“地王”紀錄頻繁誕生 樓市泡沫或隨時浮現

2009年07月02日17:00  來源:新華網

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  近一個月來,佔據地產新聞榜首的已經不再是房價和成交量的變化,頻繁誕生的“地王”紀錄成為人們關注的新焦點。

  6月的最后一周,北京連續高價成交三處地塊:6月25日,北京祈連房地產開發有限公司經過125輪的激烈競價,以17.4億元競得通州九棵樹大街居住項目,高出起始價近10億﹔僅一天后,26日,成都中澤置業有限公司經過46輪激烈競價以19.6億元拿下北京奧運村鄉地塊﹔30日,中化方興又以40.6億元拍得廣渠路15號地。

  北京之外,交易同樣活躍,從綠地集團分別以9.57億元和12億元的價格接連拿下上海鬆江區辰花路15號B地塊和徐匯區斜土街道107街坊,創今年上海土地出讓價格的新高,到富力地產10.22億元拿下廣渠門外10號地,再到中洲寶城26.1億元拿下深圳3宗捆綁商住地塊,雅戈爾10.28億元拿下寧波“地王”。
      近期頻頻被刷新的“地王”紀錄,透視出國內土地市場的熱度

  “優質地塊一直是開發商們收儲的對象,隻不過去年樓市的低迷抑制了開發商的熱情。”易居中國房地產研究院綜合部部長楊紅旭在接受採訪時指出,目前的情況表明冷落已久的土地市場開始復蘇,地產商對后市的預期正在轉好,信心正在增強。

  嘉華(中國)投資有限公司助理總經理谷文勝表示,近期國內樓市十分活躍,開發商在短時間內回籠了大量資金,而開發項目資本金比例也降低了15個百分點,這都使開發商的財務狀況大大改善,現金流增加,出於持續發展的需要,買地是很自然的。

  然而,在“地王”紀錄頻頻被刷新的背后,一些問題也引發了人們的擔憂:再露繁榮的土地市場固然反映出房地產企業充足的資本和對后市的信心,但地價躥升帶來的直接后果就是房價的上漲。

  北京中原地產三級市場研究部分析師靳瑞興告訴記者,自廣渠門外10號地以10億多元天價被富力收入囊中后,周邊的二手房價就隨之水漲船高。“以附近的富力城為例,以往均價在22000元每平方米的房子現在平均已經上漲了3000元左右,某些業主甚至開價到了28000元每平方米,高價地的誕生直接提高了人們對房價的預期。”

  我愛我家市場研究部研究員秦瑞表示,雖然還沒有確切的數據顯示高價地周邊二手房漲價的具體幅度,但是頻頻高價成交的地塊還是帶動了周圍二手房價格的上漲。“部分業主跟風漲價雖然有盲目的成分在其中,但卻已經在京城房地產市場上營造出了濃濃的漲價氛圍。”

  根據目前廣渠門外10號地與廣渠路15號地的成交價格推算,其樓面價格均已超過15000元每平方米,而根據我愛我家提供的數據,在兩地塊成交前,周圍的二手房價格大約都在13000元左右。地價超房價,國內某知名地產開發商在廣渠路15號地拍賣后發出感嘆,“面粉”超過了“面包”的價格。

  “准確地說,目前樓市仍處於復蘇階段,並沒有完全走出本輪的調整周期。”楊紅旭表示,在調整不充分的情況下,地市和樓市必然產生新的泡沫又必然會帶來新的調整,否則將無法進入另一個中周期的增長通道。

  除了地價與房價的聯動之外,“地王”身后越來越多的央企背景也引發了人們的關注。40.6億元拿下廣渠路15號的中化方興是中化集團公司在香港注冊的全資子公司﹔19.6億元中標奧運村鄉地塊的成都中澤置業,其母公司是中國電子信息產業集團。除了近幾年在土地市場呼風喚雨的保利、綠地、中海、中糧地產招商地產之外,中鐵、中冶、中石油、中國電子集團等大型國企也紛紛踏進土地市場。

  楊紅旭表示,目前土地市場存在明顯的資金推動型特點。在國家信貸擴張期,獲得大量貸款的央企密集進入土地市場,勢必會分流進入實體經濟的資金量,這對於整個經濟面的恢復而言不一定是好事。

  業內人士普遍認為,當土地交易市場成為投資市場,泡沫就隨時可能浮現。在全球經濟尚未好轉、國內信貸相對寬鬆的背景下,如果將土地進行資本化杠杆運作,頻頻制造高價搶地的現象,泡沫便會被迅速吹大。

  中國房地產業協會副會長顧雲昌表示,樓市平穩關鍵還在於土地供應,如何保持有節奏供應土地,對於每個城市來講是非常重要的,需要滾動性的土地供應計劃,通過預計需要多少樓盤量來推地,保持相對穩定的供應節奏,而有的時候城市沒有掌握好供應的節奏。
    

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