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房價多少是“合理” 關鍵是居民可承受

本報記者  王煒

2012年03月22日07:57    來源:人民網-《人民日報》     手機看新聞

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  房價漲跌,萬眾矚目。3月15日,素有“上海樓市風向標”之稱的“上海之春”房展會開幕。本屆展會規模比以往縮小。 
  鈕一新攝(新華社發)

  李二保繪

  一千個人心中有一千個哈姆雷特,也許一千個人心中也有一千種“合理房價”。

  “我可以明確地告訴大家,一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位,因此,調控不能放鬆。”全國兩會后記者見面會上,溫家寶總理談及房地產調控時做出了上述表態。

  今年的政府工作報告提出,要“促進房價合理回歸”。業界普遍認為這一提法意味著房地產調控的目標正從最初的“遏制房價過快上漲”轉向“房價合理回歸”,也就是說,“降價”的目標已經越來越明確。

  房地產調控要見效,必須要有可量化的、明確的目標。自去年各地紛紛將房價漲幅與GDP挂鉤、並以此確定調控目標后,如今“合理價位”成了新的調控目標。

  人們關心,房價降到什麼程度才是“合理價位”,持幣觀望的購房者又該在什麼時候出手買房呢?

                 

  ■6年家庭收入買套房有可能嗎?

  ——房價收入比應成為住房政策設計中的重要指標,目前一線城市房價收入比高達15倍以上

  什麼叫房價合理回歸,溫家寶總理給出了兩條標准:一是房價與居民的收入相適應,二是房價與成本和合理的利潤相匹配。

  房價與居民的收入相適應,很容易讓人想起一個經常被用來佐証我國房價高的專業術語——“房價收入比”。

  所謂房價收入比,是指一個地方或城市每戶居民的家庭購房總價與家庭年收入的比值,該指標用於描述一個地區居民購房的支付能力。

  目前有一種比較流行的說法認為,房價收入比在3—6倍之間為合理區間,如果考慮住房貸款因素,住房消費佔居民收入的比重應低於30%。

  如果按照這一標准,我國多數城市的房價都屬於過高范疇,一線城市房價收入比更是遠高於這一水平。以北京為例,目前以郊區為主的普通商品房成交均價為1.8萬元每平方米,平均單套成交面積在100平方米左右,總價約180萬元。北京統計局數據顯示:2011全年城鎮居民人均可支配收入達到32903元,以一家三口家庭計算,年收入在12萬元左右。按照180萬元計算,房價收入比達到了15以上。

  如果算上貸款利率,以購買180萬元房產,首付80萬元貸款100萬元計算,20年,利息成本高達86.8萬元,也就是實際購買一套180萬元的房產,需要真實支出266.8萬元,房價收入比就達到了22—23,遠高於上述標准。

  住房和城鄉建設部有關專家表示,3—6倍的說法,是20世紀90年代初世界銀行專家在進行中國住房制度改革研究時,提出的一個世界銀行認為“比較理想”的比例,哪知道這個比例對中國產生了這麼大的影響。

  “中國的房價收入比高,除了房價絕對值高以外,也有一定的特殊原因。”北京中原地產市場研究部張大偉認為,我國百姓傳統上對土地以及住房的歸屬感,使得購房人對居住支出的容忍度非常高,大城市經常出現幾代人、兩個家庭支持一個年輕人家庭購房的情況。而目前快速城市化過程中,必然會出現住房需求大幅增長推高房價收入比的情況。“綜合這些因素,我認為一線城市的房價收入比在12左右比較合理,即便如此現在的房價也是過高的。”

  山東經濟學院房地產經濟研究所名譽所長郭鬆海則認為,如果以90平方米為住房標准,當前我國房價收入比6—8倍是比較合適的。也就是說,人們用六七年的家庭全部收入來買一套90平方米的普通商品房,這個房價就算是比較合理的。“當然,這個價格是指一個地方的平均價格,比如北京,四環以內的房價收入比肯定不止6—8倍。”

  重慶市曾經提出房價調控的兩個指標:一是城鎮雙職工家庭平均6—7年收入能買套60—70平方米的普通商品房﹔二是本年度新建住房價格增速低於主城區城市居民人均可支配收入增速。去年起,后者逐漸成為各地提出的房價調控目標一種模板,但要讓地方政府都能提出明確的房價收入比的調控目標,似乎並不現實。

