二手房回暖難改下行趨勢 "次新房"增加買家選擇

陳芳 林琳

2008年12月24日15:51  來源:《廣州日報》

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  12月17日召開的國務院常務會議將二手房營業稅免稅年限由5年改為2年,這一政策對於二手房地產市場來說無疑是“重磅”級利好。上周末是營業稅政策公布后的第一個周末,記者走訪各大中介發現,一些房產經紀已經開始根據這一政策精選一些房產証超過2年但未超過5年的“次新房”推薦給客戶,而潛在客戶對這些房源的興趣明顯增加。

  但專家表示,這一政策有望刺激剛性需求買家積極入市,對投資型買家也有一定的刺激作用,但難改變房價下行趨勢。

  營業稅政策放寬后的首個周末,記者走訪了各大中介發現,各房產經紀都迅速精選出很多房產証超過2年,但未到5年的“次新房”向潛在買家推銷。一些房產經紀們反映,潛在買家對這些“次新房”的興趣已大增,很多客戶開始樂意出來看房。

  王小姐是“剛需”一族,新的營業稅政策令她頗為興奮。此前由於未過五年的二手房需要繳納高昂的營業稅,加上中介費以及其他雜費,所需費用往往超過房屋總價的10%。因此她一直回避這些需要繳納高昂稅費的“次新房”,主要將目標鎖定在一手房上,新政策的出台大大改變了她的思維。

  首先,營業稅免稅年限縮短之后買方的成本大為降低。根據新的政策,個人購買普通住房由超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的,免征營業稅﹔將個人購買普通住房不足2年轉讓的,由按其轉讓收入全額征收營業稅,改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。

  大量“次新房”增加買家選擇

  另一方面,一些房產証超過2年的“次新房”免營業稅之后與一手房價格拉開了差距,以越秀區的嘉和苑和富邦名寓為例,一手的富邦名寓叫價13000元/平方米,同期嘉和苑二手也是12000多元/平方米,加上中介費及稅費,二手房價格與一手房價格差不多。當然滿2年免征營業稅政策出台后,嘉和苑滿2年的物業的二手成交價就減少了5.5%,二手房價相對於一手房價有所降低。

  王小姐也表示,一些房齡超過2年的房子一般都還比較新,如果去掉5.5%的營業稅,雜費總額已經大為下降。此外新房需要繳納維修基金,價格往往較二手房貴,因此新政后王小姐考慮去考察二手房市場,如果有“筍盤”出現便可以考慮出手。

  專家表示,營業稅免稅年限的縮短將造成大量的“次新房”受到買家青睞,這可能搶奪一手市場的潛在客戶,因此對於一手房市場來說會造成一定的沖擊。而對於二手房市場來說可能會推動市場的成交量上升,但難以推動普通商品房價格重新上漲。

  中原地產企業傳訊部經理譚秋琪先生說,從二手房市場的成交情況來看,從10月份到現在,二手房交易都有回暖的跡象。從近期的成交量來看,已經較9月份有約20%的增長。加上營業稅政策大幅降低了交易成本,將刺激二手房市場的成交量繼續放大,其中對於自住型買家來說刺激作用會非常大,對投資型買家來說刺激作用則相對次之。

  這一政策雖然有望增加市場成交量,但也難改變房價下行趨勢。在2006年營業稅的免稅年限由2年改為5年之時,雖在短時間內抑制了市場成交,但僅在1個月左右時間內市場恢復活躍,價格也繼續上漲。因此,在牛市當中的打壓政策難以令價格回落﹔同樣,下跌過程中政府的刺激政策可能也難令樓市價格重新上漲。

(特別提示:本文內容純屬作者個人觀點,不代表人民網立場,並不構成投資建議。投資者據此操作,風險自擔。)

(責任編輯:聶叢笑)
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