台不同角度的樓市微調政策,政策微調的內容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標准、稅費優惠以及購房補貼等。

  其中,馬鞍山對自住性住房需求與高層次人才購房給予所納契稅100%的補助﹔杭州對在經濟開發區注冊、納稅和經營的企業員工首套購房發放補貼﹔長春與從化對購房落戶適當放寬條件。另外,北京、上海、天津、武漢等城市放寬普通住宅標准,蕪湖打算出台購房減稅政策,成都擬放鬆對購房者的資格審查等。

  在樓市調控政策不動搖的大背景下,地方政府試給樓市“鬆綁”引起輿論的廣泛關注和有關部門的警覺。其中,蕪湖、佛山、成都等城市的政策因過分放鬆觸及“紅線”而被叫停。但一位資深地產界人士透露,目前,二三線城市暗自微調或變相放鬆政策的現象已不是個案。

  “在珠三角等流動人口集中的城市及三亞等旅游城市,外地人購房一直佔據相當大的比例,‘限外’對當地房地產市場打擊很大。房價一旦有所鬆動,這些城市便有了放鬆限購的理由和動力。”21世紀不動產首席分析師常智認為。

  在限價方面,廣東中山成為首個“鬆綁”的城市。從1月22日開始,中山市將住房限價由去年的每平方米5800元上調至6590元,在這個標准之下成交的商品房均可正常進行網上備案。此次提高限價,中山市有關政府部門既沒下發文件,也沒有在媒體上公布,只是在春節假期的第一天實際開始執行新標准。

  首套房貸寬鬆暖風漸起 

  “現在,四大國有銀行審批房貸的速度比去年底確實快不少。”一家全國性房地產公司的營銷主管告訴中國証券報記者,不僅是房貸,銀行對於開發貸放款的審批速度也比2011年三、四季度快了很多。

  專家認為,去年12月以來,央行連續兩次降低存款准備金率,釋放出來的流動性將在一定程度上緩解了開發商的資金壓力。更為重要的是,當商業銀行擁有較為充足的信貸頭寸后,“優先保証首次購房家庭的貸款需求”將變得“得心應手”。

  中國証券報記者調查發現,近期,商業銀行首套房貸款利率相比2011年底已有明顯降低。工、農、建、交等銀行首套房貸款利率已回歸基准利率。在部分城市,外資銀行還對資質好的貸款人提供利率優惠。

  中原地產市場研究部總監張大偉介紹,目前在北京市場上,各家銀行首套房貸款均可以執行基准利率,少部分銀行針對優質客戶已再次出現95折甚至9折的優惠。

  2011年三季度開始,由於資金緊張等原因,不少商業銀行首套房貸款利率執行基准利率的1.1倍或1.05倍。但從今年開始,多數銀行將首套房利率調整至基准利率。據了解,房貸申請審批時限已經有所縮短。

  信貸暖風漸起,同樣讓地方政府“活絡”起來。就在央行提出“支持普通商品住房建設,滿足首次購房家庭的貸款需求”后不久,2月9日,福建省住房和城鄉建設廳便召開新聞發布會宣布,今年福建省將落實首套房的首付款比例和貸款利率優惠政策。

  值得注意的是,在“保剛需”的大旗下,常州、南京、吉林、合肥等城市均放寬公積金的使用政策,並不同程度上調可貸款額度。其中,南京將家庭公積金最高貸款額度由40萬元調整為60萬元,個人最高貸款額度由20萬元調整至30萬元。而在吉林市,居民如果使用公積金貸款購買90平方米以下的首套住房,則可申請二套房公積金貸款。

  中國証券報記者從北京市住房公積金中心獲悉,如果首套房貸款已還清,且人均居住面積未超標,則購買第二套住房也可使用公積金貸款。

  土地財政弱化限購執行 

  “二三線城市的地方政府不像北京、上海那麼有錢,嚴厲的樓市調控已給不少地方帶來財政壓力和債務風險。”中國人民大學教授安體富認為,目前我國財稅體制改革尚未完成,地方政府過分依賴土地出讓收入的局面很難改觀。

  樓市的冰凍,一方面造成土地出讓金銳減,另一方面也導致房地產市場交易稅費的降低。業內普遍認為,地方政府“暗戰”樓市調控,一些地區甚至試探調控“底線”,主要是財政壓力所致。

  根據國土資源部公布的數據,2009年全國土地出讓成交總價款約1.59萬億元,相當於同期地方財政本級收入32580.74億元的48.8%﹔2010年土地出讓收入約2.7萬億元,相當於同期地方財政本級收入40613.04億元的66.5%。在地方有些縣市,土地出讓金佔預算外財政收入比重已超過50%,有些甚至佔80%以上。

  但在國家進行房地產宏觀調控后,土地收入明顯萎縮。中國指數研究院數據顯示,2011年全國130個城市土地出讓金總額為18634.4億元,同比減少13%。其中住宅類用地同比減少24%。2012年,地方土地財政收入預計將進一步下滑。很多地方政府已大幅調低土地出讓金收入預期。

  除土地出讓收入外,開發稅費損失也讓地方“頭疼”。據了解,個別城市房地產業產生的財政收入佔其總收入的七成以上﹔其中,房地產開發投資帶來的稅費約佔三分之二。

  專家指出,由於商品房稅收下降、土地出讓收入減少以及地方融資平台清理等因素導致地方財力減弱。與此同時,地方財政開支,尤其是民生開支卻在上升,收支缺口越來越大。

  更為重要的是,地方債清償的壓力也在增大。中國人民大學財政與金融學院副院長趙錫軍估計,2012年,地方政府負有償還責任的債務、政府負有擔保責任的債務與其他相關債務三類共計達1.84萬億元。樓市與土地市場低迷,而其他收入尚未填上,這將對地方政府償債帶來很大壓力。

  專家認為,受制於財政壓力,地方政府存在弱化執行限購等調控政策的利益驅動﹔今后,房地產調控政策的落實很可能會面臨地方土地財政利益的更大掣肘。
(責任編輯:聶叢笑)

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