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辯証看待房價合理回歸的風險

2012年01月16日08:30         手機看新聞

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  眼下,促進房價合理回歸正朝著預期的調控方向發展。市場擔憂卻正在日益加劇:房價下跌將對中國經濟構成一定的宏觀風險,使中國經濟面臨“硬著陸”風險。這一擔憂看似合理,但仔細分析發現,中國政府積極採取了相關政策措施,可以對沖房價下跌可能形成的宏觀風險,所以筆者認為房價下跌對經濟的沖擊要小於市場預期。

  市場對房價下跌可能引發經濟“硬著陸”風險的擔憂,主要體現在兩方面。一方面,房價下跌,將使購房需求趨於進一步緊縮,由此將導致今年房地產投資不斷收縮﹔另一方面,一旦限購、房價下跌等因素導致房地產市場景氣度惡化,進而會導致與房地產上下游相關產業投資不斷收縮。總之,房價下跌的影響最終會使投資需求顯著下降。

  筆者認為,針對上述擔憂,政府及時採取了相應的對沖政策措施。例如,2011年末國務院保障性安居工程領導協調小組與地方政府簽訂了2012年保障性住房建設目標責任書。2012年新開工建設保障性住房和棚戶區改造住房700萬套以上,基本建成500萬套以上,竣工量要高於2011年。同時,國家從土地、財政等方面通過增加投入,使保障房的建設得以落到實處。

  根據相關機構預測,2012年保障房投資額最終可能會攀升至1.8萬億至2萬億元的區間。按2011年1至11月全國房地產開發投資55483億元(同比增長29.9%),其中住宅投資39857億元(增長32.8%)測算,2012年保障房的預期投資增長,很大程度上可以對沖未來房地產開發投資,特別是住宅投資因房價下跌可能面臨收縮的負面沖擊,可以支撐與房地相關產業投資保持平穩增長。

  可見,促進房價合理回歸,不會導致房地產投資及相關產業投資的大幅萎縮,也不會導致投資需求明顯收縮。相反,在當前外需形勢欠佳的背景下,投資需求有增強其對經濟貢獻度的必要性。從這個角度分析,房價下跌不會導致投資需求顯著下降,中國經濟也不會面臨“硬著陸”的風險。

  市場對房價下跌可能引發經濟“硬著陸”風險的擔憂,還來自於對中國銀行業是否有能力消除市場對其因房價下跌而面臨流動性和清償能力風險的擔憂與懷疑。因為目前以房地產作為抵押物的貸款超過50%,一旦房價下跌,抵押物的價值將隨之大幅減值,由此將促使銀行不得不計提大量減值准備,致使其流動性及清償能力面臨巨大壓力。另外,銀行還可能要求企業(主要為中小微企業)和地方政府補充因房價下跌而縮水的抵押物價值,給實體經濟的流動性收縮帶來進一步負面影響。

  那麼,如何辯証看待這一問題呢?

  在2011年7月末,前任銀監會主席劉明康曾公開表示,根據銀監會在2011年二季度進行的新一輪房地產貸款壓力測試結果顯示,即使房價下跌30%-50%,銀行業也能夠承受,因為中國銀行業有高達1.3萬億的堅實撥備。筆者認為,2012年中國房價下跌幅度不至於會達到30%-50%,因此房價的合理回歸也不會對目前中國的銀行業造成致命的打擊或影響。

  此外,中國也在積極調整應對的政策措施。日前召開的中央經濟金融工作會議反復強調,要堅持金融服務實體經濟的本質要求,牢牢把握發展實體經濟這一堅實基礎,從多方面採取措施確保資金投向實體經濟,有效解決實體經濟融資難、融資貴等問題。一旦重新獲得金融支持的中小微企業經營步入正常化,以及國家能逐步化解地方政府債務風險,企業與地方政府就能夠靠自身的發展消除銀行業對其償債能力的擔憂或懷疑,避免因房價下跌可能引發實體經濟領域內的流動性緊縮。

  可見,促進房價合理回歸,也不會引起國內實體經濟流動性緊縮的宏觀風險。

  在促進房價合理回歸的過程中,隻要採取適當的對沖政策措施,就不會對2012年中國經濟造成顯著的宏觀風險,就不會導致中國經濟面臨“硬著陸”風險。這也是當前中國為何屢屢強調要堅持房地產調控政策不動搖的重要理由之一。(上海海關學院 經濟學教授)

(來源:上海証券報)

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