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房地產再遭信托違約之痛

2012年06月08日10:10    來源:中華工商時報     手機看新聞

  華澳國際信托將與大連實德對簿公堂。上海市第一中級人民法院將於6月12日開庭審理華澳信托起訴大連實德集團及其關聯公司、實德集團董事長徐明的金融借款合同糾紛案。信托業內人士表示,這是近兩年來房地產信托爆發式增長后第一例訴諸法院的金融借款合同糾紛案。

  數據顯示,2010年以來,房地產信托規模大幅增長。截至2011年底,房地產信托余額6882億元,是2010年初的3倍。自房地產調控以來,房地產信托曾經是房地產企業應對資金緊張的法寶。然而,最近兩年爆發性的增長也帶來了房地產信托會在今年出現集中兌付而面臨違約的風險。華澳信托起訴大連實德

  今年3月,因實德集團掌舵人徐明的突然“失去聯系”,市場瘋傳實德系瀕臨資金鏈斷裂邊緣,擔心借款無著落的債權人接二連三地趕到實德催款,自2010年以來,與實德系有過數度合作的華澳信托,也不可避免地被卷入這場風波中。

  2010年至今,華澳信托為實德系發行了三款集合信托計劃,分別為華澳長信1、2號和長盈11號。其中,長信1號已清算完畢。長盈11號目前還未進入清算期。

  業內人士分析,華澳信托與大連實德對簿公堂可能與長信2號有關。華澳信托網站信息顯示,長信2號於2010年8月成立,募集規模達21.77億元,其中優先級信托本金規模為9.41億元,次級信托本金規模為12.36億元。優先級又分為A、B、C類,投資期限分別為12個月、18個月和24個月。募集資金用於購買實德系公司哈爾濱高登置業公司100%股權並向其增資,后者開發位於哈爾濱的“盛和·世紀”房地產項目。

  知情人士日前透露,長信2號——盛和股權投資集合信托計劃誕生於2010年7月-8月,即銀信合作被監管部門短暫叫停期間,是由某國有銀行上海分行“介紹”過來的項目。值得注意的是,該項目前期的盡職調查、產品結構化設計、預期收益設定等工作實質上均由前述某國有大行的上海分行所主導,后期銷售也同樣由該行私人銀行部門負責。該知情人士介紹,在這種項目、資金兩頭均不掌握的業務中,信托公司僅僅作為“通道”而存在。這與當時被暫停的銀信業務十分相似,唯一區別在於,新模式被設計成了集合信托,賣給了資產以百萬計的高淨值客戶﹔銀信業務模式則設計成單一信托,對應的資金提供方是銀行發行的理財產品。與信托報酬相比,信托公司要為這種“兩頭在外”的業務承擔數倍於傳統銀信業務的風險,那就是信托公司在集合信托業務中無法繞開的剛性兌付鐵律。

  目前,長信2號的A、B兩類優先級計劃均已延期。去年7月,華澳信托發布公告稱,信托計劃A類信托單位期限延長半年,延長期自2011年8月26日起至2012年2月25日。今年1月,華澳信托再次發布公告稱,信托計劃B類信托單位期限也延長半年,延長期自2012年2月26日起至2012年8月25日。本應於今年2月26日到期的B類投資者反映說,隻領到了信托收益,本金則被告知要延期到今年8月26日。信托業人士分析,信托計劃的一再延期以及華澳信托與大連實德對簿公堂可能與信托計劃無法到期還本有關。 業內消息稱,目前華澳信托已停止新增信托業務,作為長信2號信托計劃主要代銷機構的某大型國有銀行已暫停該行上海分行的信托產品代理支付業務。房地產信托面臨違約風險

  資料顯示,房地產企業今年將面臨2500億元的信托還款額。據中金公司測算,預計今年房地產信托到期規模2234億元,總還款額約2500億元。今年第三季度即將到期的規模約1000億元,其他季度到期規模在350億-500億元左右。其中,7-9月是到期兌付高峰,平均每月在300億元以上。預計明年到期2816億元,明年還款額將達到3100億元。

  近日,房地產信托“違約”事件接連發生,如吉林信托對於南京聯強集合資金信托產品未能按期“償付”,最終通過華融資產管理公司接盤得以兌付﹔中誠信托因為北京華業地產10億元房地產信托到期未能償還,也由華融資產管理公司接盤延期支付。中國金谷國際信托有限責任公司執行總經理張洪濤認為:“到期兌付不了,問題在資本金上。目前出現‘違約’事件概率大的,以資本金不足的小型開發商佔多數。”

  據了解,房地產信托的蓬勃發展,緣於近兩年的房地產調控。自2010年初至2011年,央行連續12次提高存款准備金率並5次加息。銀根持續收緊,導致房地產企業資金鏈緊缺。近乎同時,信托行業政策鬆綁,讓房地產信托成為可能。供需一結合,迅速成為房地產行業的救命稻草。2010年以來,房地產信托不論數量還是金額都出現了爆發性增長。

  清科研究中心分析師鄭知行表示,房企一窩蜂地發行高利率信托產品融資,不乏有人抱著僥幸心理,為追求高利率盲目擴張,將賭注押在政府救市、市場回暖上,期待在信托到期前政策有所鬆動。政府不放鬆調控政策的表態,讓這一期望落空。銷售的低迷以及即將到來的債務兌付壓力,讓不少開發商陷入窘境。然而,房地產信托的融資成本並不低。如去年5月銀監會對幾家規模較大的信托公司進行“窗口指導”后,抬高了房企發行信托產品的門檻,間接推高了房地產信托的收益率水平。相關資料顯示,目前大型房地產企業發行的信托產品的預期收益率已在15%左右,中小型更是達到了20%左右。這使得兌付潮來臨時,房地產企業的資金壓力雪上加霜。信托公司賣股權籌錢

  一方面是鋪天蓋地的對房地產兌付風險的討論,一方面是房地產信托頻頻延期兌付,一方面又是信托變現房企股權應急剛性兌付,這些曾長期佔據信托發行市場半壁江山的房地產信托,無限風光一去不返。自去年7月監管層警示房地產信托風險以來,房地產信托規模佔比再也沒能超過當月發行信托產品總額的50%,而今年前4個月,更是降至了每個月佔比不超過30%。

  業內人士透露,越來越高的兌付風險使得信托公司不得不改變策略,從延期兌付到賣項目股權籌錢,應該說是信托公司的無奈之舉。中國人民大學信托與基金研究所所長周小明認為,對於房地產信托,不排除個別項目出現流動性風險,但隻要房地產行業不大起大落,總體風險是可控的。用益信托研究員岳婷也表示,對於信托兌付還是持較樂觀態度,即使說可能出現一些兌付危機,也可能是佔比不到5%,應該是一些小開發商時點兌付的危機。在如此風聲鶴唳的市場環境下,房地產信托的發行轉為弱勢已是明了,但該類產品不會劇減,仍將是集合信托產品中較重要的一類。

(來源:中華工商時報)

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