房價下降明顯,成交有所回暖 房價調控到位了嗎?--財經--人民網
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剛需開始進場,投資投機性需求有效抑制 

房價下降明顯,成交有所回暖 房價調控到位了嗎?

本報記者  王  煒

2012年04月16日07:56    來源:人民網-《人民日報》     手機看新聞

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  北京市近期公布的數據顯示,今年一季度,北京全市新建普通住房成交約1.6萬套,成交均價每平方米12326元,比去年同期下降20.7%,比去年全年下降6.4%。

  數據表明,北京市2011年提出的“新建普通住房價格與2010年相比穩中有降”的年度房價調控目標順利完成。

  從去年四季度開始,樓市出現了一波“降價潮”。全國兩會后的記者會上,溫家寶總理回答記者提問時指出,一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位,因此,調控不能放鬆。

  那麼,房價還會繼續降嗎?近期樓市成交出現回暖,價格會不會就此反彈?正在觀望的普通購房者,又要如何應對充斥著各種預測和判斷的樓市呢?

  “以價換量”帶動成交回暖

  無論看統計數據,還是看一些樓盤的銷售情況,一線城市的房價確實降了。

  除了北京以外,國家統計局公布的2月70個大中城市房價數據顯示,新建商品住宅價格環比下降了的城市有45個,持平的城市有21個,上漲的城市僅有4個。

  在成交量持續低迷的市場上,除了高端豪宅以外,似乎隻有那些瞄准自住型需求、降價明顯、性價比高的項目才能賣得動。據統計,今年以來,北京簽約10套以上的約60個項目中,有70%是在去年調低入市價格的基礎上進一步加大了打折促銷力度。如順義區一個項目去年全年銷售不足三成,今年售價下調了20%以上,降為每平方米1.2萬元,很快售罄。而大興區去年11月開盤的一個項目,以低於周邊近20%的價格入市,立刻成為區域的銷售冠軍,也拉低了區域的房價。

  隨著房價的明顯下降,3月份起,各地樓市成交量也出現了明顯復蘇。相比成交量跌入近兩三年最低點的1、2月份,3月份一線城市的成交量上漲達到50%左右。售樓處的人氣也逐漸旺了起來,市場似乎迎來了“小陽春”。

  “今年北京市普通住房價格仍在保持持續下降的態勢,市場以價換量的態勢十分明顯。”北京房協秘書長陳志介紹,從市場交易主要購買人群看,九成都是首次置業。投資投機性需求繼續得到抑制。

  但進入4月份,成交量又再次出現大幅下滑。業內人士普遍認為,樓市成交量的大幅波動,說明市場的回暖缺乏足夠的需求支撐,很難持續。

  在開發商看來,即便是短暫的“小陽春”,也是近年來難得的銷售黃金期。“成交量的回暖,受益於銀行降低了首套房貸的門檻,以及一些限購的城市新年釋放了一些獲得購房資格的需求,絕不意味著市場全面回暖了。” 一位房地產企業負責人告訴記者,開發商不可以盲目樂觀,應該繼續維持降價的策略,趁著好時候抓住機會多搶一些剛需。

  一線城市房價將繼續下降

  時至今日,人們對2009年3、4月份房價在“小陽春”的帶動下一路飆升仍然印象深刻。也有不少人擔心,如今,市場成交量有所回暖,房價會不會就此反彈,停止調整的步伐。

  “今年初開始,各級政府反復表示要繼續堅持房地產調控,尤其是總理在兩會后記者會上的堅定表態,已經讓市場認為調控可能放鬆、房價可能反彈的猜測徹底被否定了。”旭輝集團副董事長林偉表示,隻要以限購、限貸為核心的房地產調控政策不鬆動,市場就難以迎來需求的大爆發,房價也就不可能大反彈。今年一線城市的房價將繼續下降的趨勢已經被廣泛認可。

  樓市調控政策層面未見鬆動,在執行層面則進一步收緊。據記者了解,一些城市對調控政策的執行力度一度有所放鬆,包括限購、限貸在內的一些政策,通過“找人”,都能設法規避,甚至成了某種公開的潛規則。為了打擊其中涉及的相關主管部門的腐敗現象,確保調控政策嚴格落實,部分城市已經開始調查相關工作人員,並對其中涉及的問題進行了處理。

