救市解讀:房貸利率下浮 借100萬10年少還7萬

每日經濟新聞 吳曉晶

2008年10月23日13:23  

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  財政部和央行昨晚宣布,針對樓市出台的調整政策,包括減免和降低購房稅費,同時降低商業貸款和住房公積金貸款利率以及首付比例。這是財政政策和貨幣政策的又一次聯手出擊,它同時也肯定了此前地方政府出台的救市政策。專業人士分析,若以客戶貸款100萬元、10年期為例,首套住房貸款利率下限從基准利率的85%下浮至70%,客戶需要支付的本息總額差達到7萬元、月供差超過500元,差距非常明顯。

  救市·細則

  央行稱,自2008年10月27日起,將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基准利率的0.7倍﹔最低首付款比例調整為20%。

  另外,下調個人住房公積金貸款利率。其中,五年期以下(含)由現行的4.32%調整為4.05%,五年期以上由現行的4.86%調整為4.59%,分別下調0.27個百分點。這已是一個多月以來的央行第三次下調住房公積金貸款利率。

  央行新聞發言人解釋,首付款比例是金融機構防范住房貸款風險主要手段之一。從美國次貸危機看,過低的住房貸款首付款比例會導致金融機構難以應對房產抵押物價值較大幅度下降、借款人償付能力不足等風險。為此,人民銀行將商業性個人住房最低首付款比例調整為20%的同時,要求金融機構根據借款人購房實際情況、信用記錄及還款能力等風險因素,審慎地確定首付款比例,體現對不同風險貸款予以區別對待的原則。此外,保持借款人償還住房貸款月支出不高於其月收入50%的政策不變,也有利於防范信貸風險,並從償付能力角度合理引導居民住房需求。

  財政部的政策則更體現對購房者的利好。從2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統一下調到1%﹔對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅﹔對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。

  救市·解讀一

  購房者有望降低20%交易成本


  在上述政策公布后,有金融界人士分析,該措施對購房者將帶來較大實惠。此前,金融機構對居民首套房房屋按揭貸款利率下限為基准利率0.85倍,而當利率下限調整為0.7倍之后,以客戶貸款100萬元、10年為例,客戶需要支付的本息總額差達到7萬元、月供差超過500元,差距非常明顯。

  社科院經濟研究所經濟增長室主任劉霞輝昨天在接受記者採訪時也表示,這幾個政策對購房者是一個比較大的利好。能降低消費者的交易成本達20%左右。

  “這個政策基本上是中央政府請客,地方政府買單。”劉霞輝說,這是因為契稅、印花稅、土地增值稅基本上都屬於地方稅收。

  “政府希望房市能往好的方向走,這些政策主要是為了刺激市場需求。”他表示,目前看,政府是先穩住房市,但如果房地產的情況還不見好轉,可能還會出台新的政策。

  國務院發展研究中心金融研究所綜合研究室副主任陳道富指出,土地增值稅是針對房地產開發商的,免收土地增值稅將給房地產開發商帶來好處,而契稅下調和免印花稅將給購房者帶來實質利益。

  救市·解讀二

  開發商有點失望


  中原地產華北區域總經理李文杰指出,中央政府的救市政策比預期的要溫和。像減免個人所得稅、營業稅調整等並沒涉及,“政策很可能會踏空”,對市場將不會有明顯的影響。

  很多開發商也表示,他們此前希望的擴大貸款額度也沒有放鬆,此外如取消“限外”、營業稅5年改2年、2套房貸的規定也比較模糊。

  大連萬達總裁助理、北京萬達總經理胡章鴻對記者表示,此次出台的房地產相關措施主要針對需求方,一方面是因為宏觀經濟政策已經轉向拉動內需、刺激消費,另一方面也是因為供方的投資並沒有鬆動。

  胡章鴻認為此時中央出台刺激消費的措施,對地產界來說會提振信心,這對恢復市場肯定是有好處。但他表示,房市疲軟多時,經濟出現下滑風險,目前還不能說這個政策就是一劑“強心針”,還是要冷靜地看待政策帶來的效果。但胡章鴻也不認為此政策的出台將再次推動房價上漲,“主要還是合理、有效地提振目前低迷的消費市場。”

  救市·影響

  政策效果將看購買力


  社科院經濟所經濟增長室主任劉霞輝認為,要改變房地產現狀,還要提高老百姓的收入,出台一些提高老百姓收入的政策。

  國務院發展研究中心財稅專家倪紅日也表示,關鍵是要看消費者有多大的購買力。但由於消費者目前持觀望心態,政策的效果顯現出來還需要一段時間。

  倪紅日同時表示,此政策的出台也有可能會給投機者可乘之機,因為“國內外經濟下滑的可能性遠遠大於再次出現泡沫的可能。”

  救市·前瞻

  財政政策將更具擴張性


  財政部科研所所長賈康昨晚接受本報記者採訪時指出,考慮到內外經濟形勢的變化,貨幣政策已經轉變,財政政策配合貨幣政策在總量上有所鬆動,著力擴大內需,給低收入階層托底,優化結構,這些財政政策以前都考慮到了,現在要做的就是增加力度。可以看到,此次財政部的十大政策,其具體措施的豐富性大大提高。

  中信証券首席宏觀經濟分析師諸建芳日前表示,宏觀調控政策取向已經完全轉向保增長,政府“穩住內部,抵御外部”的宏觀政策已然成形,財政政策也正在轉變為擴張性政策。

  賈康同時預期,即將召開的中央經濟工作會議將對財政政策的轉變有所表述,但目前還不清楚具體內容。

  中國社會科學院經濟研究所研究員袁鋼明認為,財政支出從投資轉向更多地服務於公共領域對老百姓是有利的,注重民生,對於消費不足、生活水平過低的群眾給予補助,在這個方面力度已經有所加大。隻有加強社會保障,提高福利,老百姓才有可能放心去消費。現在看來,從下個月開始財政轉變成赤字是有可能的。

(責任編輯:閆璐)
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