在內地房地產業一片肅殺之際，李嘉誠卻日益加快圈地步伐。其迅猛增長的土地儲備和刻意維持低調的營業額，似乎正在重演1970年代一舉成為香港政府之外最大“地主”的驚人一幕。

　　“水土不服”真相

　　“十一”長假后，超人李嘉誠在北京的首個住宅項目逸翠園依然沒有開盤的跡象。

　　兩個多月前的8月3日，李嘉誠旗下和記黃浦地產(北京朝陽)有限公司在北京舉行逸翠園項目展覽開幕式，為和黃經過4年准備推出的逸翠園正式拉開序幕。會上，和黃宣布，這一幾乎完全拷貝紐約著名華盛頓廣場生態的大型CBD高檔小區將在9月正式開盤。

　　9月底，記者曾就逸翠園項目先后幾次問詢和黃，和黃公關部人士答復：逸翠園確沒有開盤，具體開盤日期不方便透露。

　　“超人食言了”，情況當然很嚴重。一兩個月時間的后延對一般的大型房地產項目來說並不算什麼，但很多業內人士之所以心急火燎地欲覽逸翠園廬山真面目，是因為早已被它吊了4年的胃口。

　　北京一位地產商對記者回憶，2001年10月，和黃宣布要投資30億元在朝陽路板塊推出高檔住宅項目，引起北京地產界的一片驚呼，但和黃以7億人民幣拿下這塊37萬平方米的地塊后就陷入了沉寂，且一沉就是4年。這位房產商回憶，幾乎與逸翠園項目同時，李嘉誠當年還想參與北京東壩地塊近5000畝的開發，但項目隨后也陷入擱置狀態。李嘉誠此前在北京隻有東方廣場這個商業地產項目，而且也經歷了諸多波折。

　　“李嘉誠似乎有點水土不服。我們不怕他。”北京奧林匹克花園總經理張亞夫在接受媒體採訪時表示，和黃雖然在香港取得成功，但他們在北京不一定行。更有業內人士指出，李嘉誠在北京地產項目的狀態其實是其整個內地地產業務的縮影：超人在內地遇阻。

　　和黃的年報似乎也証明了這一點。和黃的地產及酒店業務營業額在2002年達到117億港元后，2003年、2004年持續下滑，2004年營業額隻有91億港元。其2005年半年報也顯示，上半年地產及酒店業務隻有34億港元，全年營業成績不容樂觀。而這其中，2004年和黃地產項目的營業額尚不到整個集團的4%。

　　和黃的年報透露，其在內地24個城市一共擁有42個地產項目，但近年來在內地1年內同時銷售的項目幾乎不會超過5個，而且大多集中在上海、廣州、深圳等南方中心城市。這個成績單顯然無法與近幾年全國范圍內突飛猛進的萬科、順馳等相比。

　　超人遇阻？看起來似乎成立。但香港大福証券執行董事麥德廣提醒記者注意和黃近幾年年報透露出來的另一個信息：李嘉誠在拼命圈地。

　　顯然這一條超人路線圖更為令人震驚——2005年上半年：2月上海，3月成都，4月長沙、長春，5月武漢、天津、北京，6月重慶，9月廣州。和黃半年多內北上南下，東突西進，在全國加快布局戰略，拿下了近200萬平方米土地。加上去年下半年在成都、深圳、西安等地買入的大幅地塊，近一年來和黃在內地買地已經達到300萬平方米。即使不算業內廣泛流傳但尚未確定的武漢萬畝“長江樂園”項目，李嘉誠過去一年的圈地速度在內地地產一片肅殺的襯托下愈發令人咋舌。

　　“我們拿出的成績單的確非常扎眼。”8月16日，和記黃埔地產中國事務區總經理譚健旭出現在廣州珊瑚灣畔，這位一貫嚴謹低調的和黃高層言談之中對和黃的土地儲備頗有得意之色。

　　年報顯示，截止到2003年年底，和黃在內地的土地儲備約有238.78萬平方米。經過一年半的圈地運動，到2005年6月這個數字翻了一番，超過600萬平方米。年報還顯示，2002年年底和黃的土地儲備中，內地儲備佔72%﹔而到2005年，這一比例已經上升到93%。

