零利潤樓盤頻現 北京開發商集體“割肉”(1)--財經--人民網
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零利潤樓盤頻現 北京開發商集體“割肉”(1)

2011年11月28日08:59         手機看新聞

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樓市深度博弈期,或許低價才是硬道理。

  11月19日,位於北京大興區的龍湖時代天街項目以11800元/平方米的起價低價入市,這一低於成本的售價吸引了大批購房者。無獨有偶,目前遠洋天著、東亞逸品閣等項目房源也以近乎虧本的價格對外銷售,北京樓市零利潤樓盤不斷涌現。

  此前,根據北京市房地產交易管理網的數據顯示,11月上半月北京新盤簽約為零,預訂量僅為14套,而當月入市新盤達到4014套,創下本輪樓市調控以來最慘淡的簽約紀錄。

  低迷情況進入下半月有所好轉,房企近乎零利潤的拋售促成了成交量。據龍湖方面宣傳稱,此次龍湖時代天街推出的兩棟樓200余套房源售價由11800元/平方米至14500元/平方米,當日全部售罄。

  事實上,時至年底,北京已有十多個近郊商品房項目銷售價格已接近或跌落萬元,價格直降幅度達30%以上,已接近2009年郊區價格水平。這些萬元盤主要集中在通州、大興、順義等區域。

  值得注意的是,隨著北京低價盤不斷入市,開發商的傳統定價方式正在悄然發生轉變。“開發商過去的定價原則是成本利潤法、競品比較法,而現在的定價原則是現金流需求倒逼法、競品降價幅度參照法、客戶心理預期呼應法。”成全機構董事長全忠說。

  虧損的賬本

  11月23日,在龍湖時代天街售樓處的銷控表上,記者看到,此次龍湖推出的200余套房源有九成以上已經標注售罄,僅剩余少量首層200多平方米的房源。由於這部分戶型面積較大,其單價亦跌破萬元,每平方米僅售8000~9000元。

  “銷控表上標注沒銷售的房子其實之前已經賣出去了,只是由於限購原因,客戶的資格審核沒通過。”銷售人員稱,該項目不久之后還會推出幾棟樓,而首期開盤超低價銷售,亦是為后續推盤創造升值空間。

  值得關注的是,時代天街地塊為龍湖去年12月以34.81億元投得,樓面地價達7519元/平方米。

  “如果加上建筑成本3000元/平方米、稅費2000元/平方米以及其他費用約1000元/平方米,該項目的成本價可達14000元/平方米,基本屬於虧本銷售。”中房信分析師張珺表示。

  不過,龍湖地產方面否認“虧本甩賣說”,稱“時代天街項目在市場低點開盤,定價是微利策略,目前推出的兩棟樓利潤率在1%~5%之間,稱不上虧本。未來還會加推房源,價格則待定”。

  事實上,不止龍湖時代天街,近期北京推盤的部分項目更是貼近土地成本價,其中不乏2009年至2010年的地王項目。

  例如,遠洋地產旗下的遠洋天著項目,今年3月的報價為最低1100萬元/套,而11月推出總價800萬元/套的380平方米特價連排別墅,約合每平方米均價20779元。然而,該地塊是遠洋地產於2009年12月拿下的一塊大興地王,當時溢價率高達467%,樓面地價已達19959元/平方米。

  同樣,欲在11月底12月初入市的通州樓盤東亞·逸品閣將以13200元/平方米起價開盤,且折后均價11553元/平方米。該項目的開發商為了表示賣房決心,公開其樓盤成本價12347元/平方米。按這個價格計算,該樓盤每平方米更是要虧損800元。

  “按目前的售價,公司基本賺不了什麼錢。”東亞逸品閣的銷售人員稱,目前辦理會員卡還可以得到日減200元的優惠。

  如此這般“零利潤、割肉甩賣”的現象亦出現在上海等地。綠地秋霞坊、萬科尚源、旭輝瀾悅灣等知名樓盤均以無利甚至虧本的價格入市。

  在業內人士看來,一大批房企的樓盤以成本價甚至虧本價上市,是近十幾年來中國樓市從未出現過的。不過,即便零利潤,部分樓盤價格仍然偏高,這與前兩年的地價過高不無關系。

(來源:新華網)


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