物業稅可操作方案明年前敲定 或"避"土地出讓金

2009年07月20日08:40  來源:人民網-《中國經濟周刊》

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  2009年7月13日,財政部公布的最新財政收支情況顯示,今年上半年,全國財政收入33976.14億元,比去年同期下降2.4%,而地方本級收入卻同比增長了6.6%。據了解,地方財政在遭遇經濟危機的情況下不降反升,還得“歸功”於每年不斷增長的土地出讓金。

  據《中國經濟周刊》近日從國家稅務總局相關人士了解到,2010年前國家稅務總局將盡快拿出一個物業稅的可操作方案,但暫時不會將土地出讓金納入物業稅范圍。也就是說,地方財政可繼續以土地出讓金的形式獲取地方財政收入。

  今年6月份以來,地價上漲導致一些城市新“地王”不斷涌現,房價也出現反彈,一些樓盤大幅上漲,購房人對樓價又回到觀望狀態。

  新的物業稅到底會不會對房地產市場進行一個較大的調整,最終改變高房價的現狀?

  物業稅將繞開最大障礙 不會觸及土地出讓金

  國家稅務總局科研所研究員張培森對《中國經濟周刊》說,目前物業稅征收最大的障礙是土地出讓金。

  根據國家對物業稅改革的框架,物業稅是將現行與土地、房屋相關的稅費整合,重新確定稅基和稅率,在不動產保有環節征收。而現有稅費佔到開發商成本的60%到70%,其中土地出讓金就佔大頭,約為總開發成本的30%到40%。對此,很多房地產商哭訴,高房價並非是房地產商的錯,而是高地價惹的禍。

  張培森對《中國經濟周刊》說,“我國現在的土地出讓制度雖然按照國家要求的招投標形式出售,但不同的開發商在地方政府所拿到的價格是不一樣的,所以房地產的暴利也是從這裡來的。一旦土地出讓金納入物業稅,按照國家統一指導的市場價進行土地出售,就能讓整個房地產開發成本透明化,房價自然就降下來了。”

  土地出讓金已經成為物業稅推出的最大障礙。根據我國的土地制度,地方的國有土地歸地方政府所有,地方政府根據各自的實際情況、土地市場價值等因素來自行定價,土地出讓的收入就納入了地方財政。如果一旦將土地出讓金納入物業稅,土地出讓金就以國家稅收的形式進入了國庫,如何分配給地方、分配多少將是面臨的一大問題。另外,與現在地方政府一次性出讓土地不同的是,物業稅分年征收,這將導致地方財政收入的大大減少。

  據國家稅務總局相關人士透露,現在各地對物業稅所做的“模擬”試點(亦叫“空轉”試點)也並未涉及到土地出讓金,而2010年前出台可操作性的物業稅方案也將是在保留土地出讓金的前提下所做的改革。張培森對此向《中國經濟周刊》表示,在不觸及土地出讓制度的前提下對現有稅費進行整合相對更加簡單、易行和具有可操作性,但會涉及到收費的建設部門,所以要進行稅收和收費的整合也並非易事,要協調好不同部門的利益關系,還要制定好配套政策,處理好土地評估等技術層面的問題。

  國稅還是地稅未明確 個人購房不會受影響

  2009年5月25日,國務院批轉國家發改委《關於2009年深化經濟體制改革工作的意見》,明確指出要深化房地產稅制改革,研究開征物業稅。而新的物業稅實施方案將延續5年前的思路,“對不動產開征統一規范的物業稅,相應取消相關收費”。

  據張培森介紹,目前我國針對不動產征收的稅基本是規范透明的,而唯一不規范的是建設等相關部門的收費,目前針對房地產市場的有關收費包括土地增值附加費、開發中的配套費、道路消防綠化費用等等,一些不規范費用增加了房地產商的負擔,而房地產商往往把這種負擔轉嫁到房價上。

  記者從國家稅務總局財產行為稅司負責物業稅的部門了解到,目前物業稅還在研究之中,國家是將土地出讓金劃為國家稅收還是地方稅收尚未明確。

  張培森對《中國經濟周刊》說,“由於不合理收費在開放商成本中隻佔一小部分,因而房價不會有太大的波動,統一征收物業稅減輕了房地產商的負擔,因而對房價是種微調。”

  我國針對個人不動產一直執行寬鬆的稅收政策。據記者從北京地稅局工作人員處了解到,目前針對房地產商所征收的稅費有土地出讓金、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅或房地產稅,而針對個人購房隻需要繳納契稅,目前普通住宅的契稅是1.5%。物業稅整合方案出台以后,對房地產的稅負不會增加,因為沒有涉及到個人的收費,因而也不會影響到個人稅負。

  記者從深圳稅務局了解到,對於新一輪的物業稅改革,地方稅務局也在等待國家稅務總局的方案出台。深圳地稅局的媒體負責人對《中國經濟周刊》表示,在此之前所謂的物業稅“模擬”試點,是因為2007年針對房地產市場過熱、防止投機行為,對個人不動產進行測算模擬征收的,因而對此次“稅費整合”改革並無實際意義。(李鳳桃)

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(責任編輯:庄紅韜)

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