　　和黃在年報中稱，將繼續實行在內地的拿地策略，“使得未來開發儲備達到5年以上，以獲得更穩定的收益”。

　　一邊業績呈現下滑之勢，另一方面開足馬力全國圈地，李嘉誠的地產戰略耐人尋味。

　　以時間換利潤

　　“秘密在於保持土地儲備與發展項目一定比例。”上海一位接近和黃地產的業內人士援引和黃年報中的一句話，來向記者解釋李嘉誠的行為。至於具體比例，這位人士透露，5年以上的土地儲備是和黃長期發展的底線。如果為了土地儲備犧牲一些發展項目，對和黃來說也完全可以接受。

　　這位地產人士透露，和黃做項目每個環節都非常嚴謹、低調。“內地很多房產商樂此不疲的非常規操作手法，和黃都不會採用。”他贊揚說，這樣做客觀上項目自然會慢一點，但因為李嘉誠資金實力雄厚，沒有資金滾動壓力，這種看似“慢”的做法反而因為內地土地飛漲而自動獲得土地溢價。比如北京的逸翠園經歷4年時間才開盤，在業內被認為有“晒地”嫌疑。

　　和黃在上海的標志性樓盤匯賢居也有異曲同工之妙。匯賢居位於徐匯區烏魯木齊中路長樂路口，早在1990年代中期李嘉誠就拿到了該地塊。但因為是老城區，牽扯大量拆遷而不被人看好。和黃硬是耐心地等一戶不剩地拆干淨，周圍市政配套都建好才開始動工開發。結果項目完工時，該地塊已經是寸土寸金。2003年，匯賢居以2500美金/平方米火暴開盤不久，就宣布將其中一棟43層的公寓自己持有出租。此后李嘉誠配合這個高檔開發甲級寫字樓THE CENTER，將寫字樓和持有物業的租金和溢價打包到海外上市融資。該樓盤一度創下6500美金/平方米的高價。

　　“他用時間換穩定的利潤，也可以大比例地持有物業慢慢收租。”這位人士透露，李嘉誠不會在乎一時一地得失，而事實証明他得到的是一個長期的穩定的較高回報。

　　業內資深地產分析師國泰君安証券的張宇認為，對李嘉誠來說，現在土地儲備遠比發展項目更重要，時機更難得。這種時機來自於2003年下半年開始、2004年加強並於2005年達到強勢的房地產宏觀調控。大部分人估計，這次調控肯定要持續1—2年以上。

　　“在金融系統尚未建立現代公司治理制度之前，內地房產商不得不面臨一段時間的資金鏈繃緊危險，他們要麼內部整合，比如一些中字開頭的公司都在積極擴張﹔要麼外來的進來，比如李嘉誠。”張宇提醒人們注意，“李嘉誠拿地的速度正好與宏觀調控步伐吻合。”

　　2004年之前房地產普遍火暴之時，李嘉誠按部就班，2005年則在地產業一片寒冬景象中全面提速——這正好印証了李嘉誠一貫“冷場時進入，熱場時退出”的原則。

　　1964年在香港物業價格暴跌時，李嘉誠仍然繼續購入地皮、樓宇等，而且隻買不賣。經過多年投入之后的李嘉誠，於1971年正式組建了自己的長江實業（集團）有限公司。1972年，香港地產復蘇，股票市場開始狂熱，李嘉誠將其25％的股票投入股市，從中大獲巨利。1975年，“長實”擁有樓宇面積500萬平方英尺。隨后，世界經濟衰退也嚴重打擊香港市場，李嘉誠反而又購入一批地皮。到1978年，他已擁有樓宇面積1500萬平方英尺。1981年以后，其建筑樓宇的土地面積又增加2900萬平方英尺，李嘉誠成了香港除港府之外最大的土地擁有者。

　　李嘉誠在冷場時購入大量土地並長期持有的策略，顯然也在30多年后的中國內地重演。伴隨宏觀調控發生的內地地產公司資金缺乏及房產熱點向二線城市轉移等現象，也為李嘉誠提供了重操當年拿手好戲的契機。

　　今年5月9日，和黃斥資16.23億元通過公開拍賣購得武漢兩塊商住用地。在此前后，瑞安國際、新鴻基等香港地產巨鱷也先后進入武漢，加上內地善於大手筆的上海世貿集團以37億元拍得武漢鸚鵡洲項目，武漢市一時間成為二線城市的龍頭，其整片開發，吸引外來大房產商的做法引起了其他城市的效仿。

