二手房交易價7月起要評估 樓市告別陰陽合同--財經--人民網
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二手房交易價7月起要評估 樓市告別陰陽合同

2012年03月01日16:02    來源:《羊城晚報》     手機看新聞

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  樓市格局扑朔迷離:上海“居住証滿三年可買二套”被叫停﹔一線城市樓市成交量大幅回升,房企欲以價換量﹔一成首付再現樓市……這些消息無一不透露出中央政府、地方政府、房地產商三者之間正在進行的激烈博弈。

  從今年下半年起,在這場博弈中,中央政府手中或將又多一張牌———應用房地產估價技術對存量房交易申報價格進行評估征稅(以下簡稱:存量房評估征稅)。

  據有關專家介紹,在全國推廣應用存量房交易評估征稅,對於中央政府來說,將“攻守皆宜”:守,可防范目前各地普遍存在的存量房交易“陰陽合同”,防止國家稅收流失﹔攻,一旦需要更大力度地調控樓市,在更大范圍內進行如滬渝式的房產稅改革試點,這套評估征稅系統將可立即發揮其對個人住房評估計稅的技術支撐作用,這意味著存量房交易稅負將明顯上升。

  存量房評估征稅已定時間表

  從各地地稅部門此前下發的一些文件看,所謂存量房交易,指的就是二手房交易。

  中翰國際轉讓定價稅務服務聯盟發起合伙人兼首席聯絡官王駿向羊城晚報記者介紹,按照財政部和國家稅務總局的部署,全國於2009年下半年開始進行存量房評估試點工作,目前絕大多數地區已完成試點工作。財政部、國家稅務總局此前下發過一個文件(《關於推廣應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》財稅[2011]61號),該文件要求自2012年7月1日起,各地地稅部門對納稅人所申報的存量房交易價格要進行全面評估,嚴格禁止不經評估即直接按納稅人申報的交易價格征稅,或公布存量房交易價格評估值,客觀上引導納稅人按公布的存量房交易價格評估值進行納稅申報。對於評估認定申報交易價格偏低的,應進一步經過規定程序確認申報交易價格偏低是否有正當理由。有正當理由的,按申報交易價格征稅﹔沒有正當理由的,按核定計稅價格征稅。核定計稅價格可參照存量房申報價格評估值確定。這意味著,存量房交易“陰陽合同”將受到極大的遏制。

  據了解,目前各地推行這項工作的基本方案是,由各級財稅征收部門依據採集來的房地產基礎信息,建立存量房交易申報價格比對系統,對各類存量房進行評估。納稅人申報的交易價格符合客觀實際時,按納稅人申報的交易價格征稅﹔納稅人申報的交易價格明顯偏低且無正當理由的,按存量房交易評估值征稅。來自稅務部門的說法,該系統將來同樣可以應用於對個人非經營性住房進行評估計稅。

  北京評估計價稅飆升兩倍

  從公開信息看,目前在京、津、滬、穗等主要大城市中,北京已先於2011年12月10日正式實行存量房評估征稅。

  根據北京市財政局、市地稅局、市住房城鄉建設委於2011年11月26日聯合發布的《關於加強存量房交易稅收征管工作的通知》,該市對存量房交易計稅價格核定辦法重新進行了修訂,對於申報的存量房交易價格明顯偏低且無正當理由的,按核定計稅價格征收稅款。

  當天,北京市住建委、市地稅局還同步出台了《關於公布北京市享受優惠政策住房平均交易價格的通知》,對本市普通住房的價格標准進行了調整。

  此舉,在北京百姓口中,被稱之為“最低計稅價上調”。

  在該新政執行后,北京市各中介根據成交的房屋信息估算,各區域經過評估后的計稅價格約是新政執行之前的3倍。

  “新的評估計稅價已和目前市場實際成交價差不多,大約隻低了10%到15%,而不像以前相差好幾倍。”該市房產中介公司一位工作人員曾經這樣對記者說。

  北京市房地產從業人士測算,按照評估后的最低計稅標准繳稅,預計部分購房者可能需要比原來多繳稅50%左右。不過,以目前真實的二手房交易價格看,其稅費成本基本在總房價的1%-9.5%之間,因此,購房者新增稅負一般不會超過總房價的9.5%。

  由於搶搭政策末班車,據北京市住建委公布的網簽數據統計,2011年12月1日至12月10日,北京全市二手住宅網簽總量為10098套,環比11月下旬的網簽量大幅上漲了241.5%﹔12月9日新政執行前一天,單日網簽量更是高達2828套,創下自2008年北京實行住房網簽以來單日網簽量歷史最高值。新政開始實施,北京市二手房交易立即陷入低谷,10日成交量僅35套,11日成交9套,兩天成交量僅相當於前一個周末的一成左右。(記者 嚴麗梅)
(責任編輯:聶叢笑)

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