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剛需入市成交回暖 庫存壓頂房價難以大幅反彈

2012年06月19日08:41    來源:中國証券報     手機看新聞

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  “剛需”真的很“剛”,“排隊買房”成為5月樓市關鍵詞,北京、廣州、深圳等城市新建商品住宅當月成交面積大幅上漲﹔近期萬科等龍頭地產股也持續走強。多位分析人士對中國証券報記者表示,首次置業需求、改善型需求是推動此輪樓市成交回暖的重要力量﹔政府調控樓市的基調短期內不會改變,在庫存壓頂的前提下,開發商依然會積極出貨,房價難以大幅上漲。

  “排隊買房”重現

  近期,“排隊買房”成為樓市熱詞。在深圳,6月10日開盤的水榭春天5期成為降息后第一個開盤的大型樓盤,開發商稱1000套房源引來4000人搶購,當天認購金額達16億元。在南京,6月16日開盤的復地新都國際,15日傍晚就引來100多位購房者通宵排隊。在合肥,位於政務區的一個項目採取夜間開盤的方式,同樣引來購房者徹夜排隊。

  深圳市民小章從去年到現在一直在尋找中意的房源,等待房價進一步下跌的他近期有些失望,之前納入備選的幾套二手房要麼被別人買走,要麼已經漲價。中介的態度也發生改變,擔心房價再次上漲的小章有些心急,他決定本月一定要出手。而三線城市唐山的市民小李在觀望了一年之后,也打算近期出手:“我看這房價是不會再跌了。”

  另一方面,全國房地產開發投資持續下降,業內人士擔憂未來樓市供應或出現不足。國家統計局數據顯示,2012年1-5月,全國房地產開發投資22213億元,同比名義增長18.5%,而去年同期的房地產開發投資額增速為34.6%。1-5月,住宅新開工面積53882萬平方米,比去年同期下降8.2%。安信証券中期策略報告指出,由於房地產行業現金流壓力巨大,如果樓市調控繼續,今年下半年房地產行業的投資將繼續劇烈收縮。到2013年,一旦需求恢復,房地產行業可能再度出現供應小於需求的局面。

  改善需求入市

  雖然多地樓市成交明顯回暖,但房價經過兩年的調控並未出現明顯降幅,相當多的“無房族”依然無力承受。事實上,近期出手買房的人群中不乏改善需求甚至投資需求人群的身影。分析人士表示,隨著房價收入比(房屋總價/居民家庭年收入)的持續回落,房價有望實現回歸。

  上海易居研究院副院長楊紅旭對中國証券報記者表示,此輪樓市回暖從剛需入市開始,隨后改善型需求加入,最終部分投資性需求也開始入市。根據上海易居研究院的監測,去年四季度起,多個城市的多個樓盤開始出現大面積促銷,直到今年第一季度,這半年的成交以首次置業的剛需購房者為主。今年二季度起,90平方米至140平方米的大中戶型成交也開始回暖,這表明部分改善型需求也開始入市,近期甚至部分豪宅項目的成交也開始復蘇。

  不過,楊紅旭表示成交的回升並不能說明樓市全面回暖,房價依然處在探底和筑底的過程中。他表示,至少從國家統計局發布的數據來看,樓市全面回暖的說法並不成立。

  同時,全國的房價收入比今年有望進一步回落。上海易居研究院此前發布的報告顯示,隨著調控的持續以及居民可持續收入的增長,今年大中城市的房價收入比有望回落至6至7的合理區間。報告顯示,2002年-2011年,我國的城鎮居民人均可支配收入的名義復合增長率為18.32%,同期商品住宅銷售均價的名義復合增長率為13.5%,全國房價收入比的復合增長率為1.12%。2009年,我國城市的房價收入比高達8.1﹔到2011年回落至7.4。按照上海易居研究院的此前預測,如果今年的房價收入比回落至7以下,意味著今年的房價收入比將回落至2008年時的水平。不過隨著近期大中城市房價止跌,今年的房價收入比是否會按照預測的那樣繼續下降充滿了變數。

  開發商謹慎看待后市

  盡管樓市成交持續回暖,但接受中國証券報記者採訪的分析人士無一例外地表示,並不能從流動性寬鬆趨勢推導出近期樓市調控有望放鬆的結論。接受採訪的開發商也表示,不會對后市盲目樂觀。

  一位券商分析師表示,在穩增長的前提下,政府出台更加嚴厲的調控措施確實是小概率事件,但這並不意味著調控會進一步放鬆。如何在調結構和穩增長之間拿捏到位考驗著調控智慧。

  中國指數研究院的報告認為,5月經濟下行壓力加大,貨幣政策微調力度加大,更多城市有意對樓市政策進行微調,但涉及限購的政策沒有放鬆。中國指數研究院預計,下一階段樓市成交量將企穩,但如果開發商漲價的話,對價格敏感的首次置業需求或許將再度退出市場。

  接受中國証券報採訪的開發商也依然對后市表示謹慎。金地集團相關人士表示,就行業整體而言,近期成交回暖只是首次置業、首次改善等剛需類需求獲得了一定程度的政策支持,市場整體環境並沒有特別大的改變。三季度各開發商的推盤量很大,剛需類需求可以支撐成交回暖多久,還需要觀察。(張昊)

(責任編輯:聶叢笑、李海霞)

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