樓盤降價引剛需釋放 專家:樓市"微回暖"難持續--財經--人民網
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樓盤降價引剛需釋放 專家:樓市"微回暖"難持續

2012年04月17日08:16    來源:中國新聞網     手機看新聞

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  編者按:房地產調控政策實施已兩年多,政策效果可謂明顯,多地樓市先后出現“量價齊跌”,今年兩會期間,溫家寶總理再次強調,一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位,因此,調控不能放鬆。 但3月以來,北京、上海、廣州、杭州、南京等多地樓市出現成交量大幅攀升的跡象,迎來調控以來罕見的“暖春”,由此也引發了一些有購房需求的民眾不安,紛紛計劃出手入市。樓市真的“回暖”了嗎?中新網房產頻道記者就此採訪眾多業內人士、專家、開發商以及消費者,推出樓市“回暖”真相系列報道,力求呈現最真實的市場現狀。

  樓市“回暖”真相系列報道之一:專家分析“微回暖”恐難持續

  中新網4月17日電(房產頻道 胡可璐 張慧鑫)樓市真的“回暖”了?很多關注樓市的普通民眾甚至業內人士都表示不解。但有數據顯示,3月份以來,北上廣深圳等地樓市成交量環比大幅攀升。

  在接受中新網房產頻道採訪時,有專家認為,3月樓市的異軍突起只是近期剛需在等待一年后的爆發,尚不能認為已全面回暖。在樓市調控依然從嚴從緊、庫存高企、房企資金吃緊的背景下,降價促銷、“以價換量”仍是房企的首要任務。

  3月樓市現“小陽春” “量漲價跌”成大勢

  剛剛過去的3月份,“量漲價跌”取代之前的“量價齊跌”,成為全國房地產市場的大勢。

  北京住建委近日公布的數據顯示,今年第一季度,北京新建住宅網簽套數為18072套,這一數值創造了2008年第三季度以來的最低值﹔不過,前三月市場成交逐月走高,呈現回暖跡象。數據顯示,1月至3月分別成交4473套、5514套、8085套。在剛剛過去的清明節假期裡,北京全市住宅網簽延續此前的上漲趨勢,同比上漲2.4%達381套。

  3月,廣州一手房成交也迎來“小陽春”,房價創下去年以來新低。廣州市國土房管局發布的數據顯示,上月廣州新建商品住宅網上簽約面積50.05萬平方米,同比增加56.5%,環比增加97.5%,而網上簽約均價12465元/平方米,同比下降3.1%,環比下降12%。

  杭州3月樓市更是出現成交“井噴”。據杭州透明售房網統計,當月杭州主城區共成交4319套房源,創近15個月以來的最高成交量。縱觀整個一季度,杭州樓市如同由冬入春的季節變換一樣:1月樓市冰凍﹔2月多個樓盤加入“價格戰”,樓市成交開始復蘇﹔3月成交“井噴”,杭州樓市迎來“暖春”。

  據了解,3月份上海、深圳、南京等地樓市成交也逐漸上揚。根據中國指數研究院4月初報告顯示,3月份監測的40個城市中,33個城市成交量環比上漲。北京、上海、廣州、深圳房價成交面積環比分別上漲73.84%、32.77%、58.76%、76.20%。

  業內普遍認為,高庫存量將成為2012年樓市基調,但是,3月份樓市強勁的需求讓高庫存房源的“消化不良”症結稍有緩解。

  全國房地產經理人聯盟副主席賈臥龍在接受中新網房產頻道專訪時認為,在經歷了漫長的“寒冬”之后,樓市確已出現回暖勢頭,但這種回暖能夠到底能持續多長時間還有待於進一步觀察。

  無降價不成交 剛需壓抑許久集中爆發

  有專家指出,當前20%左右的降價樓盤貢獻了樓市80%以上的成交量,所謂“無降價不成交”。 一方面,二、三線城市房價持續下降,樓盤降價走量趨勢明顯,成交均價被大幅拉低。另一方面,經過近一年的買賣雙方角力,在樓市價格下降較為明顯的時間節點,許多剛需族順勢出手。

  北京中原市場研究部統計數據顯示,75家上市房企達到9048億,消耗需四年以上。標杆房企在售項目庫存量相對於2011年5月底增加了約6成。持續攀升的庫存給開發商現金流帶來巨大的問題,因此以價換量對房企來說十分必要,降價促銷力度持續加大。

  中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強在接受中新網房產頻道採訪時表示,市場成交有所回暖,首先是由於政策微調,尤其是首套房貸的調整,這對首次置業的自住性需求群體影響明顯,第二是季節性因素,通常每年的三四月份是個成交量的小高峰,第三就是開發商的價格策略,目前熱銷樓盤往往是適合首置需求、首改需求的主流需求項目,且大多數採取低價策略,以價換量的目的明顯。

