宏觀調控超預判 綠城斷腕融資51億港元--財經--人民網
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宏觀調控超預判 綠城斷腕融資51億港元

2012年06月11日09:34         手機看新聞

  ● 政策:貸款利率微調

  ● 房企:融資途徑拓寬

當前各地要繼續堅定不移地抓好房地產市場調控各項政策措施的貫徹落實。

  ——住房城鄉建設部新聞發言人

  這次宏觀調控的時間已經超出我們的預判,在前景未明的環境中做事,真的是非常艱難。現在回過頭來看,我們做得不夠穩健,面對這樣的市場和政策變化,我們要改變一下。

  ——綠城中國董事局主席宋衛平

  雖然房地產交易市場不活躍,但房地產業受關注度絲毫不減。

  6月9日,國家統計局公布數據,2012年1月-5月,房地產開發企業土地購置面積同比下降18.7%,商品房銷售面積同比下降12.4%。同一天稍早時,由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所等共同組成的“中國房地產TOP10研究組”發布的報告認為,在“穩增長、調結構”的基調下,未來一段時間,房地產市場將延續調整走勢,市場多方博弈態勢還將持續。

  關於行業“持續博弈”的形勢判斷,從上周的兩則消息也能看出端倪。6月7日晚,央行三年來首次降息,住建部緊隨其后下調了公積金貸款利率﹔6月8日,備受煎熬的綠城房地產集團有限公司(下稱“綠城”)宣布引入戰略投資者九龍倉集團有限公司(下稱“九龍倉”),融資51億港元資金。

  綠城賣股權:大大有利

  2011年以來,房地產企業資金鏈偏緊已不是秘密,緊到何種程度才是秘密。在苦盼政策利好的歲月裡,眾房企四處化緣,避免成為多米諾骨牌的第一張。不幸的是,綠城自去年下半年曝出賣地新聞后,一直成為被重點“懷疑”的對象。

  “九龍倉的加盟,將大大有利於增強綠城的財務穩定性。”6月8日,綠城董事局主席宋衛平對外宣布,綠城通過配股形式,引入九龍倉,融資51億港元。

  數據顯示,2011年年底,綠城的公司負債比率為148.7%。對於這個財務數字,宋衛平雖未在公開場合進行解讀,但透過“經過18年的高速發展之后,已面臨一定的內外瓶頸”的話語,不難看出,樓市宏觀調控使公司“傷痕累累”。

  其實,受傷的又何止綠城一家。在鏈家地產市場研究部陳雪看來,綠城現象並不是房地產業個案,2009年-2010年,開發商過度利用資本杠杆的現象很普遍,2012年進入償債高峰期,資金壓力高企的企業,已經很難單純依靠清除庫存實現高周轉。

  房企“化緣”在所難免。據記者了解,綠城將發行兩批共近4.9億股新股,認購價為每股5.2港元,較股份停牌前收市價5.35港元折讓2.8%,股份涉資25.48億港元。另外,綠城還向九龍倉發行價值25.5億港元的永久次級可換股証券。

  數據顯示,完成兩次配股后,九龍倉將持有綠城24.6%股權,成為綠城第二大股東。綠城中國董事長宋衛平及總裁壽柏年的股權將被分別稀釋至25.4%和18.1%。值得注意的是,如果兌換可換股証券后,宋衛平所持有的綠城股份將被進一步稀釋至21.9%,九龍倉持股升至35.1%,成為綠城第一大股東。

  對於大股東地位,宋衛平頗為“大度”,笑稱“已經突破‘第一大股東’這個禁錮”,戲言“在這個公司做一個董事長,或者做普通員工,或者做一個看門的也可以。”

  事實上,根據協議,九龍倉3年內不可以把該批可換股証券換股,因為綠城准備3年內贖回,所以九龍倉不可能成為第一大股東。對此,九龍倉負責人吳天海也表示,“雖然理論上及數字上九龍倉有可能成為最大股東,但相信綠城能在5年限期內贖回有關可換股証券。”

  房價走勢:沒法降價?