  前幾年的房地產市場,被業內人士認為“風太大,豬都能飛”,開發商們個個賺得盆滿缽滿。隨著房地產調控的持續深入,房地產企業的處境也在發生變化。目前公布2011年年報的70多家上市房地產企業,庫存超過9000億元,再創歷史新高。同時,年報也反映出房地產企業普遍面臨資金鏈緊張、負債高企、償債壓力大的狀況。這意味著今年的樓市將以“去庫存”為主題,持續的降價促銷將是必然。

  北京中原地產市場研究部分析認為,年初一些項目嘗到了“以價換量”的甜頭,這會對市場產生示范效應,其他沒有降價的、促銷力度不夠的項目,為了銷售必然會跟進降價。一線城市整體房價仍將呈現穩中有降的趨勢。

  去年開始,由於樓市低迷,開發商拿地變得更加謹慎,“底價成交”成為住宅土地市場上越來越普遍的現象。這也意味著,房價成本的重要構成之一——地價成本大幅降低。“未來房地產調控會呈現常態化的趨勢,房地產開發的淨利潤率估計將穩定在10%—15%左右,土地成本的下降,必然會拉低未來房價的成本,房價也沒有大幅上漲的成本基礎。”龍湖地產有關負責人告訴記者。

  堅持調控不動搖

  無論是買是租,讓普通百姓住得起房,終究是中國樓市發展無法回避的問題。

  政府提出要通過調控,促進房價回到“合理價位”。人們計算房價收入比,剖析房價成本……但無論以哪個標准看,不少城市的房價仍然處於過高的水平。

  即便在統計數據顯示房價不斷下降的情況下,仍有不少居民反映,身邊的樓盤根本沒有降價,有的甚至還在逆市漲價。觀察北京、上海等地房價調整的結構,遠郊區降價力度顯然較大,而地段較好、公共配套完善的區域,房價仍然維持在高位。

  因此,除了房價收入比、成本、銷售量等技術性指標,普通家庭能否承受,也將是判斷房價是否合理的重要標准。

  對自住型需求的購房者而言,當前買房過高的門檻也讓他們感到買房難。在差別化的信貸政策和限購政策的影響下,去年以來一些居民自住型購房需求也遭到調控政策的“誤傷”。房價下降的額度甚至趕不上利率上漲增加的支出,普通居民買房的門檻反而更高了,這有違調控的初衷。

  因此,國務院發展研究中心有關專家指出,在堅持調控促使房價繼續下降的同時,要對居民合理的自住型購房需求予以保護和鼓勵。調控政策要突出“鼓勵消費、抑制投機”的特點。

  近期,部分銀行在一定程度上恢復了首套房貸的利率優惠,降低了首次置業的門檻。一些項目的價格似乎降到了相對合理的水平,樓市成交量忽高忽低,一些擔心“踏空”的普通購房者很迷惑,到底現在該不該買房?

  業內專家認為,從目前的情況看,一線城市的房價出現暴跌的可能性不大,基本會呈現穩中有降的趨勢。購房者應該保持淡定,不要被各種數據擾亂。可以選取自己中意的地段和項目,重點關注這些項目的房價信息,如果價格降到自己認為相對合理也可以承受的水平,可以出手買房,並盡可能增加首付比例,可以享受比較大的折扣優惠,在高利率情況下,還可以降低房貸利息成本。

  “既然在未來一段時間內房價不大可能出現大的反彈,不妨進一步觀望,讓時間來檢驗房價是否合理。”上述專家表示,購房者應有足夠的耐心,堅持自己對市場的判斷,靜待市場博弈的結果。但人人都成功“抄底”的可能性很小,還是要結合自己的需求和承受能力,擇機入市。

  同時,在自身支付能力有限的情況下,“強行”買房會影響家庭的生活質量,不妨通過租房來解決階段性的住房問題。

  江蘇省建設廳廳長周嵐認為,政府要促進房價進一步回歸到合理水平,還要進一步完善住房供應結構,引導企業多建設中小戶型、中低價位的普通商品房,從而拉低整體房價。有眼光的開發商也應該能看到,未來誰能增加普通住房的供應,誰就能多搶佔市場份額。政府也要把盤活、規范租賃市場作為完善住房供應體系的重要環節,讓人們有房可租、租得起房。

  “經過兩三年的調控,政府、企業和購房者的心理都會變得更加理性。更重要的是讓住房制度和相關政策逐步穩定下來,政策穩定了,市場也更容易穩定。”周嵐說,房價不再暴漲暴跌的時候,購房者的心態和預期也才能穩定,這樣的樓市才是健康的樓市。

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(責任編輯:聶叢笑)

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