社科院稱樓市調控難度增大 房價略回落不會大跌 (2)--財經--人民網
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社科院稱樓市調控難度增大 房價略回落不會大跌 (2)

2012年05月28日08:06    來源:中國青年報     手機看新聞

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  房價難降

  盡管風聲鶴唳,但是房價難降。藍皮書預測,房價“可能略有回落,但大幅降價可能性也很小”。

  受國際金融危機和宏觀經濟增速回落影響,2012年,房地產需求呈現低迷態勢,投資投機性需求進退難舍。一方面,當前多數城市房價已經遠超真實消費需求的購買能力,進一步的房價上漲很難實現,同時絕大多數城市售租比也遠超正常投資所能承受的贏利壓力,高價住房持有的保值風險越來越大﹔另一方面,股市等其他投資渠道同樣前景不明,閑置資本很難尋找有效的替代投資渠道,被迫向房地產市場尋找投資保值機會。

  消費性需求謹慎觀望,購房決策取決於房價變化。對廣大無房家庭而言,2012年的自住性購房同樣可能更為謹慎,觀望態度更為明顯。

  受2011年房地產交易低迷影響,2012年房地產供給將相對充裕,存量供給將進一步積累,但新增供給可能與上年大致持平或有所下滑。由於2011年末房地產市場景氣下降,房地產開發企業市場預期趨緊,導致2011年房地產新開工面積增幅大大下降,土地購置面積絕對量大幅下降,這將影響2012年新增房產供給。

  藍皮書稱,由於需求低迷,幾乎不存在房價上漲的可能性,但由於當前房地產開發成本特別是土地購置成本很高,大幅降價將意味著多數開發項目面臨虧損,在經濟和政策前景明朗前,多數開發企業將選擇觀望態勢,不情願輕易降價,房價將延續上年的盤整態勢。

  由於部分開發企業出現債務危機被迫低價處理存量房產,也由於某些大型企業集團為了主導行業重組並購,通過價格戰形成對被並購開發企業的虧損壓力,因此整體房價也將在盤整中有所回落。但總體上,由於房地產行業准入限制少,行業外資本較容易進入,行業內壟斷企業通過價格戰實施並購策略很容易被行業外資本進入而打破,導致得不償失,因此劇烈的價格戰很難形成,總體房價降幅不會很大。

  調控困境

  藍皮書認為,2012年,我國房地產政策將繼續鞏固已有的調控成果,調控政策將不斷優化和提升,但調控難度也不斷增大。一方面,國內外閑置資本仍然對房地產市場形成巨大的投資投機性需求,抑制投機仍將是本年度房地產調控的重要目標﹔另一方面,宏觀經濟增速回落,保增長壓力增大,宏觀經濟調控可能逐步由緊縮轉向寬鬆。

  經濟增速回落,生產性領域投資贏利下滑,特別是民營經濟經營環境困難,而資本市場制度改革仍有待突破,居民儲蓄和閑置資本仍然缺乏有效的投資渠道,被動流向房地產市場尋求保值增值。同時,國際資本市場受美歐經濟復蘇乏力和寬鬆量化貨幣政策影響,閑置貨幣充足,很容易形成對我國房地產市場的套利行為。因此,2012年房地產市場應對國內外資本市場套利性的投機需求壓力仍然很大,抑制投機性需求仍將是本年度房地產政策調控的中心任務。

  然而,政府與企業、中央與地方利益訴求差異,使調控政策執行和實施難度日益顯現。在經歷經濟增速下滑、土地出讓流拍和土地出讓收入大幅下降后,一些地方政府正面臨嚴重的經濟增長和財政收支壓力,渴望活躍房地產市場以解燃眉之急﹔經歷交易量萎縮、房價調整的房地產行業,也面臨贏利下滑、資金鏈斷裂的風險,必然試圖尋求為房地產調控政策鬆綁。政府與企業、中央與地方差異化的利益訴求,導致地方政府和企業在對中央政策的執行和實施中,更積極尋找有利於自身利益的政策突破,消極應對不利於自身利益的政策實施,導致調控政策的執行和實施難度增大。

  經歷了2011年低迷的房產市場交易和土地出讓流拍后,一些地方政府和開發企業開始不斷尋求政策鬆綁和突破,其中限購政策可能是尋求突破的主要方向。在各利益相關方影響下,2012年部分城市具體限購措施可能有所變化,如對首套住房定義放寬、對二套住房限購放開、對非戶籍常住人口限購放寬,限購手段也可能從硬性的交易限制轉向信貸限制。

  不過,藍皮書預測,對北京、上海等超大城市,考慮城市人口規模限制要求,針對外來人口的住房市場限購可能作為一種常態的制度存在。(記者 董偉)

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(責任編輯:聶叢笑、李海霞)

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