深圳土地改革吸引央企雲集 三大融資平台最先受益--財經--人民網
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深圳土地改革吸引央企雲集 三大融資平台最先受益

2012年06月06日08:31         手機看新聞

  產權期限縮短、出讓方式靈活、政府以土地入股方式分享升值紅利……這是未來中國土地市場即將面臨的多項選擇之一。它的好處是令土地利用更加高效,風險是當政府以運動員的身份更深度地參與土地運營,將可能孕育新的尋租空間。但無論如何,土地蛋糕正在進一步做大,並仍有可能再次引領中國未來幾十年的致富之路。

  5月25日,醞釀了兩年多的《深圳市土地管理制度改革總體方案》(下稱《總體方案》)正式公布。深圳第三次土地改革正拉開大幕,並可能影響整個中國現行土地制度。由此,中國土地經濟也將發生重大變化。當現有的招拍挂及一次性收取土地出讓金方式已經引發諸多結構性問題的今天,重新設定土地紅利分配方式,既要確保地方政府土地收益的長效性,又能靈活高效地進行土地二次開發,這正是國家著眼長遠的戰略考慮。

  縱觀深圳土地改革長達數十頁的總體方案和解讀,可以厘清的改革步驟如下:

  第一步,確權。將原集體組織及國有土地的違規用地徹底梳理,明確權屬。為下一步重新整理、儲備土地資源打下基礎。

  第二步,整備。通過多種靈活的補償方式收回大量成片土地,統一整理為政府可控的儲備用地。

  第三步,開發。對土地進行二次開發。其中涉及土地招拍挂制度、土地收益分配等一系列變革。現有土地招拍挂出讓制度將出現局部變化,公告出讓等更多靈活方式將大量出現,一些企業參與土地開發的機遇增多,審批周期縮短。土地收益將考慮新的分配方式,政府、集體組織等主體或以投資人身份分享土地升值收益﹔土地使用權年限也可能出現變化,更短時間的土地使用周期將提高土地使用效率。

  第四步,金融。將土地運營與土地金融結合,土地基金、土地信托,土地資產証券化等產品將陸續出現。

  根據上述步驟,深圳土地改革的思路已經厘清,目前業內外最關心的問題是:究竟哪些企業將在這次改革中受益。在5月25日,深圳公布的《總體方案》中,深圳土地改革進程被劃分為近期實施方案(2012至2015年)和2012年工作重點兩部分。排在時間表前列的項目,將是深圳此輪改革的最先受益者。

  央企雲集深圳

  三大地方融資平台率先受益

  “現在各大央企負責人對參與深圳土地改革的積極性很高,正與當地政府商討合作可能。”一家深圳本地上市房企董秘告訴記者。這些企業主要是總部不在深圳的央企,比如中鐵、華潤等。而一些總部已經在深圳或和深圳有著歷史淵源的企業,比如中國平安、招商局、中信集團、中糧集團等則早已是深圳此輪改革的積極參與者。

  至於企業可以參與的投資領域,雖然目前尚無細則可以遵循,但初步明確了三種方式。一是成片區的城市更新開發,在確權的基礎上,由企業參與深圳城市更新計劃。和以往“土地用途”一經確定很難更改的做法不同,未來深圳土地改革試驗區的土地使用類型可以靈活調整,這就為開發企業提供了很多可能。二是與政府部門合作對政府機關用地進行開發。而政府部門以土地入股的方式分享此類物業的運營收益和土地增值收益。三是與三大地方政府融資平台合作,在整備好的土地資源上,進行土地二次開發。

  根據記者調查,這三種方式中,已經比較明晰的其實是最后一個:地方融資平台儲備物業開發。

  知情人士透露,就在深圳土地改革《總體方案》公布前幾日,深圳市政府相關工作會議決定,以深圳地鐵集團為主,加快深圳地鐵建設及相關物業開發,並嘗試一系列土地制度創新。這項決定最終也在《總體方案》中得到了體現。《總體方案》2012年工作重點中第三條提出:完善土地作價出資方式試點。以地鐵三期開發用地為試點,探索國有土地作價出資方式。

  據業內人士介紹,以往深圳地鐵全部由深圳地鐵集團這個全國資企業投資建設,隨著地方財政壓力加大,深圳開始考慮引入合作者投資各類基本建設,包括地鐵、機場、港口等。而地鐵是目前已經明確的試點范圍。就地鐵項目而言,深圳可能採取的創新舉措為,合作開發的地鐵項目及其他商用物業都可以不再進行公開招拍挂,只是在國資委監督下進行內部招拍挂。地方融資平台代表政府,以土地作價入股的方式參與開發,並分享物業升值紅利。

