3月北京住宅均價同比下滑14% 庫存需15個月消化--財經--人民網
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3月北京住宅均價同比下滑14% 庫存需15個月消化

2012年03月30日08:37  王 崢  來源:《証券日報》     手機看新聞

  雖然3月份北京住宅成交量迎來小陽春,但土地市場仍然冷清,一季度北京的平均樓面價僅為2706元/平方米

  在房企的大力促銷和部分剛需的共同作用下,3月北京的樓市成交量明顯回暖,住宅均價較去年同期下滑14%,出現量升價跌的局面。

  而房企們對后市銷售狀況的信心也開始回升,恆大地產主席許家印在28日的業績發布會上就表示,在經歷了1、2月份的低迷后,3、4月份的市場銷售將逐步回暖,房企們即將公布的3月份銷售業績也將証明著一點。

  成交環比大漲

  根據北京住建委網站數據顯示,截至3月28日,北京新建住宅簽約套數為6904套,其中剔除保障房成交量5998套,預計在剩余3個工作日的情況下,3月全月北京新建住宅簽約量有望達到8000套,環比2月份的5514套增長45.09%,同比去年3月份的5743套增長39.30%,但仍不及2010年同期的10103套。

  而3月份截至到目前,北京的住宅均價為18750元每平米,相比2011年一季度的21788元每平米下調了14%,均價也已經連續3個月徘徊在1.8萬左右。

  對此,有分析人士認為,成交量的復蘇使得目前市場已經逐漸出現底部特征,降價項目在目前的價格段已經換來成交量,因此已經降價的項目再度下調售價的可能性不大。在政策底部已經出現的情況下,部分剛需盤已經出現了相對高的性價比,剛需購房者已經可以考慮入市。

  此外,從目前整體市場來看,市場均價依然存在繼續降價的空間,調控政策執行力度依然很大,之前未降價項目可能會迎來一次補跌過程。

  庫存壓力大

  雖然3月北京樓市迎來了一波小陽春行情,但從庫存上看,房企面對的銷售壓力仍是有增無減。

  北京市住建委近日發布消息稱,對全市新建商品住房庫存進行了全面清理,將清除長期以來積壓形成的3.3萬套無效房源,以准確反映實際可售房源信息,為居民購房選房提供有效參考。清理后,目前全市可售住房由之前的12.4萬套下調至9.1萬套。

  對此,業內普遍的觀點是,不管是12.4萬套還是9.1萬套,北京商品房庫存的壓力並沒有改變。

  而從目前庫存情況來看,5-6環之間的庫存佔據全市的絕對主力,佔比達到了51.36%,在調整之前這一比例為48%左右。庫存基本與成交情況匹配,以2011年全年的成交情況看,5-6環成交佔全市成交比例為55.2%,6環以外的成交佔比則為18.6%。

  統計還顯示,目前市場庫存的大戶型比較多,3居以上戶型佔比達到了53.9%,成交佔比則不足5成。因此大戶型項目很可能繼續降價以換取成交量。

  北京中原市場研究部總監張大偉認為,按照截止日前的北京住宅簽約情況,消耗目前庫存如果以一季度數值計算,需要24個月﹔按照3月份的成交量計算,則需要15個月,也就是說按照目前市場情況,消耗9.1萬套庫存最少需要15個月。其中庫存消耗比最大的幾個區域分別為通州、順義、豐台、房山。而目前北京大幅降價的項目也基本集中在這幾個區域。

  平均樓面價下調千元

  高庫存還進一步拖累了土地市場。由於開發商積壓庫存嚴重,在銷售仍處谷底的情況下,開發商難有拿地熱情。

  北京中原市場研究部統計數據顯示,2012年一季度北京合計出讓土地45宗,總建筑面積357.37萬平米,總土地出讓金96.7億,平均樓面價僅為2706元/平方米。其中3月份出讓的9宗地塊,土地出讓金合計32.57億,低於2月份的42.2億。

  整體來看,北京一季度的土地出讓金同比銳減39.3%,平均樓面價更是下調近千元,降幅達25.8%。同時,2012年1季度北京45宗地塊全部以底價成交,競價次數為零。而這也是北京2010年以來,第一次單季土地出讓金低於百億元。

  對於土地市場冷清,不少房企人士都表示,目前部分土地的底價依然較高,加之調控持續的影響,如果地方政府不能適當調整土地出讓價格,那麼開發商也就很難有拿地的積極性。(本報記者 王 崢)

(來源:証券日報)

(責任編輯:聶叢笑)

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