一套房子三個價  二手房怎樣才能盤活?

  

記者  王  煒

2008年10月17日08:28  來源:人民網-《人民日報》

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  CFP

  稅費偏高

  影響二手房市場交易

  9月底,在一家外資旅行社工作的戈韶如通過中介,看中了北京市地壇東門光明樓的一套59平方米的二手房。經過一番討價還價,最后成交價為70萬元。“2004年的房子,總價也能接受,還款壓力不會很大。”戈韶如非常喜歡這套房子。

  直到中介給她算了一筆賬,才發現這套房子遠遠不止70萬元。

  根據現行的二手房交易政策,房齡在5年以內的二手房交易必須繳納房價總額5.5%的營業稅,1.5%的契稅(公寓和高檔物業為3%),1%的個人所得稅和0.1%的印花稅。總的算下來,5年以內的二手房交易應付各種稅款達到房價的8.1%。

  同時,通過中介購房,戈韶如還得支付3%的中介費,以及3000元的貸款服務費和3000元的過戶費等費用。根據規定,營業稅、個人所得稅應該由賣方承擔,中介費等費用應由雙方按比例分擔。然而,記者從多家中介獲知,近年來北京市場上的二手房報價大多數是“淨得價”,即所有的稅費都由買房者承擔。這樣算下來,戈韶如就要負擔超過11%的稅費,這套房子價格接近80萬元。即使是超過5年、不需要繳納營業稅的二手房,購房者也要支付超過6%的稅費。而市場上受歡迎的,主要還是5年內的次新房。

  為了避稅,中介將戈韶如的購房合同“一分為二”。合同上的成交價按照該地區的過戶指導價簽訂,為42萬元(過戶指導價往往明顯低於該地區的實際市場價格)﹔另外28萬元則在一張“補充協議”中體現。這樣,戈韶如省去了近2萬元的稅費。這一做法雖然不規范,並且會增加交易風險,但實際上在北京二手房市場十分普遍。“即使避稅了,所有稅費加起來也並不低。”戈韶如說。

  “稅費不僅偏高,而且無法‘分期付款’。對大多數首次置業、首付款本來就偏緊的購房者而言,負擔比較重。”鏈家地產紅廟區區域經理牛麗珍說,這些購房者大多數是因為承受不起新房的高房價而轉向二手房市場的,但偏高的交易稅費,又讓一些購房者轉回到一手房市場上。

  讓購房者回頭的不僅有偏高的稅費,銀行的貸款條件也增加了購房者的首付壓力。由於去年以來多數銀行對房貸緊縮,二手房交易受到了明顯的影響,即使是第一次購房,大多數人也隻能貸到七成。而且,這個七成是房屋“評估價”的七成,評估價往往低於實際成交價。

  針對“一套房子3個價”的現狀,近日北京市出台規定,要求所有二手房交易合同必須在網上簽約。據了解,下一步銀行也將與之聯網,根據網上成交價按比例放貸。“這一政策可以讓交易更加透明。但這也意味著在盡量多貸款和少繳稅費之間,購房者隻能選擇一邊。”一位業內人士認為。

  盤活存量房

  有利於房地產市場健康發展

  受一手房市場成交低迷、價格出現下跌的影響,當前二手房市場買賣雙方都對后市處於較為嚴重的觀望態度。據統計,今年第三季度,北京市二手房共成交18000套左右,環比二季度下降約12%﹔成交均價9503元/平方米,環比下降1%左右,量價齊降。

  多數專家認為,在這一市場背景下,轉嫁到購房者身上的高稅費對二手房市場交易量的影響更為凸顯,使觀望情緒進一步加劇,進而影響了存量房的盤活,居民通過“賣舊買新”改善住房條件的需求也得不到滿足。目前北京市場上存量房有450萬套左右,今年預計成交隻有8萬套,其他城市情況相似。

  鏈家地產副總經理祁世釗認為,適當調整目前偏高的交易稅費,能有效減輕購房者的負擔,並使交易更加透明。這有助於向市場傳遞積極的信號,緩解二手房市場的觀望氣氛,進而促進整個房地產市場平穩、健康發展。

  在房價快速上漲的2006年,為配合房地產市場宏觀調控,抑制房地產市場的“炒房”風,國家稅務總局出台規定,將出售二手房必須繳納全額營業稅的期限從“購買2年以內的住房”延長至“5年以內”,同時要求強制征收個人所得稅。“這一政策與去年出台的嚴控二套房房貸等宏觀調控政策相配合,確實起到了打擊房地產市場投機行為的作用。”祁世釗說。

  近年來,幾乎所有關於房地產市場的宏觀調控政策都提出大力推動存量房(二手房)市場發展,“但始終缺乏明確有效的配套政策。適當調整二手房交易稅費將比央行降息的實惠更大,作用也會更加直接。”某經紀公司負責人說。

  不謀而合的是,一些城市已經開始嘗試相關調整。杭州市日前出台政策,對存量房交易的買賣雙方,所繳納的契稅、印花稅等稅收,根據地方體制分成部分“給予全額補貼”。

  但必須看到,二手房市場真正健康發展,僅靠調整稅費還不夠。專家認為,應當進一步規范市場秩序,尤其是規范房地產中介機構的收費和管理。

(責任編輯:朱瑤)
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