社科院發08年《房地產藍皮書》 稱房價仍會上漲

　　中國社會科學院日前發布的2008年《房地產藍皮書》指出，我國房價歷經連續多年高速增長，2007年仍在高位，由於國家調控政策效力的發揮，2008年房價上漲幅度將大大低於2007年。

　　住房問題從來就不是一個純粹的經濟和市場問題，它是一個事關社會和諧以及城市建設是不是要以人為本的社會和政治問題。不管是售樓人、二手房中介、炒房者，還是平民百姓，面對房價上漲，無不露出為房而動的焦躁。人們期待房地產市場宏觀調控體系更加完善，對政府的干預頗有幾多期待。中國社會科學院發布的2008年《房地產藍皮書》，既讓人感受到了房價持續上漲的壓力，但也對上漲趨緩有所欣喜，畢竟，政府相關政策調控正日益發揮作用。

　　住房既是一種高附加值的物品，又是城鎮居民的生活必需品。同時，保障城鎮居民的住房權利，是政府義不容辭的責任，因而不應當通過完全市場競爭來達到住房供求均衡。根據新制度經濟學的集體行為理論，尋租就是利益集團利用政治過程獲得超過他們機會成本的經濟報酬。在完全競爭市場，沒有任何生產要素所獲能超過機會成本，尋租自然會在非市場領域出現，通過政治行動獲得比市場活動更多的報酬。由於我國的國情是政府對配置土地具有特許權，那麼稀缺的土地資源就成為房地產開發商的尋租目標，開發商會動用一切手段爭取稀缺的土地資源從而進行壟斷性的經濟活動，以實現利潤最大化的目標。這就在一定程度上解釋了國內房地產市場為何出現投資過熱、房價虛高等現象。不可忽視的是，某些政府機構從自身局部利益出發，會有意識的增加土地供給，這既干預了市場，也成為了設租的動因。

　　這就要求政府必須建立以中低收入家庭為對象的普通商品房和具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系。所謂經濟適用住房就是政府出讓土地，限定房屋價格和購買群體而提供給社會的一種住房。由於這種類型的住房，適合低收入居民購買，隻要供給量充足，就可以穩住商品住房的價格。既然當前商品住房價格上漲過快，在一定程度上是與投資需求和投機需求聯系在一起的，因而為了實現穩定住房價格的目標，還必須採取有效的手段，在購房需求上控制投資、遏制投機。

　　國家對房地產市場的宏觀調控好比大禹治水，我們更應該採取積極的政策通渠疏源，努力擴大房地產市場供給以滿足需求。如果過度的強調圍堵、限制開發、限制交易、征收重稅，不僅不能有效調控房地產的價格，反而會帶來更大的隱患。按照價格形成理論，房地產價格包括土地價格、房地產開發經營成本、房地產開發稅費和開發利潤四部分。其中，房地產開發經營成本和開發利潤相對比較穩定，不易受宏觀調控政策影響，而土地價格以及房地產的開發稅費這兩項受宏觀調控政策影響較大，也是導致房地產價格上升的最主要因素。多年來，提高房地產開發稅費是國家調控房地產市場的另一項手段，也是導致房地產價格上漲的另一主要因素。（郭立場）