房價下降的秘密:開發商苦撐一年瞄上偷工減料(2)--財經--人民網
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房價下降的秘密:開發商苦撐一年瞄上偷工減料(2)

2012年01月17日21:49         手機看新聞

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  扛不住了

  開發商太缺錢能省就省

  記者對十幾位房地產業內人士進行採訪后發現,半數以上開發商承認,在房價已進入下行通道、市場成交冷淡的行情下,開發商會考慮節約成本,更換一些設計和材料。其中,有開發商明確表示自己的公司就這麼做了,隻不過做得比較隱蔽,客戶並沒有發現。

  一向出手闊綽的開發商,為什麼會這麼做?“太缺錢了。”“真有點兒撐不住了。”業內人士紛紛這樣答復。一位業內人士解釋說:“開發商的成本,土地是大頭兒,一般能佔到一半左右,其次才是融資的財務費用、建安費用、稅費及管理費用。如果要節約成本,開發商不會輕易在建安費用上下工夫,一方面,建安成本所佔比例不大,另一方面在這上面節省帶來的風險與責任也更大。但現在,開發商扛了快一年了,特別是一些當初市場好的時候擴張盲目,今年又反應慢沒有及時降價的開發商,本身就缺錢,又沒有銷售收入,真快扛不過去了,也就顧不了那麼多了,能省點兒就省點唄。”

  “一些開發商現在是真的很缺錢。”有開發商補充說。據這名開發商介紹,目前有兩類開發商最缺錢,一類是攤子鋪的比較大的上市公司,當初沒想到這種市場情況,定的銷售額、利潤較高,現在要給股東兌現報業績了,拿不出來了,不要說業績拿不出來,保命都夠嗆。比較典型的就是綠城,現在頻頻出讓項目,如果錢沒緊到一定程度,不會把外灘那麼好的地段出手的。還有一些上市公司愛面子,資金緊張沒這麼公開,但私下裡緊鑼密鼓地開源節流,在銷售上,對一些特定客戶折扣能打到6折。還有一類是資金本來就不太雄厚的中小公司,融資渠道少,銷售又不好,真正是“熬日子”。據他所知,京城一個開發商因為年底銀行、施工單位等各方債主都找上門來,而他們2011年下半年隻賣了十幾套房,資金缺口一個多億,正和他人談收購呢。另外,這家開發商全線下調產品配置,希望能把這個“冬天”挺過去。

  不是秘密

  偷工減料的常用手段

  據業內人士介紹,即使開發商降成本,也不是隨意降,以至於傷害到工程的結構質量,因為畢竟有政府驗收呢,另外,如果讓業主知道了,也不會輕易收房,是給自己找麻煩。那麼,開發商容易在哪些方面“縮水”呢,一位業內人士向記者道出了其中的秘密。

  首先是室外公共部位,包括一些社區配套、園林、市政設施等。其中最好運作的是園林,尤其是高檔項目的園林,成本從2000萬元降到1000萬元很容易,比如把一些原定的樹齡較長、樹冠較大的植被換成樹齡較短、樹冠較小的﹔把一些名貴的水杉、法桐等樹種換成國槐﹔把立體的坡式綠化變成平面的,另外再減少一些雕塑、小品等……雖然改變了園林景觀的設計,但不影響大局。據記者了解,有某開發商2011年在小區綠化中,僅換掉了10棵大樹,就節省了150萬元。

  其次是弱電系統,弱電系統對於一個小區來說是附加值比較高的部分,好的一套設備幾百萬,差的一套幾十萬元也能用。有弱電工程師向記者介紹說,2011年,不少小區紛紛在這一項上做減法,比如把一套自動感應的汽車出讓橫杆換成人工的﹔把360度監控的雲台換成普通射槍式監控頭﹔把索尼的中控系統換成國產的……

  最后是樓體公共部位,包括樓體的屋頂、外牆、大堂裝修、門窗、電梯等,比如本來是LOW-E中空玻璃,換成普通平玻﹔本來是高速電梯,變為低速電梯﹔本來是用大理石鋪公共空間,改成瓷磚了……這些都和安全無關,也不在國家監管的范圍內,短期內差別不大,但是最終消費者還是會受到影響。

  業內人士紛紛特別強調,這些做法雖然對於住宅的品質會下降,但在建筑質量上還是會保証60分的底線,因此購房人很多時候也不容易發現。

  這些做法,是針對已開賣的項目或樓座,因為更改余地比較小。對於還沒開賣的新項目和樓座,開發商可能會降低整體的定位,如精裝標准、外牆、戶型面積等,以迎合市場對低總價產品的需要。對於這樣的項目,購房人需要特別注意的是項目的公攤面積,有些項目看似單價不高,建筑面積不小,但套內面積可能並不大,比如有的項目建筑面積93平方米,但套內面積可能比其他項目90平方米的戶型還小。

(來源:北京晚報)


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