“農版”房產証加速推進 擴展附加權益需改革攻艱--財經--人民網
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“農版”房產証加速推進 擴展附加權益需改革攻艱

2012年05月18日09:36  袁軍寶 席敏 陳灝       手機看新聞

  今年以來,各地為農村房屋及宅基地確權頒証的步伐明顯加快,許多農民開始和城裡人一樣有了証明自己房屋產權的“紅本本”。然而記者調查了解到,目前“農版”房產証的作用還大多限於証明財產的歸屬,相應的抵押、流轉權仍難實現。專家表示,擴大農民的財產權是改革的方向,在農村房屋、土地等確權后,相應權利利用范圍應進一步擴大。

  農村房屋確權發証推廣加速

  5月初,銅陵市舉行農村集體土地房屋《房地產權証》集中頒証儀式,首批符合條件的56戶農民在現場領到了《房地產權証》,農村集體土地房屋在銅陵市從此有了法律意義上的“合法身份”。

  在山東萊蕪,約10萬戶農民也將有屬於自己的產權証。“我們的登記工作正在收尾,屆時將把產權証和土地使用証集中發放 給他們。”萊蕪市委農村工作辦公室工作人員王斌說。據王斌介紹,農戶要想拿到房屋產權証首先要符合兩個條件,一是宅基地必須是經過批准的,二是房屋的建設也要符合規劃,最終拿到房產証的能佔到70%。

  記者了解到,在此之前,山東、河南、湖南等多地都已經開始了不同程度的農村房屋產權的登記確權工作,發放“紅本本”或“藍本本”。2008年6月份,湖南省建設廳已頒布《湖南省房屋登記辦法實施細則》,明確提出“集體土地范圍內住房,以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記”。

  在山東一些地區早在上個世紀90年代就開始了農村房屋產權登記工作。在山東臨沂市玉山鎮石艷雲的家裡記者看到了一本1997年頒發的《臨沂市村鎮私房所有權証》。

  “這個產權証可是我房屋的証明啊,我一直好好保存著,萬一有什麼糾紛,有了它心裡就踏實。”石艷雲說,村裡許多人都 有這個証,同時附帶的還有一個《集體土地使用証》,有了這兩個証就能保証房子和宅基地是自己的。

  一些基層人士認為,農村農民住宅房屋一旦頒發了房產証件,違規拆遷及侵佔農民利益的情況肯定會有所收斂,並且農民為得到住宅房產証,也會更加依規蓋房,相應的違建違蓋現象自然也會減少。

  據了解,目前各地頻繁開始確權發証和去年國土資源部等部門一項要求有關。2011年5月,國土資源部、財政部、農業部曾聯合下發通知,力爭到2012年底做到農村集體土地確權登記發証全覆蓋。

  “農版”房產証仍難盤活農屋資產

  記者採訪發現,目前農村產權証的“含金量”還十分有限,在大多數地區隻能証明戶主對房屋的所有權,還不能用來抵押、擔保,離盤活農村資產功能的“期望”還有所差距。

  “要不是你問起來,我幾年也不會把它拿出來。”雖然覺得這個房產証重要,但石艷雲並沒真正用到這個房產証。據當地一些村民介紹,目前這個產權証並不能用來抵押貸款,因為銀行不認可。

  一些村民告訴記者,現在農村的許多二層樓造價都接近20萬元,如果這些資產能夠“盤活”,則農民融資將大大方便。石艷雲說,現在在農村想籌點錢,大多還是向親戚 朋友借,到銀行貸款要多戶聯保,手續比較麻煩,房子、土地不能抵押,農民基本再沒有什麼值錢的東西了。

  王斌也告訴記者,目前產權証的作用在明晰權利及保護其財產方面有明顯的作用,在萊蕪剛開始進行農村產權改革時,還期望能夠利用房屋確權頒証等措施來盤活農村資產,但目前看來還有一定困難。“銀行表示,農村房屋抵押不符合擔保法的規定,小地方的銀行還好說,大銀行則很難通融。”他說。

  記者了解到,我國的《擔保法》規定,耕地、宅基地、 自留地、自留山等集體所有的土地使用權不能抵押,能抵押的隻能是依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。

  濟南千舜律師事務所律師鄭吉泉告訴記者,從法律及國務院的相關規定來看,宅基地隻能在本村內流轉,因此擔保后如果發生后續執行,會面臨著相關財產難以利用的問題。

  農村產權改革需“攻艱”

  一些專家表示,提高農民的財產性收入是今后農村產權改革的主要方向,為農房辦理房產証,就是讓農房也加入到房屋資源的流通中來,是實現“同地同權”的一條必經之路。今后需從法律及相關配套措施上進行“攻艱”,在保証農村穩定的基礎上,快速提高農民的收入水平。

  山東財經大學經濟研究中心主任陳華說,農村改革的重點是給予農民產權,中央鼓勵提高農村居民的財產性收入,如果農村承包地、林地、宅基地的價值能夠充分實現其價值,則農民的收入會大幅度提高。“城市土地和房屋在升值,但農村的宅基地和房屋等資源卻由於流通的限制沒能升值,這顯然不合理。”他說。

  雖然“農版”房產証在盤活農村資產方面還面臨著諸多困難,但許多業內專家認為,在權利歸屬明晰后便可以考慮進一步放開附屬權力范圍。

  2010年重慶市曾出台政策規定,在重慶市范圍內的土地承包經營權、農房使用權、林權“三權”都可用於向銀行申請抵押貸款,去年全市農村“三權”融通達到180億元,今年爭取到300億元以上,2015年到1000億元。

  鄭吉泉說,要想解決農屋不能擔保的問題,還需從法律層面上進行必要的修訂。一些律師和基層人士認為,第一種辦法是由下而上的司法程序,比如最高法院針對此類情況,形成專門的司法解釋,這樣就可以確定農房抵押的合法性。第二種是通過人大程序。但過程很復雜,更重要的是,如果要修正,還要《土地法》、《擔保法》、《物權法》三法同修,這個難度會比較大。

  農業部產業政策與法規司副司長黃延信曾撰文指出,應適當放開農地農房抵押融資,中國立法者應研究修改《擔保 法》 、 《 物權法》、《農村土地承包法》等法律中關於“農村耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有土地使用權不得抵押”的條文。

  但也有一些專家認為,農民產權的改革需充分考慮到農村土地的保障性作用,不能過快過急。“農村宅基地是保障農民能有自己的居住地,如果他們把這個權利轉讓出去 , 在其他社會保障不健全的情況,很可能會帶來社會問題。並且宅基地集體沒收取其費用,用此來謀利也並不合適。”山東大學房地產經濟研究所所長李鐵崗說。(記者 袁軍寶 席敏 陳灝)

(來源:經濟參考報)

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