物業費“訴訟難” 溝通不暢是主因--財經--人民網
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物業費“訴訟難” 溝通不暢是主因

舒  銳

2012年04月11日07:56    來源:人民網-《人民日報》     手機看新聞

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  □物業公司與其把心思花在物業費訴訟上,不如對業主開誠布公,化被動為主動,積極了解業主的各類需求,以服務業主為宗旨,盡其所能滿足業主所提出的合理要求。同時,業主也需要體諒物業的難處,共同推進和諧小區建設

  

  近日有媒體報道,北京市部分住宅小區業主欠繳物業費的情況較為普遍,有的社區連半數物業費也收不上來。甚至有傳言認為,由於法院對物業服務案件的收案數量有控制、訴訟時間漫長,使得物業費訴訟成為難題。

  業主拖欠物業費的現象,在一些小區確實存在。為討物業費,物業公司一般採取民事訴訟的方式,花費了大量的人力、物力、財力,的確有些不堪訴訟之累。然而,看待物業費“訴訟難”,需要辨析現象和本質,消除誤解,並盡量消除難題存在的土壤。

  首先,人民法院需要消除公眾對物業費“訴訟難”的誤解。人民法院並沒有對涉及物業服務的案件收案數量有任何控制,相反,在“訴訟爆炸”的背景下,法院受理的物業費案件在成批增長。之所以會有物業費“訴訟難”的認識,可能是大家對人民法院目前的“多元糾紛解決機制”的一種誤解,比如有些法院在立案前會採取一些訴前調解措施,如果業主不予配合,人民法院將正常啟動立案程序。在司法實踐中,除了少數由於物業公司証據不足而敗訴,或由於物業服務不達標情節嚴重而酌減物業費外,人民法院通常情況下都會支持其討要物業費的合理訴訟請求。

  如果業主仍不給付物業費,案件將進入民事執行階段。以北京市西城區人民法院為例,2011年共接收物業費民事案件618件,當年有309件物業費案件進入執行階段。在這些執行案件中,有189件在執行員的督促和勸解下業主主動履行了義務,有45件業主不履行生效法律文書,執行員採取了強制措施,有14件雙方達成了和解協議,隻有61件由於業主沒有財產可供執行,物業未能成功地要回全部的物業費。總體而言,物業公司最終真正沒有討回物業費的比例應該是比較低的。

  其次,從根源上消除物業費糾紛,需要物業和業主之間加強溝通,消除誤解。據了解,業主中隻有極其少數是真正逃避繳納物業費的“老賴”,大多數業主不交物業費主要出於對物業服務的不滿,他們只是希望通過不交、少交或緩交物業費來倒逼物業提供更完善的服務。這些不滿主要表現在物業沒有按照合同中的約定提供相應的設施、人員及服務﹔物業不協助甚至干擾業主成立業主委員會﹔物業未就相關賬目進行公開並作出合理解釋﹔雙方就物業所收取的停車費、廣告費等收益分配產生糾紛。就大多數物業公司及其工作人員而言,確實為小區建設付出了艱辛努力,雙方本應該是相互依存,唇亡齒寒的協作關系,因此物業收費的問題發展到了水火不容、費盡心思相互斗爭的境地,根本原因在於雙方溝通不暢。

  從糾紛解決的角度而言,物業公司與其把心思花在訴訟上,不如對業主開誠布公,化被動為主動,積極了解業主的各類需求,以服務業主為宗旨,盡其所能滿足業主所提出的合理要求。對於客觀上不能做到的,可以坦誠地與業主交流溝通,說明原因、記錄在案。同時,物業應及時將業主關心的賬目及收益明細通過適當的方式予以公布。從業主的角度而言,也需要體諒物業的難處,共同推進和諧小區建設。

  (作者單位:北京市西城區人民法院)

(責任編輯:聶叢笑)

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