  原因就在於,多數城市的房價也許再也回落不到“合理價位”。自溫家寶總理提出“房價與居民的收入相適應”的提法后,有網友根據“2011年當地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房價收入比/90平方米”,計算了各地的“合理房價”。如北京4387元/平方米、上海 4831元/平方米、廣州 4573元/平方米、南京 4293元/平方米等。這一略帶調侃性質的計算結果,也從一個側面反映出目前一些城市房價收入比過高的尷尬。

  “房價收入比描述居民對住房價格的可承受性,並非主觀判斷性指標。如果把房價收入比作為衡量一個地區住房價格是否過高的指標,並據此來人為地假設一個‘合理’區間,未必十分科學。”上述專家表示,但房價收入比是住房政策設計中必須十分重視的指標。房價收入比過高,表示居民支付住房消費的能力過低,改善房價收入比是住房政策所要追求的目標之一,“居民支付住房消費能力的提高,是住房改善的重要表現。”

  ■能帶來穩定成交量的價格才有可能是合理價格

  ——今年一線城市房價將繼續下降的趨勢已被廣泛認可﹔要使房價進一步回歸合理,還需要土地價格進一步下降

  在人們的印象中,房地產行業一直是一個暴利行業。哄抬房價、牟取暴利,也是人們一直對房地產開發商十分反感的重要原因。這就涉及觀察房價是否合理的另一個標准——“成本加上合理的利潤”。理論上講,一個房地產項目的成本是可查詢的,“合理的利潤”也是相對容易形成共識的,參照這個可量化的標准,似乎更容易計算出“合理房價”。

  據張大偉介紹,房價之中包括的成本主要有土地成本、建安成本、財務稅費、管理成本等。2011年全國商品房銷售面積10.99億平方米,商品房銷售額59119億元,增長12.1%,粗算平均售價5379元/平方米。

  細看成本,2011年全國房地產開發企業土地購置面積4.10億平方米,土地成交價款8049億元,粗算可得土地成本為1963元/平方米,約佔售價的36.5%。建安成本約為2000元—2500元/平方米,約佔銷售均價的37%—46%。稅費財務成本約佔銷售價格的10%左右。這樣算下來,企業毛利率約為15%—20%左右。

  “目前在售的房子,大多是前幾年以較低價格拿的土地,實際成本沒有這麼高。”張大偉認為,盡管現在不少開發商宣稱“虧本賣房”,但一線城市房價即便再下降10%—20%,多數開發商也是有錢賺的。要使房價進一步回歸合理,從成本角度看,還需要土地價格進一步下降。

  大連萬達集團董事長王健林則表示,房地產行業早已經告別了暴利。2010年房地產上市企業的綜合年報顯示,平均毛利率不到25%,淨利率大概是10%左右,萬科這麼優秀的企業利潤率也剛剛超過9%。今年一線城市房價合理回歸的幅度也就是10%到20%左右。

  然而,與其他商品不同,房價似乎從來都不是單純由成本決定的。“供求關系決定價格”這一市場經濟的鐵律,在房地產市場表現得尤為明顯。

  “我認為看房價合理不合理很簡單,賣得出去、能帶來穩定成交量的價格就是合理的。”作為開發商的一員,旭輝集團副董事長林偉告訴記者,“前幾年市場好的時候,樓面地價2000元/平方米的房子賣20000元也供不應求,你能說價格不合理嗎?現在有的樓盤真的虧本賣,如果還是沒人買,說明這個價格還是不合理,還得繼續降價。”

  房地產調控兩年來,“積極定價”的策略被越來越多的開發商提及。判斷定價是否積極的主要標准便是樓盤的銷售情況。如萬科就提出,通過積極定價,所有樓盤在開盤一個月以內必須銷售60%以上,否則定價就是有問題的。

  2月份以來,一線城市樓市成交量有了明顯回暖,其中明顯降價的樓盤成為成交量回暖的主力。“這種回暖絕不意味著房價要反彈,開發商應該繼續維持降價優惠,爭取多搶一些成交量。”林偉表示,隨著總理在兩會后記者見面會上的堅定表態,此前市場認為調控可能放鬆、房價可能反彈的猜想徹底被否定。今年一線城市房價將繼續下降的趨勢已經被廣泛認可。現在開發商都看清了形勢,不少樓盤開盤的時候都一步降到位。什麼時候成交量連續幾個月企穩了,說明房價也降到了市場認可的“合理價位”。

