社科院稱樓市調控難度增大 房價略回落不會大跌--財經--人民網
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社科院稱樓市調控難度增大 房價略回落不會大跌

2012年05月28日08:06    來源:中國青年報     手機看新聞

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  中國社科院:房地產行業謀求“過冬”

  中國社會科學院一份最新的研究報告稱,2012年將是住房分配制度改革以來,房地產行業最艱難的一年。行業利潤急劇萎縮,中小企業破產可能激增。不過,它又認為,房價僅止於略有回落,總體降幅不會很大,因為“調控的難度在不斷增大”。

  此份名為《房地產藍皮書》的研究報告已經延續了9年,具體由中國社科院城市與環境研究所擔綱,旨在追蹤我國房地產市場最新資訊,“深度分析,剖析因果,謀劃對策,展望未來”。

  藍皮書稱,去年,中央政府為調控房地產市場,行政與市場手段並用,“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級,政策及措施空前嚴厲,力促房價合理回歸。在此情形下,房地產逐漸減緩了步子,降低了溫度。

  2011年1月國家出台了“新國八條”,即《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國辦發〔2011〕1號)文件。從國家層面第一次要求直轄市、省會城市、計劃單列市及房價過高且上漲過快的城市實行限購政策。

  其后,全國共有46個城市實施了限購政策,有些較中央要求更嚴格、更具體,在一定程度上演了“升級版”。交易量增速應聲而下。與此同時,房價上漲勢頭初步遏制,觀望情緒彌漫。

  在此情況下,房地產企業業績出現分化,行業生存狀況日益嚴峻。尤其是貨幣政策緊縮、信貸受控給房地產企業壓力尤大。部分小企業資金鏈緊張,為求一時之緩,不得不“斷腕求全”。也有一些小企業熬不過去,甚至關門。

  經歷2011年房地產交易量的持續低迷后,房地產企業面臨的選擇是,要麼降價銷售,要麼囤房囤地。但當前房地產開發銷售環境不同於2008年金融危機初期,當時土地購置多發生於2006年以前的低地價時期,房地產的降價空間大,大幅降價仍能保持可觀盈利,而當前房地產開發土地購置大多發生於2009~2010年的高地價時期,房地產品降價空間小,降價可能出現企業虧損。因此,當全行業因為市場低迷而盈利下降時,中小企業將面臨艱難境遇,獲利空間縮小,虧損現象將不斷擴展。

  謀求“過冬”

  藍皮書指出,在冬天來臨時,房地產企業有由“競爭”轉為“競合”的趨向。大量開發商採取聯合拿地的方式,一方面滿足開發企業分散市場風險、破解資金困局的需求,另一方面保証了開發企業規模增長的要求,以及通過拿地獲得今后開發收益、合理配置公司資產等目的。

  以北京為例,2011年全年北京市公開市場共成交住宅類地塊60宗,企業聯合拿地達到17宗(其中三、四季度分別為6宗和5宗),聯合拿地比例接近30%﹔而在2011年出讓的總價超過10億元的14宗重點住宅地塊中,有11宗地塊為合作取得,開發商抱團現象明顯。

  另外,眾多房地產延續前年動作,加速轉型,尋求行業內的新增長點抑或開拓行業外新領域,尋找突圍之路。

  近年來,參照成熟經濟體房地產業發展路徑,標杆開發企業紛紛進入商業地產領域並加大對持有型物業的投資,而頻繁的商品住宅調控進一步加速了這一進程。就連原本多次重申將持續專注於住宅開發領域的萬科也於2009年年底宣布進軍商業地產領域,目前萬科旗下在深圳、上海、東莞、西安、北京等地的商業綜合體項目正在積極推進,總投資額已超過200億元。

  根據“十二五”規劃,自2011年起的5年內全國將新增3600萬套保障性住房,其中絕大部分將以新建的形式供應。對地方政府而言,無論是從減輕資本金籌措壓力還是從加快供應速度的角度出發,都歡迎開發企業參與保障房的配建或代建。目前,萬科、恆大、綠地、龍湖、遠洋等大部分一線開發企業均已大規模參與保障房建設。

  作為民生工程,保障房代建環節的微利顯然不足以形成驅動企業進入的力量。為推動保障房建設,從中央到地方在政策上設定了一定的激勵機制,包括信貸支持和土地政策的傾斜以及其他方面的補償。因而,企業積極參與保障房建設,除完成用地出讓中配建的要求外,多從拓寬融資渠道、培育或維系政府關系的角度考慮。如當前各地方的城投公司及地方國有開發企業希望依靠地方融資平台緩解自身資金難題。

  與2009年、2010年眾多“不務正業”的央企、電商、食品企業瘋狂涌入地產業的行情形成鮮明對比的是——從2011年起,多家以房地產開發為主業的企業開始涉足其他行業,許多非地產主業的企業紛紛削減開發投入甚至退出。

  2011年,北京有217家外資房地產企業退出市場,全年有473家房企在北京注銷。在部分熱點城市,一些開發商退出房地產市場。截至2011年年底,已有水井坊、宏達股份、恆順醋業等16家“涉房”的非房地產上市公司撤離樓市。

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(責任編輯:聶叢笑、李海霞)

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