  賈臥龍也認為,此次“樓市回暖”僅是成交量回暖,價格並沒有回暖,這是因為樓市回暖,很大程度上是開發商降價促銷“以價換量”換來的,因此,表現出的是“量增價跌”,而非“量增價增”。當然,此番樓市回暖不僅與開發商大力促銷有關,還與剛性需求的集中釋放有關,更與銀行首套房貸利率下調的優惠密不可分。

  日前,北京通州區一宗宅地以5.63億元的總價出讓,溢價率1.6%,成為今年北京首宗出現溢價的土地。這是否意味著土地市場全面回暖?對此,賈臥龍表示,這對於冷清已久的土地市場來說是一個提振消息,但現在談土地市場全面回暖尤言尚早。通州此宗成交地塊雖號稱“溢價成交”,但只是剛擺脫“底價成交”而已,溢價率並不高,土地價格仍處低位。因此,現在的土地市場目前處於“微回暖”狀態,遠遠談不上全面回暖。

  而全國房地產經理人聯盟副秘書長陳保存卻認為,土地市場回暖是一種必然趨勢。一季度北京全部土地均以底價成交,陳保存稱,“這屬不正常現象。”

  作為樓市春天派掌門人,陳寶存一直看好房地產市場。在他看來,樓市回暖幾乎是必然的。“目前信貸政策鬆動、央行降准,中央也明確了鼓勵商品房建設,支持首套房等利好信息,這些都促使了樓市的成交回暖。”

  陳寶存表示,隨著信貸適度放開,壓抑的剛性需求釋放,樓市會自然反彈,目前彌漫市場的觀望情緒正在逐步結束。

  “樓市調控目的是抑制過快上漲的房價,如果房地產市場平穩發展,就沒必要打壓。”陳寶存稱,目前樓市政策也是傾向於支持購買首套房的剛需主力。

  樓市回暖難成氣候 后市房價仍將保持下行趨勢

  專家認為,在買方市場下,樓市將呈現‘弱回暖’態勢,即使成交量出現一定程度的回暖,樓市價格仍將保持下行趨勢。

  北京中原市場研究部總監張大偉表示,雖然3月份部分城市成交量開始復蘇,但是相比2011年依然處於平均水平,繼續回暖的可能性不大。

  賈臥龍則認為,目前來說,這波樓市回暖會持續到何時尚難以預料。雖然中央高層屢次表態,將“堅持樓市調控不動搖”以及“促進房價合理回歸”,但在經濟增速持續放緩的情況下,貨幣政策可能會放鬆,從而增加了樓市反彈的可能性。而且,樓市調控造成地方財政銳減,繼續調控會令其更加“飢餓難當”。因此,樓市調控目前看來存在一定的變數,樓市回暖到何時,仍再需一段時間的密切觀察。

  在談到未來住宅土地市場走勢時,賈臥龍認為,要視樓市表現而定。事實上,目前土地市場出現回暖,正是在3月份的樓市回暖催化下產生的。3月份多地樓市成交量出現大幅回升的現象,一方面使得房企資金壓力得以稍緩,另一方面也在一定程度上增強了房企對后市的信心,因此,房企拿地意願開始增加,土地市場漸顯活躍,才出現了目前的“微回暖”態勢。

  2012年是剛需購房年,剛需是樓市絕對主角。賈臥龍認為,對於開發商來講,還是“降價快跑”更為保險,畢竟,在高庫存、高負債的情況下,“資金鏈”依然處於危境。開發商去庫存,首先要瞄准目標人群,做到有的放矢,戶型以中小戶型為主,迎合剛需“胃口”促進銷售﹔其次,依然要堅持“以價換量”,多給購房者以優惠,畢竟,“價格”是刺激剛需神經最有效的武器。

  他表示,此時賭樓市反彈並不明智。“賭贏了只是賺多賺少的問題,一旦賭輸,可是關乎生死存亡的問題。”

  陳國強也表示,未來市場能否保持這種回暖態勢,關鍵還是取決於開發商的經營策略、價格策略。

  對於四月市場預測,張大偉認為,在信貸出現定向寬鬆的利好下,成交量有望繼續抬升,但目前市場對價格的敏感度依然比較高,而且限購及二套以上的貸款依然嚴格執行,這使得市場出現量價齊漲的可能性不大,但是在此大幅降價的可能性目前來看也已經很小,整體市場均價可能會因為跟進降價換量項目的增加而出現下調。剛需購房者如果意願在年內購房,那麼4月份將會是一個相對比較理想的時機,可選擇的性價比高的項目將逐漸增加。
(責任編輯:聶叢笑)

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