　　武漢市土地規劃服務中心副主任劉漢橋向《商務周刊》透露，他們從2003年開始將城市土地“整片開發為主，小塊土地開發為輔”作為武漢市房地產發展的一個戰略。這一戰略在2004年得到快速發展，在2005年開花結果，吸引了大量的外來資金實力雄厚的發展商。

　　劉漢橋說：“這樣做可以避免過去城市發展中補丁摞補丁的問題，也利於提高房產開發檔次。”

　　張宇則認為，以武漢為代表的二線熱點城市，給李嘉誠的進入提供了條件。因為對地方政府來說，雖然成片出讓土地價格肯定不如零碎賣高，但因為李嘉誠等可以接受嚴格的付款條件，不大會出現過去小房產商拖欠土地出讓金的情況，地方政府也樂得如此。

　　復制香港模式

　　業內人士統計，如果未來幾年李嘉誠所拿土地有50%進入開發期，其陸續投入資金至少需要300億港元。大福証券執行董事麥德廣認為這對李嘉誠來說並不是問題。

　　2004年10月，和黃在成都以人民幣21億元拍得的1036畝“地王”，折合約為68萬平方米。幾乎同時，李嘉誠旗下的長江實業在香港以94億港元拍得的地塊，佔地面積1.77萬多平方米，建筑面積分攤地價每平方米高達59000港元，接近前者的60倍。

　　“李嘉誠在香港的‘何文田地塊’比他在內地半年內買地總和還要貴。”麥德廣認為，雖然從儲備數字上看李嘉誠近年來在內地攻城略地“很厲害”，但如果換算成投資額，他對內地地產項目的投入還是相當便宜。

　　“未來2年都不會有改善，和黃根本不需要內地地產提供什麼利潤。”麥德廣進一步指出，香港証券界人士普遍喜歡從全局和長線的角度看李嘉誠地產業務在內地的發展，過去幾年內地房地產暴利反而讓他們擔心潛在的風險。“從這個角度看，短期業務是否增長緩慢並不重要。”麥德廣更看好5年以后李嘉誠內地地產的發展，“按照目前的發展態勢，應該能貢獻20%利潤。”

　　而萬通董事局主席馮侖對李嘉誠這種“依靠大規模買地坐等地價上漲，從而維持高房價”的模式持懷疑態度。他指出香港模式存在的兩個前提：一是香港的土地被政府壟斷而且非常緊缺﹔二是大開發商壟斷市場，香港5—7家房地產商控制了70%多的土地。這兩大原因是地價不斷走高的基礎。

　　基於內地土地供應的“無限性”和房產商競爭分散，馮侖認為李嘉誠的香港模式不會在內地獲得成功。

　　而另一個觀點認為，內地“出讓土地兩年之內未開發無償收回”的政策會讓李嘉誠的“晒地”策略不那麼從容。

　　麥德廣對國內同行和商業界的觀點持相反意見，他認為，從近兩年的土地政策看，土地供給從緊是一個很長時間內存在的常態。而李嘉誠所買地塊都經過謹慎調查，在當地具有不可替代的“絕版地塊”。“因此，李嘉誠在香港的游戲完全可以玩下去。而至於‘兩年期限’也隻是技術問題。”麥德廣說，“和黃所拿地塊開發周期大部分都在5年以上，前兩年配套沒有上來，但如果不得不開發，充其量利潤會少一點而已。”

　　幾乎沒有人懷疑，超人完全有資本從容的在內地地產進行布局。麥德廣注意到李嘉誠近兩年所拿地塊不再局限於所謂“中心城市的中心地塊”，武漢、成都、西安、長沙等大量的擁有交通區位優勢的二線城市更受到李嘉誠的青睞，在這一點上，李嘉誠已經走在了新世界、新鴻基等其他香港地產大佬們的前邊。

　　麥德廣很佩服李嘉誠的深謀遠慮，他說：“香港的發展歷史就是從城市中心街區擴展到外圍的衛星城，內地很多城市會重復這個軌跡，他正在這些城市布局。” (商思林)