  “地鐵集團是深圳三大地方融資平台之一。在深圳要想找到產權清晰的成片土地很難,但深圳地鐵集團有大量成片未開發的優質土地。很多企業想分一杯羹,但這種機會以前是從來沒有的。”深圳國資系統人士介紹。

  至於哪些企業可能拿到地鐵合作的項目,消息人士稱,央企和地方國資或將率先受益。其中央企在和政府談判時,有比較強的溢價談判能力。

  除了深圳地鐵集團,深圳另外兩個地方融資平台的儲備物業也將被“捎帶著”開始享受土地改革紅利。這兩個平台分別是深圳投資控股有限公司(簡稱“深圳投控”)和深圳市特區建設發展集團(簡稱“特建發”)。

  特建發:

  獨具潛力的深圳城市運營開發商

  兩大融資平台中,深圳投控主要運營四大產業園區,並直接控股深圳特區房地產開發公司和深圳高新區開發建設公司等非上市企業。相比之下,前景更廣闊的是特建發。這個成立於去年9月的深圳最新的地方融資平台,被稱為“特區城市運營的開發商”。包括深業集團、深圳機場、鹽田港集團等多個巨無霸級企業被陸續打包裝入特建發,涉及深圳機場、鹽田港、沙河股份等多家A股上市公司和深圳控股等H股上市公司。

  為了這一輪地方融資平台的制度創新,深圳其實早在去年就已經開始布局。據了解,2011年,深圳國資的重要工作之一是就是組建特建發集團,拓展地鐵集團和投資控股公司功能,增強國有企業投融資和發展能力。

  特建發組建的背景是深圳國資系統的融資壓力越來越大。去年,深圳市屬國企淨資產為2224億元,同比隻增長0.6%,營業收入846億元,同比增長9.2%﹔利潤總額182億元,同比增長3.6%。據了解,“十二五”期間,深圳市投資規模將達到1.2萬億元,今年要完成2400億元,國資企業被要求在擴大投資中發揮更大作用,其中,特建發、地鐵集團和投資控股三大集團今年投融資任務為600億元,每個集團大約200億元,任務比較艱巨。

  對此,業內人士分析,將特建發打造成城市綜合開發運營商,是一種新融資模式的探索。而從去年底開始,特建發即密集出擊,陸續與坪山、龍崗等區洽談合作事宜。坪山、龍崗已經出現在《總體方案》中,成為土地改革綜合試點和土地整備試點。

  所謂綜合試點,基本上包括了土地改革全部內容,即原農村土地改造確權、土地整備、城市發展單元、土地收益分配等。據了解,特建發集團將在園區綜合開發、城市單元開發、城市重大基礎設施建設、舊城改造、保障房建設、相關商業開發、新興產業等方面為坪山新區提供一攬子金融服務。

  雖然目前具體合作方案還不明確,但業內分析,特建發主要功能是參與土地整備,再引入各類企業參與開發。企業出錢,政府以土地作價入股方式參與項目公司運營。

  “深圳新一輪的改革是要以城市發展來統領各項工作。而特建發集團作為深圳市政府新一輪改革的實踐主體之一,將匯聚各類社會資源,推動片區的開發。”特建發總經理熊佩錦曾表示。另外,根據熊佩錦的介紹,除打造高水平城市功能區外,特建發還將探索全產業鏈模式,即涉及項目開發后的產業集聚和配套服務,同時將深圳模式進行空間拓展,把周邊城市吸收進土地改革合作區。

  業內分析認為,未來特建發將成為深圳土地改革的樞紐單位,並最終被打造為千億級企業。

  根據相關規劃,“十二五”期間深圳將培育一批具有核心競爭力和可持續發展能力的知名企業,到2015年,市屬企業中資產規模超1000億元的要達到3家以上,國內行業龍頭企業達到5家,行業綜合排名前十的達到10家。

  至於特建發與目前控股的上市公司將有何關聯,也是資本市場高度關注的話題。“我們都想把部分優質資產注入上市公司,但目前房地產資產上市融資被阻,很多資產注入操作不了。但是一旦政策解禁,可以想見特建發系上市可能存在的機遇。”一位深圳國資企業人士稱。

  深圳市國資委相關負責人也曾表示,要推進企業產權主體多元化,做好資源整合工作,加快港口類、房地產類和投控劃轉企業資源整合。對於國資証券化問題,業內普遍認為,深圳國資証券化率與本身經濟狀況並不匹配,故未來重組空間巨大。(☉記者 於兵兵 ○編輯 王曉華 宋薇萍)

(來源:上海証券報)

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