  綠城此次配股完成后,公司淨資產負債率將由140%降至89%。“未來會把比率控制至穩定范圍。”宋衛平稱,今年綠城的目標是圖生存、促轉型,今年會採用騰挪的形式求生存,不會再用高負債形式去發展,騰挪的目標是100億元。

  宋衛平坦言,內地調控時間已經超出預期,公司過往做法很不穩健,因此決定引入作風穩健的九龍倉以解決公司財困。資料顯示,自2011年以來,為了緩解資金緊張,綠城已合計出售6個項目,回籠近60億元現金,SOHO中國、融創中國都是其買家。

  上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭認為,房企籌措資金,首先考慮的是銀行信貸,其次是降價促銷,最后才會賣股、賣地、賣項目。因此,部分房企出售資產,正反映資金鏈趨於緊張。

  上海易居房地產研究院今年3月份發布的專題研究報告顯示,2011年全年,全國房地產開發企業資金狀況綜合指數得分為0.60,資金狀況處於“緊張”的藍色區間,但是今年第一季度房企資金面將進一步惡化。

  上述報告指出,一方面,根據2012年1月-2月份房地產市場開發與銷售數據可以預計,除去季節性因素影響,商品房銷售量同比下降,預計2012年第一季度,房地產開發企業資金緊張的問題將會惡化,可能接近甚至低於2008年水平。另一方面,今年房地產開發企業資金來源中自籌資金比重創下歷史新高,預計未來,自這一比重仍將進一步提高。

  至於房價的下一步走向,宋衛平6月8日給記者的回答是“綠城的房子是沒有辦法大幅降價,隻能做適當的優惠,因為它的成本和價值就在那裡。”投資者不禁想問,綠城願意賣股權,願意賣地,甚至願意“未來如果有好的合作伙伴,不排除再次合作”,但是綠城為何不願再降房價?

  利率下調:先喘口氣

  底氣也許緣於宏觀政策的微調。

  6月7日晚間,央行3年來首次宣布降息0.25個百分點,此外央行還將金融機構存款利率浮動區間的上限調整為基准利率的1.1倍;將金融機構貸款利率浮動區間的下限調整為基准利率的0.8倍。

  隨后,6月8日,住建部也宣布下調個人住房公積金貸款利率,五年期以上貸款利率下調至4.70%。

  一般來說,降息對市場預期的影響體現在兩個方面:一是降息給市場的第一感覺往往是經濟形勢比較嚴峻了,保增長的需求迫切了,那麼房地產調控政策會否放鬆呢?二是降息將直接降低購房者的成本,也可部分緩解開發商的資金壓力,那麼,房價是否會重拾升勢?

  “今年信貸政策比2011年有了明顯的鬆動,盡管放鬆銀根是為了穩增長,並不是要救樓市,但房地產行業仍將從降息中受益。”一位房企內部人士告訴記者,對大部分開發商而言,降息是利好消息,貸款利率下調意味著開發商從銀行貸款的利率更低,融資成本更低,加上市場的回暖,開發商的資金壓力得以緩解。

  中國房地產信息集團分析師薛建雄對記者表示,結合此前很多城市出台的微調政策,比如,調整普通住宅標准、公積金政策鬆綁、減稅或補貼等政策,救市的“組合拳”已經形成,預計市場后期還會進一步回暖。

  海通証券分析認為,從歷史規律看,降息周期中地產銷售和地產股在首次降息6個月之內都有明顯好轉。此外,本次央行同時將銀行利率浮動區間下限進一步擴大。目前“穩剛需”政策意圖明顯,不排除后期首次購買普通住房享受八折優惠利率(此前最高利率優惠是八五折)。

  不過,愛建証券分析認為,房地產調控的基調仍然沒有改變,貨幣政策的寬鬆能否惠及房地產行業仍然要看中央對房地產行業的態度以及銀行對利益權衡后的選擇。此外,購房成本的降低對需求的刺激更多的也將是對首套剛需的刺激,且一次降息的實質影響程度也有限。

  在中原地產研究部總監宋會雍看來,短期內,限購政策不會取消,房價也不會有很大變動。未來樓市如何還取決於買賣雙方的博弈結果。(記者 史燕君)

(來源:國際金融報)

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