  ■“合理”的關鍵是居民可承受

  ——房價不再暴漲暴跌、購房者心態和預期相對穩定,這樣的樓市才是健康的樓市

  除了房價收入比和成本以外,計算房價租金比,對比CPI、收入增長、GDP,考察銀行可承受的風險等方式,也常被用來觀察一個地區的房價是否合理。然而,無論以哪一種指標來觀察現在一線城市的房價水平,都仍然處於過高的狀態。

  在北京一家外企工作的陳小姐認為,像她這樣月收入1萬元以上的白領,“父母支持一點,自己再努力‘跳一跳’,如果能摸到房價,這個價格應該還算合理。” 但現在北京五環左右一套90平方米的兩居室,動輒首付七八十萬,再貸款100多萬,每月還貸六七千元,確實還是太高。

  盡管近幾年我國在大規模的建設保障房,但保障房覆蓋范圍畢竟有限,大多數普通家庭還是要通過在市場上買房或租房來改善住房條件。通過調控讓房地產市場長期平穩健康發展,其目的也是更好地發揮市場的作用。因此,如何“讓普通百姓買得起、租得起房”,終究是中國樓市發展不能回避的問題。普通居民是否可承受,也將是判斷房價是否合理的重要標准。

  “按照現在的房價分析,特別是七八個大城市的房價,如果繼續上漲下去,將來泡沫很難處理。一旦泡沫破滅,對整個經濟甚至對社會的影響都是非常大的。所以現在相關部門下定決心,讓房價降下來。”住建部部長姜偉新近日表示。

  調控促使房價繼續下降的同時,提升居民的住房支付能力也很重要。一方面要想方設法持續提高居民收入水平,另一方面,對居民合理的自住型購房需求應予以保護和鼓勵。

  實際上,在差別化的信貸政策和限購政策的影響下,去年以來一些居民自住型購房需求也遭到調控政策的“誤傷”。房價下降的額度甚至趕不上利率上漲增加的支出,普通居民買房的門檻反而更高了,有違調控的初衷。

  近日,四大國有銀行明確宣布,充分滿足首次置業者的購房貸款需求。王健林建議,銀行應在此基礎上恢復對首套房購買者的利率優惠。國家應出台統一政策,恢復優惠利率,利率和首付政策要更加細化,不能一刀切。同時,還應關注首次改善型需求,即原來隻有一套房子,賣掉再去買的改善型需求。“這種需求也應享受優惠。有的人還住在平房裡,有的住在筒子樓,想住的更好一些,不應被看成投資者。”

  對那些持幣觀望,又終日擔心在這輪房價調整中“踏空”的購房者而言,什麼時候才是最好的出手購房時機呢?業內專家認為,房地產調控已經顯現出常態化的趨勢,這一輪房價的調整將是一個長期過程。買房自住的購房者應經常關注自己滿意的部分樓盤的價格變化情況,當價格調整到與自己的承受能力相吻合的時候,根據需求就可以出手買房。畢竟人人都能“抄底”的可能性很小。

  同時,在自身支付能力有限的情況下,“強行”買房會影響家庭的生活質量,不妨通過租房來解決階段性的住房問題。

  江蘇省建設廳廳長周嵐認為,政府要促進房價進一步回歸到合理水平,還要進一步完善住房供應結構,引導企業多建設中小戶型、中低價位的普通商品房,從而拉低整體房價。有眼光的開發商也應該能看到,在下一波潛在的供應短缺中,誰能增加普通住房的供應,就能多搶佔市場份額。同時把盤活、規范租賃市場作為完善住房供應體系的重要環節,讓人們有房可租、租得起房。

  “經過兩三年的調控,政府、企業和購房者的心裡都會變得更加理性。更重要的是讓住房制度和相關政策逐步穩定下來,政策穩定了,市場也更容易穩定。”周嵐說,房價不再暴漲暴跌的時候,購房者的心態和預期也才能穩定,這樣的樓市才是健康的樓市。 

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