三方面制約 房地產全面放鬆不會到來--財經--人民網
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三方面制約 房地產全面放鬆不會到來

楊玲

2012年05月15日10:22    來源:北京青年報     手機看新聞

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  經歷了十多年的黃金年代,房地產已經深入到中國萬千民眾的血液中,說它是萬眾矚目也不算夸張,因為它無疑是目前關注面最廣的話題了。

  從世界經濟史來看,房地產周期很長,大約需要18-20年。同時它對經濟的影響也很深遠,通常來說,一個房地產周期的結束,往往伴隨著經濟的重大調整。這是因為由於房地產價格的黏度高,要清理上一輪周期的存貨,往往需要很長的時間。另外,房地產是一個高杠杆率的行業,它在金融資產中的佔比越高,對金融體系產生沖擊也越大。美國的次債危機就是由於美國地產泡沫的破滅而帶來的金融危機,沖擊力度之大可見一斑。

  在我國,房地產具有其特殊性。從福利房到商品房,從計劃經濟到市場經濟,我國房地產不僅受益於城市化進程,而且受益於改革開放的制度紅利。在漸進式的市場化改革中,房地產逐漸形成了完善的產業鏈和傳導機制,對中國經濟的拉動和剎車都是最有效和最快捷的手段之一。

  這是開發商如此有底氣的根本性原因。“要是經濟真的下來了,政府還得靠地產來重啟經濟引擎”,很多人都這樣認為。從這個角度看,地方政府的抵御力要小一些。因為,除了上述原因外,地方政府還受制於土地財政,若少了賣地收入,地方的執政空間都要受到很大制約。這是為什麼中央的口風稍有鬆動,地方政府就急不可耐地推出樓市放鬆政策,尤其是中小城市地方政府。

  今年以來,長期與政策對抗僵持的地產商們終於低下驕傲的頭顱,開始實質性調低房價,這算是給了調控政策台階下。各地方政府則趁勢紛紛出台刺激剛需的樓市放鬆政策。武漢、南京、南昌、沈陽、廣州等城市上調公積金貸款余額上限,沈陽縮短公積金繳存時間以鼓勵年輕職工首次購房需求,多地公積金管理中心重申首套90平方米以下住房公積金貸款最低可為兩成。揚州甚至出台了獎勵購房的措施,“建筑面積在90平方米及以下的,對購房人給予所購房屋合同價款0.6%的獎勵”。

  這些都給了大家很大的想象空間,很多人把釋放剛需的政策理解成“救市”,認為再下一步就是全面放鬆,房地產原有的暴利模式還能維系。

  但對此,我卻有不同的觀點。從經濟上看,對房地產的全面放鬆對經濟的傷害更大。如果重啟2008年式的全面放鬆,房價或許會重歸上升通道,但同時也會給中國帶來全面的通脹泡沫,從而把經濟引入日本式崩潰的可能性﹔或者更糟,在實業空心化的背景下,房價的上漲引發負反饋,經濟也許會陷入滯脹。無論哪種情況,都會加劇經濟的波動,甚至引發恐慌。

  另外,房價下跌未必一定會帶來經濟的硬著陸。一般來講,房價下跌對經濟的沖擊有三方面。一是財富效應的減少帶來的消費萎縮。由於我國的農業人口佔大多數,受益於房價的財富效應還不算太廣泛,因此,這部分沖擊並不像國外那麼大。二是建筑業產值的減少。在中國政府的及早干預下,房地產泡沫的程度還沒到不可收拾的底部,因此,存貨的消化期也會更溫和些﹔三是金融危機,由於我國在金融領域的市場化程度並不高,金融衍生工具也不發達,因此銀行在這方面的風險敞口遠比美國小得多。這就是說,房價下跌對中國經濟的傷害應該沒有其他國家那麼大。

  更重要的是,房地產行業不僅關系到經濟,而且關系到政治。目前,房價已經高到大多數老百姓買不起的地步,再沒有比房地產更能牽動普通老百姓的心了。因此,溫總理的一句“房價遠沒有到合理價位”,讓多少人安了心。必須承認,在中國,房地產的財富效應只是被少數人享受了,絕大多數人還是渴望房子回歸居住功能的。如果政府看重大多數人的利益,看重在經濟結構轉型期的社會穩定,就不可能不顧絕大多數人的訴求,把已經盡得人心的房地產調控成果白白舍棄,任房價再創新高。因此,估計在經濟真正著陸之前,很難再會看到房地產政策的全面轉向。

  當下,房地產政策,牽一發而動全身,不可能單一從某一個角度來考慮,筆者認為,除非經濟出現巨大變故,房地產的全面放鬆難以到來,房地產的暴利時代也已結束。文/楊玲
(責任編輯:聶叢笑、喬雪峰)

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