漲價嚇住了剛性需求 樓市或面臨新的調整

2009年05月20日08:48  來源:《經濟參考報》

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  近期,國內不少一、二線城市住宅商品房成交量持續回暖,導致房價看漲。對於多數購房者而言,買還是不買的抉擇依然艱難。專家認為,大規模推動房價上漲因素目前並不存在,當價格越過剛性需求承受能力,成交量勢必萎縮,或將迎來樓市的新一輪調整。

  開發商掀開漲價蓋頭

  在二線城市房價漲幅“領頭羊”福州,大部分樓盤價格日前漲價幅度大增。記者在金山新城一個名為“中庚城”的熱銷樓盤現場看到,這裡有近十幢小高層樓房已基本完成外牆裝飾,但周邊諸如下水管道等生活配套工程還未開展。在售樓部裡,三三兩兩的看房者圍著樓盤模型觀望,一位售樓小姐在介紹:“上半年,我們主推樓盤一期,現在均價6800元起,未售房數量有限。7月份開始,我們將推出樓盤二期,均價肯定要上萬元。”

  比這家樓盤位置略顯偏遠的一家名為“美林灣”的新樓盤,去年底報出的價格是每平方米4000元左右,進入今年5月則一下子竄上了5500元的高位。業內人士指出,今年以來,隨著不少城市的房地產市場成交量持續回暖,開發商們紛紛掀開了漲價的蓋頭。

  東海証券發布的研究報告顯示,4月,其跟蹤的國內15個城市中,福州、廈門、武漢、深圳等商品房成交量同比增幅均超過200%,杭州、深圳、長沙、南京、天津、西安等同比增幅均超過100%。與此同時,一、二線城市商品房成交價格企穩,房價環比則普遍出現結構性漲勢。杭州、廈門、深圳等成交均價環比漲幅均超過10%,長沙、蘇州、福州、天津等環比漲幅均不小於2.2%。

  “目前,整個北京房地產市場已經呈現向上走的趨勢。”北京大學房地產研究所所長陳國強說。另據北京市房地產交易管理網數據顯示,1月至4月,北京房價環比逐月上漲,4月份比上月每平方米漲了1800多元,4月份均價超過了12200元。

  陳國強說,去年下半年至今年初,北京部分開發商採取降價手段加大促銷力度,降價的開發商不外乎兩種:一種是資金鏈確實緊張、真的缺錢﹔另一種是手頭盤子較大、庫存房較多,不想承擔過多的市場風險。“現在看來,真正缺錢的開發商並不多。從今年春節至今,在一些城市,隨著開發商手頭的庫存房逐漸消化,一些優惠促銷的措施不見了,取而代之的就是,房價開漲了。”

  房子買不買抉擇依然難

  福州市民劉大宇4月份在市中心邊緣位置,以均價6000元買了一個90平方米的期房,近11萬元的兩成首付幾乎將他工作6年來的辛苦積蓄耗盡,而在未來的20年裡,他還將面臨每個月2000多元按揭房貸的重負。

  而立之年的劉大宇表示,必須買房子,等到明年春節一過交了房,抓緊裝修,明年底趕著結婚用。“去年下半年以來,國家相繼推出了購房免稅、降首付、貸款減息等新政策,這些對按揭買房的人來說,是個好機會。”

  業內人士指出,今年以來,樓市成交持續放量,主要是由像劉大宇這樣的剛性需求支撐起來。然而,隨著房價的上漲,一部分剛性需求停下了購房的腳步。

  5月以來,廈門島內的房價重回萬元高位,而且目前還呈現小幅上漲態勢。這對想買房子的廈門市民林建剛來說,十分痛苦。

  林建剛說,去年以來,他看到廈門樓市積極向理性方向調整,島內每平方米的房價從1萬多元調整到8000多元,因此對買房多了一份信心,於是開始努力存錢。今年3月,公司發放了去年全年的剩余獎金后,他的存折裡首次突破了10萬元。如果以每平方米9000元計算,這10萬元可以滿足他買60平方米小套商品房的首付。

  但房價上漲的步伐超過了林建剛的存錢速度。“房價這麼高,讓我沒法買房。房價還這麼漲下去,隻會讓我買房的希望變得越來越渺茫。如果硬是要頂著這麼高的價格買房,隻有借更多錢才能辦到。”林建剛無奈地說。

  “買與不買房成兩難,這說明,大多數累積的剛性需求目前已被釋放出來,性價比較高的房子在1至4月份期間也被市場消耗。剩下來的買家受經濟能力等因素的影響,對房價的敏感程度很高,他們一旦發現房價明顯上漲,那麼,買房的決策就會變得謹慎起來。”閩江學院經濟師林忠華說。

  漲價或帶來新一輪調整

  業內人士分析,房價正呈現一種非理性上漲趨勢,而大規模推動房價上漲的因素目前卻並不存在。當價格越過剛性需求的承受能力,剛剛上來的成交量勢必見好即收,迎接樓市的或許將是新一輪的調整。

  記者觀察到,5月以來,部分前期樓市成交量升幅較大的城市開始出現震蕩回落。有關統計數據顯示,“五一”3天假期,北京一手樓住宅商品房實際成交950多套,比清明小長假實際成交的商品住房套數下降了23%。在福州,5月份前10天的成交量比4月份同期出現了明顯的下降。

  “近期,樓市成交量的回暖缺乏宏觀經濟基本面的支持,是短期的、局部的和階段性的。”浙江大學江萬齡國際經濟與金融投資研究中心副主任景乃權認為,一些城市在5月上旬房地產交易未達到預期,表明當前房價上漲是非理性的,也不存在大規模推動房價上漲的因素。

  廈門聯合房產機構日前一項調查顯示,多數購房者認為,“今年下半年,繼續觀望是最佳選擇”,“房價還有下降空間”。廈門置強房產一位負責人說,廈門房地產回暖態勢現正逐漸弱化,5月或將成為廈門樓市創下交易新低的起點。

  陳國強表示,接下來,房價大漲的可能性不大,大多數城市的房地產市場庫存還未消化完畢。在巨大的庫存壓力下,開發商難以再借機繼續大幅漲價。戴德梁行有關房地產投資報告顯示,上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅近3000萬平方米,消化這些庫存仍需半年左右。

  業內專家預計,5月中旬以后,各地天氣開始炎熱,按樓市銷售慣例判斷,未來三四個月,樓市將不可避免地出現“小淡季”。 (來建強)

(責任編輯:朱瑤)
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